수장없는 서울시, 추가 주택공급 대책은?

서울 송파구 재개발 아파트 단지 모습. (사진=뉴스1)

[이데일리 하지나 기자] 정부가 7·10 부동산 대책에서 주택 공급 정책에 대해 큰 방향성이 공개된 가운데, 서울시의 주택정책과 맞물려 향후 공급 대책에 관심이 집중된다. 특히 정부는 관계부처 장관 및 지자체가 참여하는 ‘주택공급 확대 TF’를 구성키로 했다.

하지만 서울시가 그린벨트 해제와 재건축 용적률 완화를 강력하게 반대하고 있어 고려할만한 카드가 마땅치 않다. 더욱이 박원순 시장의 유고에 따른 대행체제 속에서 과감한 정책 추진 역시 쉽지 않은 상황이다.

도심 고밀도 개발…추가 인센티브 가능성

현재 가장 유력하게 거론되는 것은 서울시가 추진 중인 도심 고밀도 개발이다. 앞서 지난 6일 박 시장은 기자회견에서 “서울시가 할 수 있는 부동산 대책 중 하나가 도심지 고밀 개발”이라며 “재개발을 준비했다가 해제한 지역 등을 우리가 일부 매입해주면 다시 재개발이 가능해질 것”이라고 밝혔다.

서울시는 이미 지난 2018년 관련 대책을 발표한 바 있다. 상업지역 주거비율을 400%에서 600%로 높이고 준주거지역 용적률을 400%에서 500%로 상향, 도심내 정비사업구역 주거비율을 90%까지 확대해 늘어난 주택 물량의 50%를 공공주택으로 확보한다는 계획이다. 이를 통해 서울시는 2022년까지 3만5000가구를 공급하겠다고 밝혔지만 실제 성과는 부진하다. 이에 민간사업자의 적극적인 참여를 이끌기 위한 더 강력한 유인책이 필요하다는 목소리도 흘러나오고 있다.

일각에서는 서울시가 최근 당정과 서울 역세권 용적률을 최대 1000%까지 상향조정하는 ‘고밀주거지역’ 의 신규 용도지역 도입 및 역세권 범위기준 75% 확대하는 방안을 논의했다는 소식도 전해졌다. 하지만 이에 대해 서울시는 “논의된 바 없다”면서 “향후 주택공급확대 방안은 국토교통부 등 정부와 협의를 거쳐 마련할 계획”이라고 부인했다.

공공재개발·재건축…즉각적 효과 제한적

7·10 대책에서 새롭게 언급된 공공재건축 역시 눈여겨볼만하다. 이는 국토교통부와 서울시가 지난 5월 발표한 공공재개발에서 한 발 더 나아간 것이다. 공공재개발은 조합원 물량을 제외한 50%를 공적임대로 공급하는 등 공공성을 높이면 용적률 완화, 분양가 상한제 적용제외 등의 인센티브를 제공키로 했다. 서울시와 국토부는 연내 시범사업지를 지정할 방침이다. 현재 거론되고 있는 곳은 성북구 성북1구역, 장위9·12구역, 은평구 증산4구역 등이다.

공공재건축 역시 공공재개발과 동일한 방식이 적용될 전망으로, 그동안 지지부진했던 재건축 사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 예상된다.

다만 업계에서는 여전히 실효성에 대해 의구심을 제기한다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “기본적으로 인프라가 굉장히 낙후된 지역이 아니면 시범구역으로 선정되기도 어려울 것이며, 서민 임차인이 많아서 이주 대책을 짜는 것도 쉽지 않다. 발표 당시에도 공급 물량 계획이 2만호에 불과했다”면서 “공공재건축 역시 공공임대 물량 확대 따른 수익성 악화 등으로 실제로 얼마나 추진할 수 있을지 회의적”이라고 말했다.

토지거래허가구역으로 지정된 용산 정비창 전면 1~3구역 내 철도 건널목(사진=이데일리 김용운 기자)

◇제2의 ‘용산 정비창’ 부상할까

마지막으로 그린벨트 해제 대안으로 제시됐던 유휴 철도부지를 활용 방안도 고려해볼 수 있다. 서울시가 확보 가능한 유후 철도 부지는 △개화차량기지(37만9683㎡) △구로차량기지(25만3224㎡) △신내차량기지(19만140㎡) △창동차량기지(18만1819㎡) △수색차량기지(17만2000㎡) 등 37곳이다. 앞서 서울시와 국토부는 용산 정비창 부지에 8000여가구를 공급화하는 방안을 발표한 바 있어 추가 부지 선정 가능성도 있다. 특히 만성적자를 겪고 있는 한국철도공사(코레일)의 재무구조 개선에도 기여할 수 있는 만큼 정부 방침에 따라 긍정적인 검토가 이뤄질 것으로 보인다.

김 연구위원은 “이미 서울시는 도심 고밀개발이나 비주거용 오피스텔 전환 등 시행하고 있는 사업들이 있다”면서 “현재 서울시에서 후속 대책으로 추가로 손을 대는 것은 쉽지 않다. 기존 사업들이 속도를 더 낼 수 있도록 추가 인센티브를 부과하는 정도 수준에 그칠 가능성이 있다”고 말했다.