'마피'에 '할인분양'까지…수도권으로 불붙는 미분양 공포

[이데일리 오희나 기자] “현재 마피(마이너스 프리미엄·분양가보다 싸게 전매하는 것) 5000만원까지 나와 있다. 부동산 시장이 워낙 안 좋다 보니 전세가도 받쳐주지 않아 투자 목적으로 사들인 물건들이 초급매로 나오고 있지만 매매로 이어지진 않고 있다.”(대구 달서구 A부동산)

“수도권 아파트 분양권을 가지고 있는데 2018년처럼 무피, 마피 사태가 올까 봐 걱정된다. 2025년 하반기 입주 시기에 한시적 전매기간이 있는데 그때까지 부동산 시장이 하락할 것 같아 속이 탄다.”(서울 서대문구 강 모 씨)

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)

◇‘청약 불패’ 시대 저물어

전국이 분양 경기 침체에 시달리고 있다. 비수도권 지역에서는 ‘마피’ 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 분양가보다 손해를 보더라도 물건을 빨리 처분하기 위해서다. 지방에서 시작한 ‘미분양 공포’는 수도권으로 빠르게 확산하고 있다. 지난해 ‘청약불패’와 달리 앞으로는 청약을 통해 돈을 버는 시대는 저물고 있다.

미분양이 발생한 곳은 서울 강북구 수유동과 미아동, 구로구 개봉동 등 외곽 지역이지만 지방과 수도권에서 주로 발생했던 아파트 미분양이 서울까지 확산하고 있어 본격적인 부동산 하락장이 시작한 게 아니냐는 해석도 나온다.

김인만 김인만 부동산연구소장은 “금리 인상으로 매매시장의 상승 모멘텀이 없다”며 “동탄, 송도 등 수도권 외곽부터 시작해 하방 압력을 받을 수 있다”고 말했다.

윤석열 정부 출범 후 재건축·재개발 기대감으로 올랐던 서울 용산과 강남 등 서울 주요 지역 아파트 가격도 상승세를 멈췄다. 전문가들은 최근 금리 인상 우려 등으로 매수세가 급격하게 줄어든 만큼 부동산 시장 정체기가 당분간 지속하리라 내다보고 있다.

윤지해 부동산R114 연구원도 “작년까지만 해도 ‘묻지마 청약’이 이어졌는데 이제는 옥석가리기가 시작되면서 ‘선곰후당(먼저 고민되고 나중에 당첨)’으로 바뀌고 있다”고 설명했다.

수도권에서는 미계약 물량이 해결하기 위해 할인분양에 나선 단지도 속출하고 있다. 한화 포레나 미아는 한 차례 무순위 청약을 진행했지만 아직도 물량이 남았다. 서울 구로구 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역’은 지난 3월 1순위 청약에서 평균 22대1의 경쟁률을 보였지만 당첨자를 대상으로 한 정당계약에서는 전체의 약 28%에 해당하는 물량이 미계약됐다.

미분양 이유 ‘복합적’…거래절벽 이어질 듯

미계약·미분양 확산의 이유는 복합적이다. 주변 시세보다 가격 경쟁력이 없다고 판단하거나 부동산 가격 고점 인식에 금리인상 기조·대출 규제 영향 등으로 앞으로의 부동산 가치가 크게 떨어지리라 판단했기 때문으로 풀이된다. 국토교통부에 따르면 4월까지 미분양된 물량이 수도권은 2970가구, 지방에서는 2만4210가구에 달한다. 1년전 1589가구, 1만4209가구 대비 각각 1381가구, 1만1가구 이상 늘었다.

작년 평균 125.2대 1에 달했던 청약경쟁률도 올해 들어서는 29.9대 1로 쪼그라들었다. 수도권의 청약경쟁률도 30.8대 1에서 13.6대 1로 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 6월 분양권·입주권 거래량은 2건으로 집계됐다. 역대 최저 수준이다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “거래절벽이 이어지면서 지방에서부터 시작한 가격하락이 수도권까지 이어지고 있다”며 “청약경쟁률이 낮아지고 미분양이 쌓이는 등 선행지표들이 하방을 가리키고 있어 부동산 침체 초기국면에 접어든 것으로 보인다”고 말했다.

전문가들은 당분간 이 같은 거래절벽이 이어질 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리 인상에 따른 이자 부담이 과거보다 커졌고 집값 고점 인식과 주택가격 정체로 주택구입과 관련한 수요자의 매수 심리를 더욱 위축시키고 있는 상황”이라며 “이에 따른 거래 순증을 기대하기는 제한적”이라고 말했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 인상에 따른 이자 부담, 대출 규제, 집값 고점 인식과 하락 우려 등으로 매수타이밍을 지켜보는 분위기”라며 “이런 추세가 지속한다면 올해 이후 집값이 전반적으로 조정될 가능성이 있다”고 전망했다.

[이데일리 이미나 기자]