보유세 전가 우려에 임대차2법까지..임대차시장 불안하다

[이데일리 박종화 기자] 주택 공시가격 급상승으로 인해 다주택자의 보유세가 급등하면서 임대차 시장에 불안감이 커졌다. 세부담이 커진 집주인들이 세입자에게 그 부담을 떠넘길 수 있어서다. 게다가 오는 8월이면 임대차2법(2+2년 계약 갱신 청구권, 5% 전·월세 증액 상한제) 시행 2년이 지나 계약갱신청구권 소진 물량이 시장이 쏟아진다. 임대차 시장이 크게 요동칠 수 있다는 얘기다. 차기 정부가 시급하게 대안 마련에 나서야 한다는 목소리가 나온다.

서울 시내 한 부동산에 아파트 시세표가 붙어 있다. 2022.02.15. (사진=뉴시스)

‘보유세 경감’ 발표하면서 다주택자는 제외

국토교통부는 24일부터 2022년도 공동주택 공시가격 열람을 시작했다. 국토부 안에 따르면 지난해보다 전국 평균 17.2% 상승했다. 공시가격 제도가 도입된 이래 사상 세 번째로 높은 상승률이다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세를 매기는 과표로 쓰인다. 공시가격이 높아지면 보유세 부담도 늘어날 수밖에 없다. 정부의 보유세 완화 혜택을 받지 못하는 다주택자들은 세금폭판을 맞게 됐다.

서울 마포구 아현동 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용면적 84㎡형과 도봉구 창동 ‘주공19단지’ 전용 99㎡형을 예로 들면 지난해와 비교해 올해 공시가격이 각각 9.4%(12억6300만원→13억8200만원), 30.8%(6억6000만원→8억6300만원) 상승했다. 이 두 집을 보유하고 있는 사람이 있다면 올해 보유세로 4773만원을 내야 한다. 지난해보다 보유세(3006만원)가 1700만원 넘게 늘었다.

집주인 보유세 1000만원 늘면 300만~400만원은 세입자에게

문제는 다주택자들이 대부분 직접 살고 있는 집 한 채를 빼곤 나머지 집을 전세나 월세 주는 임대인이라는 점이다. 임대인 세금 부담이 늘어나면 임대료 인상을 통해 그 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다. 송헌재 서울시립대 경제학부 교수 등이 재정패널을 실증 분석한 연구에 따르면 임대인 보유세가 1% 상승하면 증가분 중 29~30%(전세)·46~47%(월세)가 보증금 인상 방식으로 세입자에게 전가되는 것으로 나타났다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “조세 전가 현상은 항상 나타나왔다”며 “다주택자들이 오른 보유세를, 임대료를 올려 세입자에게 전가하거나 전세를 월세로 바꿔 세입자를 찾을 가능성이 크다”고 말했다.

더욱 우려되는 것은 임대차2법 도입 2년이 되는 올 8월부터다. 이때부터 계약 갱신 청구권을 소진된 물량이 전·월세 시장에 나오기 시작하기 때문이다. 계약 갱신 청구권이 소진된 전·월셋집은 집주인이 제약 없이 임대료를 부를 수 있다. 하반기 임대차 시장은 보유세 전가에 계약 갱신청구권 소진 물량이 겹치면서 가격이 크게 오를 수 있다.

다주택자 포함한 세제 개편이 변수

전문가들은 혼란을 막기 위해 전·월세 안정 대책이 보완돼야 한다고 조언한다. 정부는 지난해 ‘상생 임대인’ 제도를 만들어 임대료 인상을 자제하는 집주인에게 양도소득세 비과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 혜택을 주기로 했다. 다만 임대주택 공시가격이 9억원 이하여야 하고 집주인이 1주택자여야 한다는 단서를 달아놔 실효성이 떨어진다는 비판을 받았다. 김인만 김인만부동산경제연구소는 “임대차 시장 안정을 위해선 상생임대인 제도 등 집주인에게 인센티브를 주는 제도를 확대해야 한다”고 말했다.

대통령직 인수위원회도 임대차 시장 안정 방안을 고심하고 있다. 인수위는 임대료를 5% 이하로 증액한 임대인에게 주는 세제 인센티브를 확대하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 임대주택 공급을 충분히 늘려 가격 상승을 막아야 한다는 요구도 있다 .