"집값 고점 주의…대선까지는 지켜보세요"[복덕방 기자들]

[이데일리 김나리 기자] “적어도 부동산 가격은 고점을 향해 가고 있다고 생각한다. 조심하는 것이 좋다. 특히 대통령 선거까지는 관망하는 게 좋을 것이다.”

이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 최근 서울 을지로 KB국민은행 사옥에서 만나 2022년 집값 전망에 대해 들어봤다.

박 위원은 “부동산 가격은 오를 때는 예상보다 더 오르고, 내릴 때는 더 하락하는 경향이 있다”며 “다만 확률적으로 볼 때 지금 분명한 것은 고평가 혹은 과매수 국면이라는 점”이라고 진단했다.

그러면서 “3기 신도시 입주가 본격화하지 않았다는 점과 전세난 등을 감안할 때 올해 집값은 하락세로 진입하기보다 소폭 상승세가 나타날 것으로 보인다”며 “하지만 집값이 상승하더라도 상승폭은 전년도보다 크게 낮을 것”이라고 예상했다.

이어 “상반기가 낮고 하반기가 높아지는 ‘상저하고’ 형태로 전망하는데, 하반기도 크게 오른다기보다는 대선까지 지금과 같은 약보합세가 지속되다가 다소 나아지는 양상이 될 것”이라고 했다.

‘탈전세 내집 마련’, ‘굿바이 영끌빚투’, ‘울퉁불퉁 장세’라는 세 가지 키워드는 올해 주택 시장을 좌우할 주요 변수로 꼽았다.

박 위원은 먼저 “전세에서 벗어나 내 집을 마련하려는 ‘탈전세 내집마련’ 수요가 주택 시장을 핵심적으로 좌우할 것”이라며 “올해는 새 임대차법이 시행된지 만 2년째 되는 해로, 2020년 하반기 이후 전세를 재계약 했던 세입자들은 큰 고민을 안게 된 해”라고 설명했다.

그러면서 “임대차 3법 이후 전셋값이 많게는 2배까지 오른 상황에서 이들은 집을 비워주거나 아니면 현 시세대로 전셋값을 올려 재계약하는 것을 선택해야 한다”며 “집값의 절반 이상을 들고 있는 전세 거주자들이 어떤 판단을 내리는지에 따라 올해 시장의 흐름이 달라질 것”으로 내다봤다.

다음으로는 2030세대의 영끌(영혼까지 끌어모아 대출한다는 뜻), 빚투(빚내서 투자) 여부를 변수로 짚었다.

그는 “30대들은 빚을 바라보는 시각이 독특하다. 빚을 두려워하지 않고 대출을 많이 받는 게 그 사람의 능력이라고 생각한다”며 “그러나 금리가 본격적으로 오르기 때문에 레버리지 전략은 더이상 통하지 않는다. 레버리지 투자는 상승기에 하는 투자법으로 유용한 수단으로 집값이 오르지 않는다면 오히려 바위 덩어리이자 재앙이 될 수 있다”고 조언했다.

마지막으로는 울퉁불퉁한 장세를 언급했다. 그는 “그간 전국에 동조화 현상이 나타났는데 올해는 유동성 장세가 마무리되므로 지역에 따라 울퉁불퉁한 장세가 나타나게 된다”며 “무차별 장세가 아니라 차별적 장세가 되는 것”이라고 분석했다.

이어 “그렇게 되면 일부 공급이 많은 지방에서는 집값이 떨어질 수 있다”며 “수영장에서 물이 빠지면 누가 옷을 입고 있는지 벗고 있는지 알 수 있게 된다. 동네별로 다른 장세이기 때문에 전국 통계지표를 보지 말고 ‘우리 동네’ 사정을 보고 판단해야 한다”고 강조했다.

이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.

※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.