부동산 시장 규제 '빗장' 풀었지만…"금리 인상 우려로 효과 제한적"

[이데일리 하지나 기자] 주택 시장 침체와 거래 절벽 현상이 장기화할 조짐을 보이자 정부가 강도 높은 규제 완화책을 내놓으면서 규제의 빗장을 풀었다. 무주택자는 주택담보대출(LTV)을 50%까지 완화하고 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 LTV를 허용키로 했다. 또한 규제지역의 추가해제에도 시동을 걸었다. 시장에서는 최근 부동산 시장에 경착륙 우려가 커지고 있는 상황에서 정부의 규제 완화 기조가 꽉 막힌 부동산 시장에 일부 숨통이 트일 것으로 기대한다. 다만 고공 행진하는 금리 인상의 영향으로 효과는 제한적일 것이라고 진단했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

중도금 대출 9억→12억…무주택자 LTV 50%까지

정부는 27일 서울 용산 대통령실 청사에서 대통령 주재로 ‘제11차 비상경제민생회의’를 열고 실수요자 보호·거래정상화를 위한 부동산 규제 완화책을 발표했다.

먼저 중도금 대출 허용 기준선을 9억원에서 12억원으로 상향키로 했다. 정부는 2016년 분양가 9억원 초과 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한해왔다. 하지만 6년 만에 이를 3억원 올린 것이다. 그동안 원자재 가격 인상 등 분양가가 오른데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지는 등 수분양자의 현실적인 상황을 고려한 것으로 보인다. 이어 투기과열지구에서 청약에 당첨된 실수요자가 기존 주택을 처분해야 하는 기한을 현행 6개월에서 2년으로 늘렸다. 이는 처분기한이 오지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용할 예정이다.

1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약을 신청할 수 있는데 최근 거래 절벽으로 기존 주택 처분이 어려워지자 정부가 조치에 나선 것이다. 주택산업연구원에 따르면 9월 전국 아파트 입주율은 72.6%로 전월대비 4.2%포인트 하락했다. 미입주 원인으로는 기존 주택매각 지연이 36.4%로 가장 많았고 세입자 미확보(34.1%), 잔금대출 미확보(25.0%) 순으로 나타났다.

윤석열 대통령이 27일 오후 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 제11차 비상경제민생회의에서 발언하고 있다.(대통령실통신사진기자단)

또한 국토부는 내달 중 주거정책심의위원회를 열어 추가 규제지역 해제도 검토하고 있다. 지난 9월 수도권과 세종을 제외한 지방 전역을 조정대상지역에서 해제한 바 있다. 현재 경기·인천 등 수도권 일부 지역이 추가로 조정대상지역에서 해제될 가능성이 유력하다.

가장 파격적인 것은 금융규제 완화다. 규제지역 내 무주택자와 기존 주택 처분 조건으로 한 1주택자에 대해서도 주택가격과 관계없이 LTV를 50%까지 완화하고 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용키로 했다. 기존에는 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해선 주담대를 아예 금지해왔다.

분양시장 숨통..“금리·DSR 규제로 거래절벽 해소 한계”

전문가들은 거래 절벽 상황에서 실수요자 거래 자체를 과도하게 가로막는 규제를 폐지한 것에 대해 긍정적으로 평가했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “정부에서 법을 개정하지 않고 할 수 있는 부분은 과감하게 규제를 완화해 부동산 시장, 금융 시장 연착륙을 관리해야 한다”며 “이번 규제 완화로 부동산 시장 경착륙에 따른 시장 붕괴 위험을 사전적으로 막고 방지하는 효과가 있다”고 말했다.

특히 중도금 대출 기준 완화와 기존 주택 처분 기한 연장은 최근 침체한 청약시장에 온기를 불어넣어 줄 수 있을 것으로 보인다. 서울 1순위 청약 경쟁률은 26.1대 1로 작년(163.8대1)보다 크게 떨어졌고 인천·경기 등 수도권에서도 미분양이 속출하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “원자재 가격 인상 등 인플레이션 영향으로 분양가가 쉽게 낮아지지 않고 있던 상황이다”며 “자금 경색으로 조합이나 시공사가 자사 보증 등을 통해 수분양자에 대출을 알선해주기도 어려운 상황에서 청약당첨자의 대출 여력을 시장에 맞게 현실화했다”고 했다.

다만 금리 인상기라는 점과 총부채원리금상환비율(DSR)은 그대로 유지하기로 해 주택 시장 부진 및 거래절벽을 완전히 해소하기에는 어려울 전망이다. 함 랩장은 “LTV를 다소 완화하더라고 DSR 규제가 여전히 있고 주택담보대출 금리가 연 5~7%에 육박해 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것”이라고 판단했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 “현재 집값이 내리는 이유는 금리가 오르고 있고 실물 경기 침체 우려가 커지고 있기 때문이다”며 “그동안 급등했던 부동산 시장 거품이 빠지는 상황인데다 이번에 발표한 규제 완화책 중 금융이 시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보이지만 결론적으로는 부동산 시장 하락이 멈추거나 상승세로 반전되기는 어려울 것으로 보인다”고 전망했다.

규제 완화 시점에 대한 아쉬움을 내놓기도 했다. 이은형 대한건설정책 연구위원은 “15억 초과 아파트에도 LTV 50%를 일괄 적용한다는 것은 파격적이다. 부동산 규제의 정상화를 보여주는 상징성이 큰 사안이라고도 할 수 있다”며 “다만 정부가 초기부터 이전 정부에서 강화한 규제를 완화하고 정상화를 추진했다면 부동산 시장이 지금처럼 얼어붙진 않았을 것이다”고 지적했다.