“서울 오피스시장 양극화 심해질 듯"…울상짓는 여의도 방긋 웃는 강남

[이데일리 정다슬 기자] 올해 4분기 서울 오피스 임대시장이 전반적으로 침체될 것으로 예상되는 가운데, 같은 서울 권역이라도 권역마다 차이가 크게 벌어질 것이란 전망이 나왔다.

17일 종합부동산서비스회사 젠스타가 시장전문가 76명을 대상으로 설문조사를 실시해 2017년 4분기 젠스타 오피스 시장전망 실사지수(G-OSI·GENSTAR Office Survey Index)를 발표했다. G-OSI는 0~200 사이의 값으로 표현되며 100 이상이면 상승할 것이라고 전망한 사람이 많았다는 것을, 100 이하이면 하락할 것이라고 전망한 사람들이 많았다는 것을 의미한다.

그 결과 4분기 서울 오피스 임대시장 공실률에 대한 전망지수는 109를 기록해 서울 전체 오피스 공실률이 전반적으로 상승할 것으로 전망됐다.

특히 여의도권(YBD)에 대한 공실률 전망지수가 기타지역(ETC·111)과 도심권(CBD·104)보다 높게 조사돼 우려가 컸다. YBD는 신규수요 유입이 제한적인 상황에서 LG계열사들의 마곡 이전이 본격화되기 시작하고 있다. 여기에 내년 한국교직원공제회빌딩이 준공되고 파크원(2020년)·여의도우체국(2020년)·KB신사옥(2020년) 등 대형 오피스 공급 물량이 적지 않다는 사실도 YBD 임대시장을 부정적으로 보는 이유 중 하나다.

반면 강남권(GBD)은 99를 기록해 유일하게 공실률 하락을 예상하는 의견이 더 많았다. GBD는 파르나스타워와 같은 초대형 빌딩이 비교적 빠른 기간 내에 대부분의 공실을 해소하는 등 탄탄한 임차수요가 검증되고 있다. 또 상대적으로 신규공급 예정물량은 적어 공실률과 렌트프리 감소에 따른 임대시장의 상승 전망이 우세한 것으로 보인다.

렌트프리 역시 YBD(124)·CBD(113)·ETC(107)가 모두 100을 초과하는 것으로 집계된 가운데 GBD(97)에서만 소폭 하락했다.

이에 따라 임대료에 대한 전망지수는 GBD가 114를 기록해 임대료 상승 기대가 가장 높았고 CBD(105)도 강보합 전망이 우세했다. 반면 YBD는 89를 기록해 하락 전망이 우세했고 ETC도 약보합 전망이 우세했다.

임대시장의 침체에도 불구하고 매매시장은 여전히 호황세를 유지할 것이란 전망이 많았다. 서울 오피스 매매가격 전망지수는 117를 기록해 다음 분기 오피스 매매가격은 상승할 것이란 전망이 우세했다.

특히 CBD와 GBD는 서울 오피스 매매가격 전망지수가 120, 121을 기록해 상승할 것이란 전망이 대세를 이뤘다. 젠스타 리서치팀은 “CBD의 경우 현재 매각이 진행 중인 더케이트윈타워가 역대 최고가 수준 매각을 목표로 하고 있고 센트로폴리스(공평1·2·4지구)나 더유니스타타원(세운6-3구역)와 같은 프라임급 오피스 선매각 이슈가 있어 전문가들의 매매시장 상승 전망이 우세한 것으로 보인다”며 “GBD의 경우 POBA강남타워의 수익증권이 권역 내 최고가에 거래될 예정이라는 점에 힘입어 호황 전망이 강하다”고 분석했다.

반면 YBD의 경우 오피스 매매가격 전망지수가 101로 ETC(107)보다 낮은 수준을 기록한 데다가 상업용 부동산의 수익가치를 나타내는 서울 오피스 자본환원율 역시 102로 기준치 100을 넘어섰다. 자본환원율이란 미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율로 미래가치에 반비례한다.

젠스타 리서치팀은 “YBD 매매시장종합지수는 99.5로 산정돼 타 권역과는 달리 침체될 것이라는 전망이 우세했다”며 “투자자 입장에서는 YBD 임대시장 침체 리스크가 확대될 것이라는 전망이 매우 강한 상황이라 매매가격에 대한 상승 전망 역시 매우 제한적일 수밖에 없을 것”이라고 분석했다.