고민 깊은 일시적 2주택자…임대등록? 3년내 매도?

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 권소현 기자] 서울에서 전용면적 59㎡짜리 소형 아파트를 보유하고 있는 김모씨는 얼마 전 전용 114㎡짜리 중대형 아파트 한 채를 매입했다. 소형 아파트인 기존 주택은 10년 이상 실거주한 집이라 3년 안에만 팔면 양도소득세 비과세를 적용받기 때문에 아직 시간적 여유가 있다. 그러나 김씨는 장기 보유하고픈 생각도 있어 고민 중이다. 4월 이후에는 주택임대사업자로 등록하더라도 양도세와 종합부동산세(종부세) 혜택을 받기 위한 보유 기간이 5년에서 8년으로 늘어나기 때문이다.

다주택자에 대한 양도세 중과 시행이 3주 앞으로 다가온 가운데 다주택자들은 보유 주택을 팔지, 임대주택으로 등록해 장기보유할 지 의사 결정을 끝냈다는 분석이 나온다. 하지만 일시적 2주택자들의 고민은 여전하다. 먼저 매입한 주택을 임대주택으로 등록할 것인지를 두고 주판알 튕기기에 바쁘다.

12일 국토교통부에 따르면 지난달 9199명이 임대주택사업자로 신규 등록했다. 정부가 임대주택 등록 활성화 방안을 발표한 작년 12월 7348명에서 1월 9313명까지 늘었다가 소폭 감소한 것이다. 임대등록주택수도 1만8600채로 전월 2만7000채에 비해 줄었다. 이는 다주택자들이 ‘똘똘한 한 채’ 이외의 주택을 매도할 것인지, 임대주택으로 등록할 것인지 의사결정을 거의 마쳤기 때문으로 보인다.

국토부 관계자는 “임대사업자에 대한 정부의 정책을 기다리던 이들이 작년 12월 확정된 1월에 대거 등록하면서 많았다”며 “대기 수요가 한꺼번에 반영된 것”이라고 말했다.

하지만 일시적 2주택자들은 여전히 고민 중이다. 주택을 취득하고 1년 이상 지난 상황에서 새로운 주택을 매입한 후 3년 이내에 먼저 산 주택을 팔면 양도세를 면제받을 수 있다. 다만 처분하는 주택의 양도가액이 9억원 이하여야 하고 2년 이상 보유해야 한다. 부동산 관련 인터넷 카페에는 하루에도 일시적 2주택자들의 고민 상담이 수십건씩 올라오고 있다.

전문가들은 고가 주택이거나 규모가 커서 임대등록을 통한 세제 혜택이 크지 않다면 정리하는 게 낫다고 조언한다. 소득세법상 서울·수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하여야 5년 보유하면 보유 주택수 합산에서 제외된다. 양도세 중과와 종부세 합산에서 배제되고 소득세도 깎아준다. 조세특례제한법상으로는 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하를 임대주택으로 등록해 8년 보유시 양도세 70%를 감면해주고 10년을 채우면 100% 면제해준다. 다만 농특세는 20% 내야 하고 취득 후 3개월 내에 등록해야 한다. 또 올해까지 한시적으로 적용하기 때문에 연내 등록해야 한다.

따라서 전용 85㎡ 초과이면서 시가가 9억원 이상 고가주택일 경우에는 매도하는 게 낫다는 것이다. 주택 매도가가 9억원 넘을 경우 9억원 초과분에 대해서만 양도세를 내면 된다.

3주택 이상을 보유한 상태에서 일부를 임대주택으로 등록해 일시적 2주택자 비과세를 받기로 했다면 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 8·2 부동산 대책으로 작년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 매입한 주택은 2년 보유에 2년 실거주 조건도 추가됐다. 매도를 고려 중인 주택을 8·2 대책 이전에 샀더라도 3주택자라면 얘기가 달라진다. 조정지역에서 2년 이상 보유한 주택 A와 8·2대책 이후 매수한 주택 B와 C를 갖고 있어 B와 C 중에 한 채를 임대주택으로 등록하고 A를 매도할 경우 A에 대해 거주 2년 조건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사는 “전용 85㎡ 이하이거나 공시가격이 6억원을 초과하지 않는다면 2주택 이상 보유한 경우 주택 한 채는 임대주택으로 등록하는 것이 세제 면에서 유리하다”며 “세대 분리돼 있는 가족에게 사전증여하거나 부담부증여를 하려면 4월 이전에 마무리 짓는 것이 좋다”고 말했다.