[복덕방기자들]서울 아파트 갭투자 시대 끝났다

[이데일리 박민 기자] 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 서울에서 전세를 끼고 주택을 사들이는 ‘갭투자’ 시대는 끝났다고 평가했다. 그동안 서울의 아파트 매매가격이 가파르게 상승한 탓에 ‘전세가율’(매매가격 대비 전세가격 비율)이 50%대로 낮아져 전세를 끼고 집을 사들이는데 수억원의 거금이 들어가는 등 자기 자금 마련 부담이 커졌기 때문이다.

김 소장은 “2012년~2015년까지만 해도 서울 전세가율은 70%이상이었다”며 “그러나 지금은 50%대로 떨어져 매매값과 전셋값 격차가 크게 벌어져서 투자하기엔 부적합하다”고 평했다. 실제 KB국민은행이 발간하는 ‘KB주택가격동향’에 따르면 서울의 전세가율은 3월 기준 54.9%를 기록중이다. 지난 2013년 1월(55.2%) 이후 7년여 만에 최저 수준이다. 예를 들어 집값이 10억원일 때 전세가율이 70%라면 갭투자시 자기자본은 3억원만 있으면 됐지만 전세가율 50%일땐 5억원으로 2억원이 더 필요하다.

올 들어 서울 아파트값이 하향세를 보이는 것도 갭투자를 주저하게 하는 요인이 되고 있다. 갭투자는 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 단기간에 집값이 오를 때 시세차익을 노리기 때문이다. 김 소장은 “갭투자가 활발하려면 전세가율이 높아야 하고, 매매가격도 오르는 등 2가지 전제조건이 필요하다”며 “현재 서울 시장에서는 이 조건이 맞지 않다”고 진단했다.

험난해진 서울 갭투자 상황은 올 들어 경기, 인천 등의 주요 지역이 들썩이는 상황과도 무관치 않다는 분석이다. 서울로는 갭투자 신규 진입이 어려워지면서 이들 수요가 인접 지역으로 일시에 몰리며 집값이 급격히 뛰고 있다는 설명이다. 한국감정원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 3월 현재 누적 기준 0.67% 오르는데 그쳤지만, 인천은 3.20% 경기는 3.67%나 각각 올랐다.

김 소장은 서울의 전세물량이 줄어든 것도 갭투자 감소의 한 배경으로 꼽았다. 올해부터 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 혜택에 2년간 실거주라는 요건이 붙다 보니 집주인의 실입주 사례도 늘어나고 있어서다. 김 소장은 “신축 단지의 경우 전세 세입자를 구해 최소 2년은 전세로 두는 게 일반적이었는데 지금은 집주인이 실입주를 한다”며 “경기에 살면서 서울의 집을 가진 분도 서울로 다시 들어와서 살게 됐고, 그러다보니 전세매물이 줄어든 측면도 있다”고 말했다.

여기에 정부는 지난해 12·16대책을 통해 전세자금대출을 받아 전셋집에 거주하면서 갭투자에 나서는 수요도 원천 봉쇄했다. 올해 1월 20일부터 보증부 전세자금대출을 받아 전셋집에 거주하는 차주가 시가 9억원이 넘는 집을 사거나 2주택자 이상이 될 경우 현재 살고 있던 집의 전세대출은 회수하도록 했다. 전세금을 은행이 회수해가면 해당 전셋집 재계약을 못하게 돼 결국 본인이 산 집에 실거주를 해야 하는 셈이다.