[글로벌 비즈칼럼] 미국 주택시장의 흐름과 다양한 투자 기회

미국의 주택 시장은 대체로 8년 주기로 호황을 이루다가 1년 내지 2년간 조정 국면을 거치는 흐름을 반복하는 경향을 볼 수 있다. 또 주택 소유자들이 보통은 5년 길어야 10년 정도 집을 소유하다 어떤 이유로든 집을 매각하는 것이 일반적인 흐름인 것 같다. 한국의 부동산투자도 지역이 가장 중요한 요인이 되는데 미국에서도 Location을 투자에 있어 가장 중요한 요인으로 생각한다. 지역 중에서도 더 세분화하면 Prime location이라는 것이 있어서, 같은 시기에도 사람들이 특히 선호하는 지역은 부동산 가격이 시세와 별 상관없이 높게 책정되는 경우도 많이 볼 수 있다.

그런데 한국의 경우에는 정부의 정책을 통해서 가격을 조정하려는 경향이 강한 반면 미국에서는 시장의 흐름에 맡겨서 등락이 결정되도록 하는 자유 시장 경제 형태라고 할 수 있다. 물론 가격이 오르기 시작하면 많은 건축 개발자들이 새로운 주택을 건축하여 돈을 벌려고 하고, 소비자들은 적당한 가격과 능력에 맞는 지역에 있는 주택을 구매하는 것이 일반적인 거래의 흐름이다. 그런데 수년 전에는 중국의 부호들은(아마 고위 공산당원들이 아닐까 라고 생각하지만) 전액 현금을 가지고 주택들을 매입함으로써 시장질서가 흐려진 경우가 있었지만 지금은 이들이 급하게 주택을 판매하고 시장에서 빠져 나가는 추세라서 또 다른 시장의 혼란을 야기시키는 경향이 있다.

지난 10년간의 주택시장의 흐름을 살펴보면2008 년에는 Sub-Prime으로 인하여 사상 초유의 불경기가 발생하였고, 아직도 주택 판매량과 건설 면에서 완전히 회복되지 못하고 있는 지역이 많이 있다. 전미 부동산중개인협회(NAR)가 발표한 자료에 의하면 18년12월 기존주택 판매량(499만채, 연간 환산 기준)은 전 달(18년11월)보다 6.4%가 감소했고, 전년 같은 기간(17년12월)과 비교하면 무려 10.3%나 감소했다고 한다. 다행히 한인들이 많이 거주하는 LA카운티의 경우에는 2014년 말에는 경기 침체기에 잃어버린 일자리를 회복했다는 점이다. 일자리는 주택시장의 회복을 예상해볼 수 있는 가장 중요한 변수다.

2008년의 큰 불경기 이후에 로스앤젤레스 카운티의 주택 판매량 회복은 주로 투자자들에 의해 주도 되었다. 그러나 주택 시장은 2017 년부터는 고용과 소득이 개선됨에 따라 주택 소유주가 되려는 실수요자들이 늘어났다. 남가주한인부동산협회 월례브로커 세일즈 익스체인지에서 발표된 자료에 의하면 19년 2월 한인타운 단독주택의 평균 매매가격은 107만달러 수준으로 올랐다. 하지만 주택 대출(융자) 금리 상승의 영향으로2019 년에는 하향 곡선을 그리게 될 것으로 예측된다.

지난 1980년대에는 일본의 투자자들이 많이 몰려와서 대도시 특히 LA 다운타운 지역의 고층 빌딩들을 집중 매입했지만 그 후에 대부분 망해서 철수한 역사가 있고, 최근에는 중국의 자본이 주택을 중심으로 많이 투자했는데 이것도 아마 중국의 국내 경기 때문이 아닐까 하는 추측이 있지만 현재는 많이 빠져 나간 것으로 분석된다.

한국 이민자들의 경우에는 한국에서 어렵게 살다 기회의 땅이라는 미국에 와서 그런지 가능한 한 많은 부동산에 투자를 하려는 경향이 있다. 심지어는 어떤 분은 무리하게 집을 장만했다가 월 불입금이 부담이 되어 2년 이상을 물자도 풍요로운 미국에서 간장과 밥만 먹었다는 일화도 있다. 그러다 보니 무리하게 부동산에 투자하다가 2008년과 같은 큰 불경기 때에는 속수무책으로 당하여 그 동안 투자한 부동산들을 한꺼번에 잃어버리는 경우도 많이 있었다고 한다.

언급했듯이 미국의 주택은 자율적인 시장의 흐름에 맡겨서 가격이 형성되는 편이기 때문에 정권이 바뀌더라도 급격한 가격 변동이 별로 없고 주택 가격이 어떻게 될 것인지를 어느 정도는 예측이 가능하다는 장점이 있다.

미국의 일반 시민들은 한국과는 달리 다양한 소규모 투자로 부동산을 공동 소유하는 형태의 투자 방식을 활용하는 경우가 많이 있다. 너무 무리하지 않게 자신의 보유 자금을 고려하여 부동산에 투자하는 다양한 방식을 활용한다. 이중 소액 투자의 대표적인 것이 REIT (Real Estate Investment Trust: 부동산투자신탁) 라 하여 부동산들을 소액 투자자들을 모아서 공동 투자하게 하는 형태가 발달되어 있다. 이 외에도 DST (Delaware Statutory Trust: 델라웨어 법정 신탁) 라 하여 보통 10만불 이상의 투자자들을 수천명 모아 큰 부동산을 공동 소유하게 하는 방식도 있다. 이것과 비슷한 형태의 투자중에는 TIC(Tenancy in Common)라 하여 소수의 투자자들을 모아서 중형이나 대형의 부동산을 공동 소유하는 형태도 있지만 이는 의결권 면에서 모든 소유자들의 의견이 일치해야 처분 등을 할 수 있어서 불편한 면이 많아 요즈음에는 TIC 대신 DST의 형태를 많이 활용하고 있다.

물론 큰 규모의 부동산을 개인이 소유하는 것도 많이 있다. 예를 들면 트럼프나 워렌 버핏이 운영하는 버크셔헤서웨이 등 수많은 부동산 회사들은 자체 자금으로 대형 부동산들을 많이 소유하고 운영하는 경우도 흔하다. LA지역의 한국 분들 중에도 대형 부동산 소유주들이 있다. 또 LA의 한인들의 경우 개인적으로 여러 채의 주택을 소유하거나 소규모의 상업용 빌딩이나 골프장등 다양한 부동산을 소유하고 있는 분들도 많이 있다. 또한, 사업계획만 확실하다면 정부의 지원을 받아 시니어아파트(senior apartment)나 시니어콘도(senior condominium) 등의 사업을 할 수 있는 가능성도 열려 있다. 미국에는 각 카운티나 시에 소속된 유휴지가 많아 선한 목적으로 사용하고자 할 경우에는 이런 공터나 유휴 공간을 불하 받아 다양한 형태의 사업을 벌일 수도 있다.

요약하면 미국에서는 개인의 재정 능력이나 본인의 비전에 따라 다양한 형태의 부동산을 소유, 운용, 거래할 수가 있다. 앞으로 시간이 되면 조금 더 상세한 미국의 부동산 투자 방식이나 소유 형태, 부동산의 종류 등을 소개해 볼까 한다.

※ 본 칼럼은 미국 SWCU대학과 제휴하여 부동산과 기업경영에 대한 정보를 제공합니다.