[마켓인]NICE신평 “8·2 대책으로 일부 건설사 하반기 현금흐름↓”

[이데일리 이명철 기자] 주택 투기수요를 잡기 위한 대출 규제 등이 담겼던 8·2 부동산 대책 발표가 한달여 지났다. 이번 대책을 통해 주택 수요가 줄면서 하반기부터 입주물량 급증 지역 중심으로 가격 하락이 이뤄진다는 전망이 나왔다. 건설사는 중장기 매출 감소와 영업수익성 저하가 발생하고 하반기부터 일부 현금 흐름 둔화가 나타날 것으로 예상됐다.

김가영 NICE신용평가 연구원은 4일 이슈 리포트를 통해 “8·2 주택시장 안정화 방안에 따라 투기 수요는 크게 위축되고 실수요자도 대출 규제와 주택가격 하락 우려 등으로 선뜻 나서기 힘들다”며 “전반 주택수요는 당분간 감소한 수준을 나타낼 것”이라고 진단했다.

정부가 지난달 2일 발표한 ‘실수요자 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’은 과열지역 투기수요 유입 차단과 실수요 중심 주택수요 관리 강화를 목적으로 대출규제, 청약제도 정비 등을 담았다.

수요 뿐 아니라 주택공급도 줄어들 전망이다. 그는 “대형 건설사는 추가 정부 정책과 시장 반응 등을 살피기 위해 신규 분양을 연기할 가능성이 높다”며 “재건축·재개발도 사업성이 불투명해지면서 지연될 가능성이 높아 2019년 하반기 이후 입주물량이 감소할 것”이라고 예상했다.

주택가격은 입주물량 급증지역을 중심으로 하반기부터 점진적인 가격하락이 예상된다. 그는 “정상적으로 규제 정책 작동 시 내년 하반기 서울도 일정수준 가격 조정이 가능할 것”이라며“하락한 주택가격은 2019년 하반기 이후 주택공급 축소를 바탕으로 점진적으로 재조정될 것”이라고 예측했다.

건설사 입장에서는 이미 분양한 프로젝트의 추진으로 단기간 매출·영업수익성은 유지 가능하다. 다만 중기로는 신규분양 감소로 매출이 감소하고 개별 프로젝트 채산성 하락, 금리 인상, 간접비 상승 등으로 영업수익성이 낮아질 전망이다.

그는 “현금흐름은 하반기 이후 공급과잉 지역 분양물량이 많은 회사를 중심으로 둔화될 것”이라며 “대출규제에 따른 계약자 중도금 자체 조달 부담 증가 전가로 선투입 부담으로 작용할 여지가 있다”고 설명했다. 분양실적 저하는 신규 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에도 걸림돌로 작용할 것이라는 판단이다.

개별 건설사별로는 주택·건축부문 비중과 브랜드 경쟁력, 기확보 분양물량에 따라 차별화될 전망이다. 그는 “상각전영업이익(EBITDA) 창출력과 대체자금 조달 능력을 포함하는 자체 차입금 상환능력과 계열 지원가능성은 신용위험 평가 시 높은 비중을 차지하게 된다”며 “현금흐름 추이, 신규 프로젝트 실적, 분양계획, 재무적 융통성 확보 계획, 계열 지원 추이를 지속 검토할 것”이라고 말했다.