'교보타워 1.4배' 강남 르메르디앙 개발, 이달말 대출 8800억 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지를 ‘교보타워 1.4배’ 규모 복합시설로 탈바꿈시키는 사업 관련 대출 8800억원이 오는 27일 만기를 맞는다.

이 사업은 시행사 웰스어드바이저스와 현대건설, 마스턴투자운용, 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 같이 진행하고 있다. 아직 서울시 건축심의를 진행 중으로, 인허가가 나야 정확한 일정을 구상할 수 있어서 착공 예정일은 미정이다.

서울시 건축심의 앞두고 사전검토 예정…착공 ‘미정’

10일 금융투자업계에 따르면 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지를 ‘교보타워 1.4배’ 규모 복합시설로 탈바꿈시키는 사업의 PF대출 8800억원이 오는 27일 만기를 맞는다.

(자료=서울시)

강남 르메르디앙 호텔 개발사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 7층~지상 31층, 연면적 13만3165㎡ 규모의 업무·상업·숙박시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다.

마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이다.

사업시행자가 제안한 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다.

주거시설로는 도시형생활주택 및 오피스텔, 다세대주택도 계획됐다. 연면적은 13만3165㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.4배 규모다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계한다.

이 사업지는 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 개발이익 일부를 공공기여로 확보함으로써 민간 개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진한다.

르메르디앙 호텔 개발사업의 경우 토지 용도지역 변경(사업지 중 제3종 일반주거지역→일반상업지역으로 상향)으로 약 2573억원의 공공기여가 발생할 계획이다.

서울시는 이 사업 관련 건축심의를 앞두고 사전검토를 진행할 예정이다. 건축위원회 심의 절차에는 위원의 사전검토기간(1주일 소요)이 포함돼 있다.

건축위원회 본위원회는 매월 2회(두 번째, 네 번째 화요일) 개최되는 것이 원칙이다. 다만 신청서 접수 순서에 따라 심의가 이뤄지며, 심의 건수가 많을 경우 당해 차수에서 심의가 이뤄지지 않을 수도 있다.

이처럼 건축 관련 인허가가 끝나야 정확한 일정을 구상할 수 있어서 착공 예정일은 미정이다. 서울시 관계자는 “건축심의가 언제 완료될지는 사전 검토를 마치고 반영 사항에 대해 검토한 다음 결정된다”고 말했다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 제안(안) (자료=서울시)

◇ 현대건설 ‘연대보증’…LS증권, 유동화증권 인수약정

오는 27일에는 이 사업의 대출 만기일이 다가온다.

특수목적회사(SPC) 힐스테이트베스트제일차 등 대주들은 시행사 마스턴제116호강남프리미어PFV 등과 작년 9월 체결한 대출약정에 따라 총 8800억원의 한도 이내에서 대출을 순차적으로 실행했다.

트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 5300억원 △트랜치B 2000억원 △트랜치C 1500억원이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 대출 순이다.

힐스테이트베스트제일차는 대출약정금 1000억원의 트랜치C 대주 중 하나로 참여했다.

힐스테이트베스트제일차가 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행해서 조달한 자금으로 마스턴제116호강남프리미어PFV에 대출을 실행하고, 마스턴제116호강남프리미어PFV가 지급하는 대출원리금 및 ABSTB 차환발행 대금 등을 재원으로 기존에 발행한 ABSTB를 상환하는 구조다.

이 유동화거래의 주관회사는 LS증권(구 이베스트투자증권)이다. LS증권은 자산관리자, 유동화증권 매입보장기관도 맡고 있다. 대출원금은 오는 27일로 설정된 대출만기일에 일시상환되며, 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기상환이 가능하다.

다만 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 마스턴제116호강남프리미어PFV의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다.

이에 현대건설은 힐스테이트베스트제일차가 보유한 대출채권에 대해 연대보증을 섰다.

현대건설은 대출약정금의 130%를 한도로 마스턴제116호강남프리미어PFV가 트랜치C 대주에게 부담하는 대출원리금 등 채무에 대한 연대보증을 약정했다. 이를 통해 기초자산의 신용도를 높이고 있다.

이밖에도 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 LS증권(구 이베스트투자증권)이 유동화증권(ABSTB 1000억원) 매입보장을 하고 있다.

힐스테이트베스트제일차는 작년 9월 LS증권과 ‘유동화증권 인수 및 매입보장약정’을 체결했다. 이에 따라 LS증권은 힐스테이트베스트제일차가 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 매입할 의무를 부담한다.

다만 △기초자산의 연대보증인인 현대건설의 무보증사채 또는 기업 유효신용등급이 A- 이하로 하락하는 경우 △기초자산의 기한이익이 상실된 경우 등에는 유동화증권 매입의무를 부담하지 않는다.