2030 서울도시기본계획으로 본 수익형부동산-역세권 지식산업센터

[이데일리TV 이대원PD] 최근 국내 경제성장률 둔화, 미국의 금리 인상예상등 국내외 여건으로 볼 때 부동산 아파트 매매가격 상승폭이 더 확대되기는 어렵다고 전문가들은 내다보고 있다. 올한해 수익형부동산 시장은 저금리 지속에 따른 뜨거운 감자였다. 특히 전국적으로 생겨나고 있는 지식산업센터(구 아파트형공장)에 대한 분양은 호황을 이루고 있다. 그러나 이러한 공급이 지속될 경우 일부지역에서는 과잉은 불가피할 수 밖에 없는 것이다. 또한 높아진 분양가는 임대수익율저하로 이어질 수 밖에는 없을 것이다. 그렇다고 모든 지식산업센터가 그러하지는 않을 것이라고 지식산업센터전문컨설턴트 형국진 본부장은 말하고 있다. 이제는 막연하게 분양만 하기보다는 업체의 특성과 향후 발전성있는 곳에서 분양을 받아야 할 것이다.

우선, 현재보다는 멀리보는 장기안목이 필요한 시점이 된 것이다. 즉, 장기적으로 발전가능성이 있는 지역은 토지가치의 상승으로 현재의 분양가의 상승으로 인한 수익률 저하를 자본이득(Capital Gain-매매차익)으로 충분히 극복할 수 있을 것이다. 또한 인구가 모이고 개발된다는 것은 임대수익(Income Gain)이 안정적으로 발생하게 되는 것이다. 그러면 이러한 미래의 개발가능성을 알기위해 두가지 fact를 살펴보아야 할 것이다. 정부의 기본적인 정책방향과 사회문화현상의 부합하는 도시정책변화이다.

정부의 기본적인 정책 중 2013년 국토교통부의 자료 녹색교통-철도정책을 살펴볼 필요가 있다.

그 첫 번째, 지속가능하고 경제성장을 지원하는 녹색교통체계구축-고속교통망을 KTX등 철도중심으로 개편/철도 네트워크 확충/거점도시권내 광역급행 교통망 정비등이고 두 번째로 국민생활편익 증대를 위한 친환경 교통정책 추진-스마트하이웨이/복합환승센터/대중교통지향형개발(TOD)등이 계획되어 있다.

우리가 이러한 정책방향에 부합되는 지식산업센터를 찾아야 할 것이다.

즉 KTX역과의 인접성은 전국을 손쉽고 빠르게 연결함으로써 기업하기 좋은 역할을 할 수 있는 것이고, 가장 관심을 가져야하는 정책은 TOD(대중교통지향형개발)정책일 것이다. 전세계적으로도 기후협약 등을 통해 공해와의 전쟁중이고 또한 그에 따른 페널티도 부여하기로 되어있기에 정부도 이에 발 맞추어 차량의 이동량을 줄이고자 하는 것이다. 여기에 가장핵심인 TOD정책은 도보로 주거단지에서 업무지역으로 이동이 가능하고 또한 쇼핑등 문화생활도 할 수 있는 것이다. 그리고 비즈니스도 철도등의 대중교통을 통해 전국과 공항을 연결하는 것이다. 따라서 현재 철도역개발이 진행중이거나 예정되어 있는 곳의 지식산업센터는 이러한 TOD정책의 수혜를 가지게 될 것이다.

또 한 가지, 미래의 발전가능성을 판단함에 있어 사회문화현상의 변화에 맞는 도시계획을 들여다 볼 필요가 있다.

서울지역의 HOT플레이스들을 살펴보면 최근 10년간 토지가치의 상승폭이 다른지역보다 월등히 컸다. 강남의 신사동 가로수길, 이태원 경리단길, 홍대-연남동등이 대표적인 곳들이다. 이들의 특징은 볼거리와 먹거리가 있어서 젊은 층의 유입이 많은 것을 알 수 있다. 그러면 향후 이러한 젊은 층의 유입이 많을 수 있는 곳이 어디인지를 “2030 서울도시기본계획”을 통해 알아볼 수 있는 것이다.

2006년에 세웠던 2020 서울도시기본계획에서 서울은 1도심, 5부도심, 11지역중심으로 공간구조계획을 가지고 있었으나, 시가지 확산, 장거리 통근 및 교차 통근의 심화와 도심, 영동, 여의도에 편중된 중심기능과 도심과 부도심간 대중교통(지하철) 직결체제의 미흡을 개선할 필요가 있다고 진단하여 올해 2030 서울플랜(안)에서 한양토성, 영등포, 여의도, 강남의 3도심 7광역 중심 12지역 중심으로 개편한다는 것이다. 여기서 주목해야 할 부분은 지역 중심이었던 상계, 잠실, 대림은 광역중심으로 이동하고 새로운 지역 중심으로 동북권에서는 성수가 동남권에서는 수서-문정이 추가되었다. 지식산업센터에 관심이 있으신 분들은 이 부분을 간과하지 말아야 할 것이다.

특히, 성수지역은 새롭게 지역중심으로 편입하면서 정부의 녹색정책과 맞물려 큰 수혜를 볼 것으로 예상된다고 지식산업센터 전문컨설턴트 형국진 본부장은 말하고 있다. 또한 서울시 2012년부터 ‘서울의 브루클린’으로 불릴 수 있도록 수제화특구지역으로 선정하고 낡은 담벼락에 예술옷을 입히는 등 트랜디한 카페나 상점들이 들어서고 있는 실정이다. 최근 SNS상의 HOTPLACE로 자리매김한 ‘자그마치(ZAGMACHI)‘가 있는 곳이기도 하다. 이러한 변화의 흐름을 반영하듯 최근 연예인들의 성수동일대에 건물구매가 늘고있고, 사회적 사업가나 젊은 디자이너들의 진출도 활발해지고 있다. 인근 부동산에 따르면 최근의 매물을 찾는 분이 늘고 있다고 한다.

이러한 정부정책과 도시기본계획에 부합하여 최근 서울시는 도시개발계획을 발표했다. 도시재생산업이 그것이다. 이미지개선 & 산업, 문화, 경제활성화를 위해 총 88만 6,560m에 사업비 105억 원을 투자하는 것이다. 이를 통해 삶터, 일터, 쉼터 및 공동체가 공존하는 통합재생을 실현하고자 한다. 또한 지식산업센터와 문화컨텐츠유입에도 힘을 기울이기로 하였다. 이렇듯 강북-강남을 잇는 교두보적 역할의 지정학적 이점이 있던 성수동은 변화를 시작한 것이다.

“최근 분양을 했던 문정동 미래형 업무단지, 성수동 역세권 지식산업센터들은 높은 분양가에도 불구하고 빠른 시간안에 완판되고 있는 것은 이러한 변화의 반영일 것이다”라고 지식산업센터 전문컨설턴트 형국진 본부장은 말하고 있다.

지식산업센터입주에 관심있는 기업이나 투자자들은 성수역근처의 지식산업센터에 관심을 가져야 하는 이유도 여기에 있는 것이다. 정부정책과 문화의 흐름- 이것이 수익률이 떨어지고 있는 지식산업센터의 장기적이고 정확한 해답이 아닐까 생각한다.

성수동지식산업센터 분양문의

http://blog.naver.com/montasuluz/220563222630

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