재개발사업 복합개발 허용…한남뉴타운 "일단 환영"

△앞으로 재개발 지역에 주택뿐 아니라 쇼핑몰과 컨벤션센터 등 대형 상업시설이 들어설 수 있게 된다. 복합 개발의 최대 수혜지로 떠오른 서울 용산구 한남뉴타운 지역 일대.[사진=부동산114]

[이데일리 정수영 박태진 기자] 서울 한남1·흑석1·이문3구역 등 사업이 지지부진한 뉴타운 내 재개발구역이 정부의 복합개발 허용으로 속도를 낼 전망이다. 정부가 재개발사업에 대형 쇼핑몰과 업무용 빌딩, 지식산업센터(옛 아파트형 공장), 비즈니스호텔 건립 등 복합 개발을 허용하기로 하면서 재개발 조합원들과 인근 주민들 사이에 기대감이 커지고 있다.

27일 국토교통부가 발표한 올해 업무계획에 따르면 앞으로 재개발사업 때 용도지역상 허용되는 모든 건축물을 지을 수 있도록 건축 행위 제한이 폐지된다. 다만 시행 시기는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안이 국회를 통과한 후 6개월~1년이 지나야 해서 빨라야 내년 하반기에나 가능할 것으로 보인다.

이번 조치에 따라 규모가 커 아파트 등 공동주택 건설만으로는 사업성이 부족했던 서울 용산구 한남뉴타운 1구역, 동작구 흑석뉴타운 1구역, 동대문구 이문 3구역 등이 최대 수혜 지역으로 떠오르고 있다. 이들 뉴타운을 포함해 현재 전국 준주거·상업지역에서 재개발을 추진 중인 사업구역은 모두 218곳에 이른다.

◇한남뉴타운 등 전국 218곳 수혜 기대

현재 전국에 재개발구역으로 지정된 사업장은 모두 861곳으로, 이 중 70.7%가 추진위 구성 단계에 머물고 있다. 사업 속도가 앞으로 나가지 못하고 있다는 얘기다. 주된 이유는 재건축사업에 비해 덩치가 크고, 주택 공급 과잉 논란이 나오는 상태에서 주택 건립만으로는 사업성을 확보하기 어렵기 때문이다.

또 준주거지역이나 상업지역에 있는 상가나 공장 등은 재개발사업시 더 이상 영업행위를 못하거나 모두 다른 곳으로 이전해야 해 조합원간 마찰도 적지 않았다. 재개발구역은 주택과 근린생활시설만 건립할 수 있도록 한 규정 때문이다. 상업지역에 주상복합아파트로 재개발하더라도 상가 부분은 근린시설만 들어올 수 있다.

정부의 이번 도정법 개정안은 이러한 점을 고려해 준주거·상업지역 등에서 추진하는 재개발사업은 용도에 맞는 건축물을 건립할 수 있게 하겠다는 취지다. 현재 준주거지역의 경우 대형 상업시설, 의료시설이나 지식산업센터, 호텔(서울시는 불가), 전시시설, 업무시설 등을 건립할 수 있다.

도정법 개정안이 시행되면 현재 추진위 구성 단계인 한남뉴타운 1구역의 경우 전체 11만 6500㎡ 중 46% 규모인 준주거지역(5만 3000㎡)에 쇼핑몰이나 컨벤션센터 등을 지을 수 있다. 동작구 흑석동 흑석뉴타운 흑석1구역도 준주거지역에 복합 개발이 가능해졌다. 흑석1구역내 준주거지역은 전체 면적(3만 5303㎡)의 24%(8517㎡)에 달하고 있다.

조합 설립 단계인 동대문구 이문동 이문 3구역은 15만 7814㎡ 가운데 3271㎡가 상업지역이다. 서울시의 경우 상업지역에선 호텔도 들어설 수 있다. 영등포구 신길동 신길뉴타운은 전체 6만㎡ 중 2400㎡가 준주거지역이다. 이 정도 규모면 오피스가 들어서는 업무용 빌딩 하나 정도를 건립할 수 있을 것으로 보인다.

국토부 관계자는 “교통 여건이 좋은 대로변이나 역세권 위주의 재개발 구역이 수혜를 볼 것 같다”며 “다만 용도 변경 등은 지자체 도시계획 심의를 받아야 하는 사항이어서 지자체와 협의가 필요하다”고 말했다.

△한남뉴타운 1구역 등 준주거지역이 포함된 재개발구역은 앞으로 타임스퀘어 같은 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등이 들어설 수 있다. 호텔, 컨벤션센터, 아파트형공장도 용도에 따라 건립 가능해진다. 복합개발의 최대 수혜지로 떠오른 서울 용산구 한남뉴타운 지역 일대.[사진=부동산114]

◇추진위 “일단 환영, 지자체 심의가 관건”

일단 재개발사업 구역 내 주민들은 이번 조치를 크게 반기는 분위기다. 송덕화 한남뉴타운 1구역 재개발사업 추진위원장은 “규제 완화로 개발 이익 규모가 커지면서 재개발사업도 속도를 낼 것으로 기대한다”며 “이태원관광특구 등에 종합쇼핑몰과 오피스텔, 숙박시설 건립 등을 담아 도시계획 재심의를 받을 계획”이라고 말했다. 그는 “다만 서울시가 어느 정도 협조를 해주느냐가 관건”이라며 “서울시가 용도 변경에 이의를 제기하면 사업이 또다시 지연되거나 어려워질 수 있다”고 우려했다.

전문가들도 대체로 긍정적인 반응을 보이고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “복합 개발은 지역 가치를 상승시키는 등 부동산시장에 긍정적인 영향을 미친다”며 “입지와 규모, 사업성 여부 등 잘 따져보고 추진 가능한 재개발지역 중심으로 선별 투자하는 것이 중요하다”고 말했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원도 “용도의 다양성이란 측면에서 복합 개발의 방향성은 맞다”며 “지역 상권 활성화 등 부도심 역할을 할 수 있을 것”이라고 내다봤다. 박 위원은 “다만 한번도 해보지 않은 새로운 것인 만큼 조합원들이 여기에 모험을 할 지와, 지자체가 기반시설 조성 등을 위해 무리한 기부채납을 요구하지 않아야 사업성을 확보할 수 있다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재개발 지역에 복합 개발이 잘 추진되면 호재이지만, 사업 진행 중 일부 상업시설 건립이 무산되거나 기존 주민들의 보상 문제가 해결되지 않으면 과거 일부 뉴타운 사례처럼 개발이 멈춰버릴 위험성도 있다”고 지적했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “복합용도로 재개발시 지역 상권 침체, 도시공간 구조적 문제 등을 신경써야 한다”며 “주먹구구식으로 할게 아니라 개발전담 방식인 PM(프로젝트 매니저) 제도 등을 활용해야 한다”고 조언했다.