[맵인터뷰] 제네시스박 '부동산 절세 마스터'

[이데일리 재테크전략팀 기자]세금 정책과 절세 분야는 듣기만 해서는 잘 이해가 되지 않는다. 또한 정책이 변경되어 꾸준한 공부가 필요한 분야이다. 부동산 세금 특화 전문 블로그를 운영하면서 입소문을 타게 된 ‘제네시스박’을 이데일리맵에서 만나보았다.

▶ 활동하는 필명이 독특한데, 자동차를 좋아해서 그런 건지 아니면 다른 의미가 있는가?

→ 총 3가지 의미가 있다. 첫째는 생각하는 바로 그 ‘자동차’다. 해당 자동차는 플래그십 모델로 국내에서 프리미엄 시장에 도전하고 새로운 영역을 구축했다는 점이 좋았다. 두 번째 의미는 내가 좋아하는 영국 밴드 ‘제네시스’를 본떠서 그렇다. 마지막으로는 부동산을 통해 새로운 삶을 살고 싶어서이다. 세 가지 공통점은 ‘도전’이다. 늘 도전하고 새로운 삶을 살기를 원한다. 또한, 결과적으로 4년 전과 비교해 보면, 현재 전혀 다른 삶을 살고 있기에 당초 목표는 달성한 것 같다.

▶ 부동산 전업투자자로 전향하기로 한 결정적인 계기가 있는지?

→ 가장 큰 문제는 ‘건강’ 상의 이유이다. 직장일과 부동산 투자를 병행하였는데 어느 순간 부동산 투자가 메인이 되어 도저히 두 개를 병행하기 힘들다는 판단이 들었다.

근 2년 동안 이를 병행하면서 나름 성과도 냈지만, 건강이 많이 안 좋아졌다. 여기에 계속해서 새로운 걸 하고 싶다는 생각에 어느 하나는 포기를 해야겠다는 생각을 하고자연스럽게 이런 결정을 하게 되었다.

▶ 얼마 되지 않았지만 근로자 생활에서 벗어나 전업투자자가 된 이 후 일상생활에서 가장 큰 변화는 무엇인가?

→ 시간관리와 생각의 유연성이다.

시간관리는 물론 더 지나 봐야 하지만, 예전 직장 다닐 때가 더 효율적이었던 것 같다. 하지만 이는 앞서 말했듯이 내 건강을 해치는 수준의 시간관리라 오래 병행할 수는 없는 노릇.

이제는 내가 하고 싶은 일을 하면서 효율적으로 그리고 현명하게 시간을 활용하려 한다.

다음으로는 생각의 유연성으로, 마음껏 하고 싶은 일을 알아보고 생각의 확장을 진행 중이다. 직장을 다닐 때도 걸핏하면 와이프에게 “이런저런 일을 하면 정말 좋을 것 같지 않아?”하고 말했었다. 이제는 생각에서 그치지 않고 실제 행동으로 옮기려 한다.

다만, 하루 8시간 (실제 통근 거리 등을 고려하면 하루의 절반인 12시간이다)이라는 큰 덩어리를 제거하였기에, 이에 대한 ‘건강한 긴장감’을 유지하려 노력 중이다.

▶ 일반인이 느끼기엔 부동산 세법이 너무 어렵게만 느껴지는데, 쉽게 공부하는 본인만의 팁이 있다면?

→ 안타깝지만 없다. 세무사 자격시험을 준비하면서 하루 순수 공부시간 12~13시간을 2년을 투입하였다.

나와 같은 방식으로 투자자들이 접근할 수도 없으며 또 그렇게 해서도 안 된다. 세법은 방대하고 전문가(세무사, 회계사 등)들 역시 누구나 실수할 수 있다.

따라서 ‘세금공부’를 하지 말고, 본인 투자 전략에 맞는 ‘절세법’을 익히기 바란다. 그런 취지에서 본 정규 과정을 개설하였으며 이번 12기까지 이르렀다.

▶ 세무사를 준비했던 것으로 알고 있다. 막상 중단하려 했을 때 시간이 아까웠을 텐데 더 연장할 생각은 없었는지

→ 믿지 않겠지만 전혀 그런 생각은 없다. 그때보다 더 잘할 자신도 없을뿐더러, 내가 할 수 있는 모든 최선을 다해서 준비하였기에 후회는 없다.

게다가 지금은 그때의 경험을 바탕으로 더 좋은 일들(저술활동과 강의)을 하고 있으니 보람과 함께 행복하기까지 하다.

다만, 자격증 부재로 인한 한계가 종종 있는데 이는 또 다른 방식으로 해결해 보려 한다. 기대해도 좋다.

<그림1> 친절한 제네시스박의 부동산 절세 책 표지.

▶ 많은 재테크 수단 중에 부동산으로 선택한 이유가 있는가?

→ 첫째, 직장인이 병행하기에 최적이다. 직장인이 부자가 되려면 주식과 부동산 또는 투잡 밖에 없다.이중 주식은 고려해야 할 변수가 너무 많고 변동성이 크다. 그에 반해 부동산은 고려해야 할 변수 자체가 상대적으로 주식에 비해 적고, 본인이 조금만 부지런하면 얼마든지 타이밍을 잡을 수 있다!

둘째, 확률상의 문제다. 직장인이라면 주변을 둘러보라. 주식 부자가 많은지, 아니면 부동산 부자가 많은지...나는 확률이 더 높은 부동산에 투자하기로 결심하였다.

셋째, 개인적 환경 때문에 그러하다. 아버지께서 사업 실패 후 경매 공부를 하셨고 부동산에 대한 중요성을 늘 강조하셨다.

또한 본인 성향은 뭔가 실물을 봐야 직성이 풀리는데, 그런 면에서 주식보다는 부동산이 내게 더 맞았다.

▶ 강연이나 글 적는 게 재미있고 보람차다고 했는데 언제부터 그렇게 느끼게 된 건지?

→ 지금 생각해보면 세무사 자격시험에 도전을 하였던 2009년 혹은 그 이전부터 그랬던 것 같다. 그 이전인 신입사원 때부터 팀장님께, ‘나중에 꼭 제 이름으로 책을 내보고 싶어요’라고 말을 했을 정도니까...지금도 스스로에게 계속 되물어 보면, ‘글 쓰고 강의하는 일’ 이 가장 재미있다. 물론 투자는 투자만의 매력이 또 있지만...

▶ 투자할 때 가장 많이 참고하는 자료는 무엇인가?

→ 데이터는 기본이다. 문제는 봐야 할 데이터가 너무 많다는 것이다. 그런 면에서 공급 데이터를 가장 많이 확인한다.

결국 투자기회는 수요와 공급의 차이에서 나타나는 시장의 변동성에서 발생하는 것이며(arbitrage), 누가 이를 빨리 포착하는지 혹은 미리 기다리는지에 따라 달려있기 때문이다. 그런 면에서 다시 말하지만 부동산이 훨씬 더 유리하다는 생각이다.

여기에, 같은 상품이라도 모두 개별성이 다르다. 가령 삼성전자 주식은 모두 동일하지만, 똑같은 삼성동 아이파크라 하더라도 층/향은 물론, 심지어 누가 살고 있는지에 따라 거래는 완전 달라진다. 이는 데이터로는 절대 알 수 없는 것으로, 본인만의 경험이 축적되어야 하며 이것이야말로 가장 큰 경쟁력이 될 수 있다.

▶ 사회생활을 처음 시작하는 초년생이나 신혼부부들에게 하고 싶은 조언이 있다면?

→ 기존 재테크 상식을 너무 받아들이지 말고, 모든 걸 자기 자신의 기준대로 새로 정립하라고 말해주고 싶다. 가령 재테크 상담을 받아보면 ‘대출은 빨리 갚으세요, 금리가 높은 것부터 갚으세요, 개인연금 따로 넣으세요...’ 등등에 대해 말해주는데 나라면, ‘대출은 여력이 되는 선에서 적절히 활용하면 좋아요, 금리가 높은 것보다 금액이 적은 것부터 빨리 없애 버리세요, 개인연금보다는 자산을 굴리는데 더 고민하세요...’라고 답해주고 싶다.

대부분 대학교까지의 교육이 틀에 박힌, 너무나도 정형화된 교육이기 때문에 그렇다. 그보다는 사회생활을 하면서 반드시 필요한 것이 ‘돈 공부’이며, 우리는 자본주의 사회 속에서 살고 있다는 것을 꼭 명심하길 바란다.

▶ 투자를 하면서 가장 기억에 남는 경험을 공유해달라

→ 아무래도 첫 실거주 집을 마련할 때가 아닐까 한다(넓은 의미에서 실거주 역시 투자다). 첫 경험에 아무것도 모르는 상태에서 처음 담보대출을 받다 보니 ‘이렇게 많은 금액을 대출받아도 되는 걸까?’ 하는 생각이 들었다. 게다가 매도자는 미국 시민권자로 한마디로 외국인과 거래를 하는 거라고 보면 된다. 그 당시(‘14년 8월) 주변 그리고 대부분 재테크 카페에서는 집 사는 걸 말렸다. 하지만 ’너무 싸다‘는 생각과 ’이 정도 대출이면 충분히 상환할 수 있고

목돈이 없는 내겐 대출이 더 유리하다‘라는 생각으로 진행하였다. 그 와중에 유일하게 내 편이 되어준 건 가족이었는데, 와이프는 100일도 안 된 자녀를 업고 매일 나와 집 보는 걸 함께 하였으며 아버지께서는 외국인과 거래 시 유의할 점에 대해 알려주셨다.

결국 투자든 사업이든 가정의 행복을 위한다는 ‘본질’을 잘 기억한다면 어려움이 오더라도 흔들리지 않을 것이다.