'부동산 규제 검토' 후폭풍..강남 주택시장 벌써 '찬바람'

△ 서울 강남권 재건축시장이 숨고르기에 들어갔다. 정부가 수요 규제 방안 검토에 나서면서 강남 아파트값 상승세가 한풀 꺾인 모습이다. 서울 강남구 개포동 개포주공4단지 전경 [사진=연합뉴스]

[이데일리 김성훈 원다연 기자] “개포동 재건축 아파트 조합원 입주권(새 집에 입주할 수 있는 권리)을 사겠다고 한 투자자가 정부의 주택 수요 규제 검토 발표 이후 마음을 바꾸는 바람에 어제 매매 계약이 깨졌습니다. 집주인이 급한 마음에 2000만원을 깎아 주겠다고 했는데도 성사가 안된 것이지요. 개포 재건축 단지가 정부의 규제 대상이 될 것이라는 예상에 투자자가 좀 더 지켜보자고 판단한 것 같습니다.”(서울 강남구 개포동 G공인중개사 관계자)

투자 열기를 내뿜던 서울 강남 재건축시장이 혼란에 빠졌다. 닷새 전만 해도 아파트를 매매하려는 발걸음과 문의가 끊이지 않았지만 며칠 새 찬물을 끼얹은 것처럼 조용해졌다. ‘8·25 가계부채 대책’ 발표에도 재건축 아파트값이 급등하며 일대 주택시장을 뒤흔들자 정부가 추가 대책 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서다. 일부 단지에선 호가(집주인이 부르는 가격)도 빠지기 시작했다. 정부가 투기과열지구 지정 등 고강도 대책을 꺼낼지 모른다는 불안감에 투자심리가 급속도로 얼어붙고 있다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.

정부 추가 규제 검토 소식에 강남 재건축 아파트값 ‘주춤’

18일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 정부는 과열 현상을 빚고 있는 서울 강남 재건축시장 상황을 모니터링한 뒤 필요할 경우 추가 규제를 내놓을 계획이다. 국토부는 이상 열기를 보이는 일부 지역만 타깃으로 삼는 ‘선별적·맞춤형 규제’를 위한 논의에 들어간 것으로 알려졌다. 정부가 꺼내 들 유력한 카드로 강남 등 특정 지역을 투기과열지구로 지정하는 방안이 꼽힌다. 투기과열지구에선 분양권을 계약 후 5년간 팔 수 없다. 현재 6개월인 분양권 전매제한 기간이 입주 때까지로 늘어나는 것이다. 재건축 조합원은 조합원 물량을 팔 수도 없다.

정부가 추가 규제를 준비 중이라는 소식이 전해지자 강남 재건축시장은 하루아침에 쥐죽은 듯 조용해졌다. 재건축 아파트값이 매주 최고가를 새로 쓰며 매도자 우위였던 시장이 하루아침에 매수자 우위로 급변한 것이다. 강남구 개포동 주공1단지 전용면적 42㎡형은 최근 10억 5000만원까지 호가가 올랐으나 지금은 2000만원 내린 10억 3000만원에 매물로 나왔다. 같은 단지 전용 50㎡형 호가도 지난주까지 11억 9000만원에서 이날 11억 7500만원까지 떨어졌다. 개포동 A공인 관계자는 “집주인들이 급한 마음에 호가를 내려 물건을 내놓고 있지만 매수 문의가 뚝 끊겨 실제 거래로 이어지고 있지 않다”며 “매수자들 역시 추가 규제가 시행될 경우 아파트값이 더 떨어질 것으로 판단해 관망세로 돌아섰다”고 전했다.

△ 서울 잠실 주공 5단지 아파트 상가가 한산한 모습을 보이고 있다. [사진=연합뉴스]

“설익은 규제가 시장 전체 얼어붙게 만들 것”

일반분양을 앞둔 강남 재건축 단지들도 발등에 불이 떨어졌다. 내년 상반기 일반분양에 들어갈 예정인 개포시영아파트는 오는 20일 조합원 긴급회의를 소집하기로 했다. 지난 7월 정부가 분양가가 9억원이 넘는 주택에 대해 중도금대출을 제한한 데 이어 정부의 추가 규제까지 더해질 조짐을 보이자 조합원들의 우려가 급증했기 때문이다. 개포시영 재건축 조합 관계자는 “강남 일대가 투기과열지구로 지정될 경우 재건축 조합원의 지위 양도가 제한되기 때문에 이와 관련한 긴급 대책을 논의 중”이라며 “수요보다 공급이 적어 형성된 시장 분위기를 투기과열로만 해석한다는 것은 이해할 수가 없다”고 말했다.

개발 방향이 최근 지구단위계획으로 전환된 강남구 압구정동 일대 재건축 시장도 숨고르기에 들어갔다. 서울시가 아파트 최고 층수를 35층으로 못박은 데다 정부의 추가 규제 소식까지 더해져 매입 문의가 뜸해진 것이다. 압구정동 H공인 관계자는 “재건축 사업이 첫 걸음마를 시작한 단계이다 보니 일단 좀 지켜보자는 분위기가 강하다”면서도 “정부가 투자 열기를 잡겠다는 강한 의지를 드러낸다면 시장이 더욱 위축될 가능성이 크다”고 말했다.

반면 규제 영향권에 들지 않은 지역은 안도감과 반사이익에 대한 기대감을 내비쳤다. 서울 강서구 마곡동 T공인 관계자는 “강남 재건축을 겨냥한 추가 규제 대책이 나온다면 마곡지구나 위례신도시로 발길을 돌리는 투자 수요가 적지 않을 것”이라며 “저금리 기조가 유지되는 상황에서 투자 수요의 움직임이 지역만 바뀔뿐 열기 자체가 쉽게 사라지지는 않을 것”이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 여론을 의식한 나머지 무턱대고 전매 제한 기간 연장이나 투기과열지구 지정 등의 정책을 내놓을 경우 시장 전체에 큰 충격을 줄 수 있으므로 보다 신중한 정책 결정이 필요한 때”라고 조언했다.