아파트값, 외환위기 때 수준 뚝…규제지역 풀어 연착륙 유도

[이데일리 김아름 신수정 기자] 정부가 주택 시장 연착륙을 유도하기 위해 지난 정부에서 단행했던 과도한 규제를 정상화하는 작업에 착수했다. 부동산 시장 경착륙을 막기 위해서인데 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역이 규제지역에서 풀릴 것으로 관측된다. 정부는 앞으로도 추가로 규제를 풀 수 있는 부분이 있다면 ‘그린벨트’라도 적극적으로 풀겠다는 계획이다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

2일 대통령실과 정부부처 등에 따르면 국토교통부는 추가로 규제지역을 해제할 방침이다. 정부가 규제지역 해제 카드를 고심하고 있는 것은 그만큼 시장 상황이 비관적이기 때문이다. 서울을 비롯한 전국이 집값 폭락에 치솟는 금리로 부동산 시장 경착륙 가능성이 커지고 있어서다. 고금리로 촉발한 부동산 시장의 거래절벽은 나아질 기미가 보이지 않는데다 그동안 버티던 ‘영끌족’이 대출 이자와 대출금 상환을 못 하고 버티지 못하는 사례가 속출하고 있다. 이 때문에 주택 시장과 금융시장마저 흔드는 상황이 확산하고 있다.

현재 투기지역으로는 서울의 강남 3구와 용산구 외에 강동·마포·영등포·노원구 등 11개 지역이 지정돼 있다. 투기지역으로 지정되면 양도세를 기준시가가 아닌 실거래액으로 부과하는 등 ‘징벌적 세제’를 적용하고 있는데 이를 풀겠다는 것이다. 금리 인상과 경기 침체 여파로 주택 거래량이 급감하는 상황에서 양도세를 낮춰 거래량부터 살리겠다는 의도다. 경기 과천·광명·성남(분당·수정구)·하남시 등에 지정된 투기과열지구도 해제된다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매나 조합원 지위 양도 금지 등이 제한되는데 이를 풀어 거래를 활성화하겠다는 것이다.

앞서 정부는 지난해 6월부터 11월까지 세 차례에 걸쳐 서울 등 5곳을 뺀 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다. 당시만 해도 국토부는 규제 지역 해제에 서울을 포함하는 것은 시기상조라고 못 박았다. 다시금 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려에서다. 그러나 지난해 12월 서울을 비롯한 전국의 아파트값이 1998년 IMF(국제통화기금) 외환위기 수준으로 하락하자 더는 지켜볼 수 없다는 판단에 대대적인 규제지역 해제카드를 꺼내 든 것이다. 규제 해제로 양도세·취득세·종합부동산세가 크게 줄고 전세 끼고 집 사는 ‘갭 투자’도 할 수 있다.

정부가 부동산 규제를 대폭 풀면서 서울시의 권한인 토지거래허가구역도 해제할 가능성이 커졌다. 토지거래허가구역은 서울 강남과 잠실 일대에서 일정규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 받아야 하는 규제다. 토지거래허가구역에서 해제되면 실거주자가 아닌 투자자도 집을 사고팔 수 있다. 서울시에 따르면 올해 8월 말 기준 시내 전체 면적의 9.2% 수준인 55.99㎢가 토지거래허가구역으로 설정돼 있다. 가장 먼저 재지정 기간이 만료하는 지역은 목동 등이 있는 주요 재건축 단지 밀집 지역으로 올해 4월26일이 지정 만료일이다. 삼성·청담·대치·잠실동 토지거래허가구역은 올해 6월22일로 설정돼 있다. 강남구와 서초구 자연녹지지역 지정 만료일은 2024년5월30일이다. 이번 조치로 주택시장은 다소 숨통이 트일 전망이지만 규제 해제를 통한 기대효과는 크지 않으리라 전망한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정책을 다루는 입장에서는 지금처럼 정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 상황이 오히려 ‘규제 완화를 통한 시장 정상화’를 실행하기에 최적의 타이밍”이라며 “다만 지금 부동산 시장 하락은 외부요인이므로 그 영향을 국내 정책으로 상쇄하기는 어려워서 기대효과는 제한적”이라고 설명했다.