[IPO출사표]마스턴프리미어리츠 "모든 역량 투입…대표 리츠 성장시킬 것"

[이데일리 안혜신 기자] 최근 증시 변동성이 심해지고 인플레이션 우려가 커지면서 리츠(REITs·부동산 투자회사)에 대한 인기가 높아지고 있는 가운데 프랑스 아마존 물류센터 등을 기초자산으로 보유하고 있는 마스턴프리미어리츠가 상장한다.

마스턴프리미어리츠는 2일 서울 여의도에서 조용민 부대표(전무) 등 주요 임직원이 참여한 가운데 온라인 기업공개(IPO) 기업설명회를 열고 중장기 성장 계획을 밝혔다.

인천 항동 물류센터

조 부대표는 “마스턴프리미어리츠는 마스턴투자운용이 2년간 준비한 리츠 상품으로 첫 번째 상장리츠”이라면서 “모리츠를 상장하고 자리츠를 통해 자산을 편입하는 모자리츠 구조로 당분간은 다른 리츠를 만들지 않고 이 리츠에 모든 역량을 투입해 키우는 것이 목표”라고 설명했다.

기초자산으로는 △프랑스 아마존 물류센터(노르망디, 남프랑스) △인천 항동 스마트 물류센터 △프랑스 크리스탈파크 오피스를 보유하고 있다.

마스턴프리미어리츠의 운용사인 마스턴투자운용은 지난 2010년 11월 정식 출범한 부동산 운용사다. 리츠, 펀드, PFV(Project Financing Vehicle) 등 부동산을 중심으로 168건의 대체투자분야에 투자했으며, 약 30조 원을 운용 중이다.

마스턴프리미어리츠는 위탁관리형으로, ‘선매입 전략’을 활용했다. 조 부대표는 “임차인이 100% 차있는 단계는 부동산 가치 최고점으로 리츠의 장기적인 성장성이 없다고 봤다”면서 “선매입을 통해 매입할 때 개발이익을 간접적으로 투자자도 누릴 수 있도록 만들었다”고 말했다.

이 경우 인허가 리스크, 임차인확보(임대)리스크, 시장변동성 리스크(개발시점과 매각시점의 시장 요구 수익률이 달라지는 것) 등이 발생한다. 하지만 포트폴리오가 잘 돼있다면 개발자가 두려워하는 임차인 확보 리스크와 시장변동성 리스크를 해결 가능하다는 설명이다.

조 부대표는 “일반적으로 선매입시 인허가 리스크는 개발자가 지고, 개발자가 두려워하는 나머지 두 가지 리스크를 가지고 낮은 가격에 자산 확보가 가능하다”면서 “해외 자산은 국내 부동산보다 높은 수익률 나기 때문에 적극적 선매입 전략 취하진 않지만 처음 만들 때 리츠 자산에 부합하도록 아마존 물류센터를 매입했다”고 전했다.

프랑스 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터는 아마존과 쿠팡이 각각 100% 임차 중이다. 크리스탈파크의 경우 파리 뇌이쉬르센(Neuilly-sur-Seine)에 위치한 오피스로 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC), IFF(International Flavors & Fragrances, 뉴욕증권거래소 상장사), 에스티로더(Estee Lauder) 등 다국적 우량 기업들이 임차해 있다. 조 대표는 “MZ세대가 선호하는 업종들”이라면서 “향후 좋은 흐름을 보일 것”이라고 전망했다.

특히 프랑스 자산(물류센터, 크리스탈파크)은 물가상승지수를 기반으로 산정되는 부동산 임대료 지수에 연동해 장기 임대차 계약이 체결돼 있다. 이에 물가 상승으로 인한 배당수익률 상승도 기대할 수 있다. 마스턴프리미어리츠는 연평균 6% 수준의 배당수익률을 목표로 하고 있다.

네 개 자산 모두 대출금리가 매각 예정시까지 고정돼있다는 점도 강점이다. 다만 임대료 상승으로 인한 추과 수익은 기대만큼 높지는 않다는 설명이다. 조 부대표는 “쿠팡은 임대료 2년 고정이고 그 이후 1년씩 오른다”면서 “프랑스 세개 자산은 모두 프랑스 상업용 임대료 지수에 연동돼있어서 이 규정에 따르는데 올해 상반기 상승률은 이미 예상을 초과한 상태”라고 말했다.

마스턴투자운용은 지난해 미국 법인 설립에 이어 현재 싱가폴에 마스턴 아태지역(APAC) 설립을 준비하는 등 글로벌 운용사로 도약하기 위해 준비중이다. 연내 유럽 합작법인 설립도 검토 중이다.

조 부대표는 “마스턴투자운용이 오랫동안 경험을 쌓은 빌드 투 코어(Build to Core) 전략을 기반으로 마스턴프리미어리츠를 한국 대표 상장리츠로 성장시켜가겠다”고 강조했다.

한편, 마스턴프리미어리츠의 공모가는 5000원, 공모주식수는 1186만주, 총 공모금액은 593억원이다. 이날부터 3일까지 국내외 기관투자자 대상의 수요예측을 진행한 뒤 오는 12일~13일 일반투자자 대상의 청약을 진행한다. 대표주관사는 삼성증권이다.