[5·6공급대책]서울, 재건축 대신 공공재개발 시동

[이데일리 김용운 기자] 정부가 서울 도심 내 신규 주택 공급을 위해 지체되고 있는 공공재개발 사업에 나선다. LH와 SH 등 공공기관이 직접 재개발 사업에 뛰어든다.

6일 국토교통부가 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’에 따르면 정부는 도심 내 늦어지고 있는 정비사업을 활성화해 4만 가구를 새롭게 공급한다. 현재 서울 내에는 총 531곳의 재개발 재건축 사업이 추진 중이지만 이중 재개발 구역 102곳은 구역 지정 이후 10년간 조합 설립에 실패해 사업 진행이 사실상 멈춰 있다. 또한 조합 설립에 성공해도 조합 내 갈등과 분담금 문제 및 복잡한 절차 등으로 실제 착공까지 10년 이상 소요되는 것으로 나타났다.

(자료=국토부)

이를 해결하기 위해 정부는 LH와 SH가 단독 혹은 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업에 개입하는 방법을 택했다. 재개발 사업 과정에서 일어나는 여러 문제점을 공공기관의 참여로 예방하거나 해결하기 위해서다.

우선 공공기관이 참여한 재개발 사업(공공재개발)에는 지분형 주택을 도입한다. 분담금이 부족한 집주인(조합원)을 위해 주택을 공공기관과 지분으로 공유하는 제도다. 또한 공공재개발에서 공급하는 공적임대주택 일부를 수익공유형 전세로 공급해 공급한다. 수익공유형 전세는 임차인이 임대리츠 주식 일부(약 5000만원 수준)를 보유할 수 있도록 해 분양 후 발생 가능한 이익을 세입자도 공유하는 제도다.

이와 함께 조합원의 재산권을 보장하고자 LH와 SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장할 계획이다. 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여도 보장하고 공공재개발 사업 추진 시 중도금을 분담금의 60%→ 40%로 하향한다.

아울러 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 연1.8%의 이주비 융자를 지원한다. 재개발로 건설되는 공공임대주택 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주 중인 세입자로 확대한다. 또한 사업인가와 관리처분 기간을 절반 이하로 줄여 10여년 이상 걸리던 재개발사업을 5년 내로 단축할 수 있도록 할 예정이다.

그간 재개발 사업에서 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화해 주택도시기금에서 총사업비 50%까지 연1.8%로 사업비를 융자하고 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용할 계획이다.

공공재개발의 지원 근거 마련을 위해 주택법을 개정해 주택공급활성화 지구를 새로 만든다. 주택공급활성화 지구 내에서 투기 예방을 위해 일반분양분은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년간 거주의무를 부여할 예정이다.