'강남·송파'도 역전세 안전지대 아니다…'전세 포비아' 확산

[이데일리 박지애 기자] 최근 인천 미추홀구, 경기 동탄 등 전국 각지에서 대규모 전세사기 피해가 속출하는 가운데 강남 아파트에서도 ‘깡통전세’(집값이 전세보증금보다 낮아진 주택)가 나오며 ‘전세 포비아(공포)’가 확산하고 있다. 전문가들은 갭투자(전세끼고 주택매입)가 성행했던 강남을 비롯한 서울 일부 지역과 경기 분당 아파트도 ‘역전세’(전셋값이 하락하면서 앞 세입자의 보증금보다 뒤 세입자의 보증금이 낮아지는 현상) 발생으로 보증금을 못 받는 사례가 올 하반기 본격화할 것으로 보고 있다. 이들은 대부분은 무자본 혹은 자본금이 거의 없는 갭투자자가 대부분이어서 집값이 가파르게 하락하는 이들 지역에선 결국 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 속출할 전망이다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

25일 이데일리가 부동산 빅데이터 아실에 의뢰해 자료를 분석한 결과 이날 기준 최근 3개월간 전국에서 가장 많이 아파트 갭투자가 이뤄진 지역은 △경기도 화성시(100건·4.1%) △경기도 평택시(66건·4.3%) △경기도 성남시 분당구(65건·10.6%) △인천 연수구(64건·4.4%) 순이었다.

최근 전세 사기가 불거진 동탄 신도시가 있는 경기도 화성시는 최근 거래 현황 1~10위까지 대부분 2~3억대의 전셋값에 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 90% 안팎을 기록하고 있어 ‘경고음’이 켜진 상태다. 실거래가를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매맷값에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 커진다. 지난 2월 계약된 경기 화성시 병점역에듀포레 아파트는 매맷값이 3억원인데 전셋값은 2억 7000만원으로 집주인은 3000만원만 투자해 세입자를 들이기도 했다.

경기 평택시의 상황은 더 심각하다. 돈을 더 받고 아파트나 오피스텔을 구매하는 일명 ‘플러스 프리미엄(플피)’으로 전세 계약이 이뤄진 사례가 전국에서 가장 많다. 평택의 도시형생활주택인 ‘서정벨루스아임’은 올해 초 매맷값이 9500만원이었는데 전셋값은 이보다 높은 1억1000만원에 거래돼 ‘깡통전세’로 계약이 체결됐다.

분당이나 강남과 같이 고가아파트라면 피해액수가 커질 수밖에 없다. 성남시 청솔한라 아파트는 매맷값이 올해 2월 10억 4500만원이었는데, 같은 달 전세 거래가 9억1500만원에 체결돼 전세가율이 87%에 이르렀다. 서울도 안전지대는 아니다. 서울 강남구 한양수자인어반게이트는 지난 2월 2억 1700만원 매맷값이었던 것이 지난 3월 2억 2500만원에 전세 거래가 이뤄져 ‘플피’가 붙어 ‘깡통전세’가 됐다. 또 서울 송파구 한화오벨리스크 오피스텔 매맷값은 1억 8500만원인데 전셋값은 1억7000만원이었다.

분당의 한 공인중개사는 “최근 빌라뿐 아니라 아파트 전세 계약할 때도 사기 아니냐며 계약금도 안 돌려받고 그냥 계약을 안 하는 경우가 늘고 있다”며 “보증보험에 가입하면 된다고 설명해도 세입자가 계약을 주저하는 사례가 많아졌다. 기존 세입자도 아직 만기 기간이 남았는데 계속 전화로 보증금을 돌려받을 수 있을지 확인하는 사례도 늘었다”고 전했다.

전세 사기 피해 속출한 인천 미추홀구 아파트.(사진=연합뉴스)

전문가들은 대단지 아파트라면 역전세 탓에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 더 늘 수 있다고 우려했다. 여기에 더해 계류 중인 분양권상한제 주택의 실거주 의무 면제 법안 통과 시 갭투자를 부추겨 역전세난을 심화할 수 있다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대단지 아파트일수록 전세사기보다는 역전세가 더 큰 문제라 할 수 있다”며 “이런 경우는 직접적인 전세사기도 아니어서 피해 구제를 받을 방법도 없다. 결국 해당 주택에서 거주기간을 연장하면서 보증금을 돌려받을 방법밖엔 없다”고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 “아파트라고 무조건 안전하다고 생각하면 안된다. 부동산 호황기 때 성행한 갭투자로 역전세난이 확산할 가능성이 크다”며 “현재 계류 중인 분양권상한제 주택에 대해 실거주 의무를 면제해주는 법안이 통과된다면 이 같은 갭투자를 더욱 부추길 수 있다”고 말했다.