대통령 지시한 '집값 원상회복'…공공재개발로 될까

[이데일리 김용운 기자] 서울 도심 내 신규 주택 공급을 위해 지지부진한 재개발 사업에 공공기관((LH·SH공사 등)이 직접 뛰어든다. 용산역 철도정비창 등 한국철도(코레일)가 보유한 역세권 내 유휴부지에 대규모 주거 및 업무 복합단지를 조성한다.

문재인 대통령이 연초 기자회견에서 언급한 ‘서울 집값 원상회복’을 위한 공급방안이 나왔다. 문재인 정부가 출범 이후 내놓은 20번째 부동산 대책으로 7만가구의 신규 주택을 공급하기 위해 2022년까지 부지 확보를 하는 것이 골자다.

지난 12·16 대책이 고가 주택에 대한 대출규제를 바탕으로 한 투기 억제책이었다면 이번 대책은 신규 공급 물량을 늘여 서울 시내의 집값 상승을 막겠다는 취지다. 도시재생과 3기 신도시 건설에 공급정책의 무게가 실린 정부에서 이번 대책은 ‘짜낼 수 있는 최대치’라는 평가도 있지만 공공성에 초점을 맞춘 나머지 민간의 수요를 충족시킬 수 있는 지점이 부족하다는 지적도 나왔다.

[이데일리 김정훈 기자]

주택공급활성화지구 지정해 규제완화

6일 국토교통부가 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’(수도권 공급방안)에 따르면 정부는 도심 내 지체되고 있는 정비사업을 활성화해 4만 가구를 새롭게 공급할 계획이다. 현재 서울 내에는 총 531곳의 재개발·재건축 사업이 추진 중이지만 이중 재개발 구역 102곳은 구역 지정 이후 10년간 조합 설립에 실패해 사업 진행이 사실상 멈춰 있다. 또 조합 설립에 성공해도 조합 내 갈등과 분담금 문제 및 복잡한 절차 등으로 실제 착공까지 10년 이상 소요되는 것으로 나타났다. 공공이 참여하면 사업이 5년으로 단축될 것으로 국토부는 예상하고 있다.

이를 위해 정부는 LH와 SH가 단독 혹은 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업에 개입하는 방법을 택했다. 재개발 사업 과정에서 일어나는 여러 문제점을 공공기관의 참여로 예방하거나 해결하기 위해서다.

핵심은 ‘주택공급활성화지구’ 지정 등 공공성 확대다. 공공이 시행사로 참여하는 공공참여 재개발사업 중 조합원분을 제외한 나머지 물량의 50% 이상을 공공임대(공적임대 포함)로 공급하는 곳에 대해서는 주택공급활성화지구로 지정해 각종 혜택을 제공한다.

우선 7월 말부터 확대 시행될 분양가상한제를 미적용하는 방안을 검토한다. 조합원이 내야 하는 분담금 규모를 1억원 수준에 그치도록 할 예정으로, 이를 위해서 일반분양분에 대한 분양가상한제를 적용하지 않겠다는 심산이다.

또 활성화지구로 지정되면 용도지역도 상향된다. 2종 주거는 3종 주거지역으로, 주거지역은 준주거지역으로 바뀐다. 종 상향이 이뤄지면 용적률이 올라간다. 국토부는 필요 시엔 법적 상한 용적률을 일부 초과해 허용할 방침이다.

용적률 상향시 증가하는 용적률의 절반을 공공임대로 기부채납해야 하는 현행 규정도 완화한다. 국토부 관계자는 “지자체 전담 도시계획위원회 심의를 거쳐 개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율을 적용할 예정”이라고 설명했다.

아울러 활성화지구 내 재개발사업에 대해선 서울시와 국토부에서 신속한 인허가 지원을 한단 방침이다. 통합심의, 서울시 도시계획위원회 수권소위 운영 등을 통해 인허가를 신속히 진행하면 재개발사업 기간이 10년에서 5년 이내로 단축될 것이란 게 국토부의 계산이다. 다만 주택공급활성화 지구 내에서 투기 예방을 위해 일반분양분은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년간 거주의무를 부여할 예정이다.

용산정비창, 8000가구 규모 공동주택 단지 변모

공공기관 소유 부지와 공유지를 활용해 서울 도심 내 신규 주택 1만5000가구도 공급한다. 대표적인 곳이 한국철도(코레일)가 보유 중인 용산역 철도정비창(용산정비창)부지다. 이 곳은 용산국제업무지구 개발 계획 예정지로 주목을 받았지만 사업이 무산되면서 향후 용도를 놓고 예상이 무성했던 지역이다. 국토부는 용산정비창 부지에 8000가구 규모로 도심형 공공주택을 공급해 도심 내 대규모 공동주택 단지를 조성할 방침이다.

이를 위해 용산정비창은 2021년 말 구역지정을 완료하고 2023년 말까지 사업승인을 할 계획이다. 8000가구 중에 절반은 공공주택이고 나머지 절반은 민간에게 분양가상한제를 적용해 분양할 계획이다. 용산정비창 부지에는 8000가구 공급 외에 상업 및 업무기능이 같이 수용될 예정이다. 국토부는 용산정비창을 공공주택지구 사업이 아니라 도시개발사업으로 추진한다

이 외에도 준공업지역내에 공장이전 부지에도 주택을 공급한다. 올해 하반기까지 서울시 조례개정을 마치고 민관합동 공모로 시범사업지 1~2곳을 확보할 예정이다. 또한 공공임대를 10% 이상 공급하는 가로주택사업에 대해서는 분양가 상한제를 제외해주고 오피스나 상가 등의 장기공공임대주택 전환을 촉진해 1인 가구를 위한 주택공급도 늘린다. 공공임대주택 공급을 조건으로 종상향을 통한 역세권 민간주택사업 활성화도 추진한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “도시재생과 3기 신도시가 공급정책의 근간인 현 정부에서 고밀도개발을 통해 서울 내의 주택공급을 늘려야한다는 의견도 만만치 않았다”며 “추후 의견수렴과정을 거쳐 미비점들이 보완만 된다면 집값 안정을 위한 긍정적인 과정으로 볼 수 있다”고 분석했다.

반면 고종완 한국자산관리연구원장은 “공공재개발 활성화는 눈에 띄지만 단기간 내 공급효과가 가장 큰 재건축 활성화는 빠졌다”며 “공급확대와 시장안정을 위한 근본 해결책으로 보기는 어렵다”고 지적했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 “재건축을 막아 놓은 상황에서 전반적으로 공급을 위한 건설규제 완화가 눈에 띈다”며 “하지만 공공성을 강조하다보니 예정한 기한 내에 7만호를 신규로 공급할 수 있을지 여부는 장담할 수 없다”고 말했다.