[가계부채대책]추가 대출 절반 이하로 '뚝'

김동연(왼쪽 두번째) 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 김 부총리, 최종구 금융위원회 위원장, 최흥식 금융감독원 원장. [사진=방인권 기자]

[이데일리 문승관 김경은 노희준 기자] 정부가 24일 발표한 가계부채 종합대책의 핵심은 다주택자의 돈줄을 옥죄는 일이다. 사실상 추가대출이 불가능하도록 한다는 얘기다. 이를 위해 내년 1월부터 신(新)총부채상환비율(DTI)을 도입하고 내년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입할 예정이다. 이들 규제가 차례로 도입되면 다주택자가 투기 목적의 은행 대출을 일으키는 건 사실상 어려워진다. 과도하게 대출을 받아 부동산에 투자하는 부동산 임대업자도 규제 대상이다. 이번 대책중 대출규제와 관련된 주요 내용을 문답풀이로 정리했다.

△이번 대출규제를 통해 가계부채를 어느 수준으로 낮추겠다는 건가.

-앞으로 5년간 가계부채 증가율을 현 추세전망치보다 0.5~1.0%포인트 낮은 8% 수준으로 맞출 예정이다.

△신DTI의 도입은 다주택자를 겨냥했다는데

-신 DTI는 기존 주택담보대출의 ‘원리금’ 상환액까지 반영해 연소득에서 차지하는 비율을 계산한다. 기존 DTI는 기존 주담대의 경우 ‘이자’만 반영했지만 신 DTI는 ‘원리금’까지 합산하는 만큼 당연히 대출한도는 줄어들게 된다. 특히 두번째 주택담보대출의 만기도 최장 15년으로 제한한다. 만기를 길게 잡아 연간 원리금 상환액을 줄여 DTI규제를 우회할 수 없도록 한 셈이다.

△다주택자 중 실수요자는 어떻게 처리하나

-다주택자라고 해도 실수요자는 구제한다는 방침이다. 예컨대 기존에 보유한 집을 팔고 새로운 집으로 이사 가기 위해 일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 경우가 있다. 만약 기존 집을 이미팔기로 계약서 작성까지 한 상태라면 내년 이후에도 신 DTI 적용에서 제외한다. 이런 대출자는 기존 주담대는 원금을 뺀 이자상환액만 반영해 대출한도를 산출하게 된다. 만약 기존 주택을 팔겠다는 매매 계약을 맺지 않았지만 2년 내 팔 예정이라면 신 DTI는 적용하되, 두 번째 대출의 만기를 15년을 초과해서 20년, 30년으로 설정할 수 있도록 여유를 주기로 했다.

△맞벌이부부에 미치는 영향은

-맞벌이 부부에 미치는 영향은 기존과 다를 바 없다. 청년층, 신혼부부 외에 특별히 차주별로 유·불리는 없다.

△신DTI는 언제부터 시행하고 어디에 적용하나

-내년 1월부터다. 구체적 시행 시기는 금융권 감독규정 개정이 필요해 아직 정확한 날짜를 정하지 못했다. 기존 DTI 적용지역, 즉 수도권과 세종시, 부산 해운대구 등 청약조정지역의 신규 아파트 대출에적용한다. 수도권과 청약조정 지역 외의 지방에는 적용하지 않는다.

△신DTI로 청년층은 오히려 대출한도가 늘어난다는데

-무주택자 근로자로서 40세 미만의 청년층은 장래 소득 증가의 가능성이 있어 소득산정 시 일정비율을 증액받을 수 있다. 특히 청년층은 소득증액 한도 비율 10%를 적용하지 않을 방침이다. 경우에 따라 소득이 10%를 훌쩍 뛰어넘을 수도 있어서다. 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년이 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 살 때 받을 수 있는 대출한도가 (DTI 40%, 20년 만기) 3억원에서 3억 3000만원으로 늘어난다.

△신DTI와 DSR의 차이는. 다중채무자는 대출이 거절될 수도 있다는데

-신DTI는 기존 주택담보대출의 원리금이 기타 대출의 이자를 연간 상환해야 할 빚으로 본다. 반면 DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 모든 빚의 원리금 상환액을 갚아야 할 빚으로 본다. DSR이 여신심사의 지표로 도입되면 은행은 기존 보유 대출의 상환부담이 과도하다고 판단되는 대출자에게 신규 대출을 거절하거나 대출한도를 크게 줄이는 식으로 관리한다. 그동안 마이너스 통장 등 대출을 여러 건 많이 받아놨던 다중채무자라면 추가 대출이 어려워질 수밖에 없다. DSR 상한선은 금융회사가 대출자의 소득·신용도를 반영해 그룹별로 설정토록 했다.

△DSR을 산정할 때 마이너스통장 등 한도대출은 어떻게 하나

-아직 확정하지 않았다. 만약 만기가 1년인 마이너스통장의 대출 한도를 모두 연간 갚아야 할 원리금에 포함한다면 마이너스 통장이 있다는 이유만으로 추가 대출이 어려워질 수 있다. 예를 들어 4000만원 마이너스통장에서 실제 2000만원만 사용해도 DSR에서는 4000만원을 갚아야 할 빚 전체로 잡는다는 얘기다. 하지만 만기 5년이나 10년 분할상환 대출로 인정해준다면 1년 치 원리금만 상환액으로 정할 수 있다.

△여신심사 가이드라인의 주요 내용은

-여신심사 가이드라인의 내용은 크게 두 가지다. 우선 부동산 담보대출 중 유효담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환을 하도록 했다. 전액은 아니지만 대출금 중 일부는 원금을 분할상환해야 한다는 뜻이다. 또 부동산 임대업자 대출엔 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 산출해서 참고지표로 운영키로 했다. 연간 임대소득이 이자비용 대비 얼마나 되는지를 나타내는 지표다. 현재 RTI가 150% 넘어야만 대출을 내주도록 하는 방안을 검토 중이다. 임대소득이 이자비용의 1.5배는 최소한 돼야 한다는 뜻이다.

△부동산입대업자 대출에 대해 이자상환비율을 도입하면 갭투자를 줄일 수 있나

-임대업자가 임대를 통해 들어오는 소득에 대출이자상환 비율을 따지는 것이다. 적어도 임대수익이 이자비용보다는 많아야 한다. 이를 규제하면 무리한 갭투자를 줄일 수 있을 것으로 기대한다.