거래절벽에 집값·전세가 동반 하락…깡통전세 우려

[이데일리 오희나 기자] 최근 아파트 매매가격과 전세가격 동반 하락이 나타나면서 ‘깡통전세’ 우려가 높아지고 있다. 거래절벽으로 집이 팔리지 않는 상황에서 매매가격이 하락하면서 매매가와 전세가의 역전현상이 나타날 가능성도 배제할수 없다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 강북 아파트 단지.

◇아파트·전세 가격 동반 하락…깡통전세 주의보

22일 한국부동산원 자료에 따르면 14일 기준 한주간 서울의 아파트매매가격은 0.02% 하락하며 낙폭을 확대했다. 전세가격 또한 0.02%에서 0.03%로 낙폭을 확대했다.

매매가격과 전세가격이 동반 하락하면서 깡통전세 우려가 가중되는 모습이다. 매매가격이 하락하면 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 또한 전세가격이 하락하면 집주인이 세입자를 구해도 전세금 차익을 마련하기 어려운 경우도 발생할 수 있다. 당장 전세금을 돌려줄 수 없는 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 새로운 전세 세입자에게 깡통전세 부담이 전가될 수 있는 가능성을 높이는 악순환이 이어질 수 있다는 것이다.

실제로 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 강서구 방화동 경동팰리스 12.22㎡는 지난해 12월 9600만원에 매매거래가 이뤄졌는데 같은해 11월 1억원에 전세계약이 체결됐다. 양천구 신정동 경동미르웰 14.02㎡는 지난달 1억3500만원에 거래가 이뤄졌는데 지난해 11월에는 1억4000만원에 전세계약이 체결됐다. 강북구 수유동 수유역하이씨티 12㎡도 지난해 12월 9000만원에 매매가 됐는데 지난달 1억500에 전세거래가 이뤄졌다.

전세가율이 80% 이상인 곳도 있다. 은평구 대조동 북한산포레스트 19.08㎡는 지난 1월 2억7500만원에 매매가 이뤄졌는데 지난해 12월 2억4000만원에 전세계약이 체결됐다. 전세가율이 87% 수준에 달한다. 강남 대치동 선릉역대우아이빌 28.34㎡도 지난해 11월 2억5000만원에 매매가 됐는데 지난해 12월 2억4000만원에 전세계약이 체결됐다. 전세가율이 96%에 달한다.

갭투자 나섰던 2030세대…옥석거리기 필요

전문가들은 대출규제가 지속되고 금리 인상 기조가 이어지면 깡통전세가 나타날 가능성이 높아 주의해야 한다고 입을 모은다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출규제와 금리인상으로 깡통전세가 나타날 가능성이 점점 더 커질 것”이라며 “집을 내놔도 팔리지 않는 상황에서 집값이 하락하고 전세금을 빼주지 못하는 악순환이 되풀이될수 있다”고 말했다.

특히 최근 몇년새 중저가 아파트나 빌라, 오피스텔 거래량이 증가한 가운데 갭투자로 투자에 나섰던 집주인의 경우 부동산 하락기에 문제가 될 수 있다고 지적한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 하락기에는 서울 외곽부터, 비아파트 가격이 먼저 하락한다”면서 “지난해 부동산 가격이 급등하면서 2030세대들이 아파트 대체용으로 중저가 빌라·주거용 오피스텔을 집중 매입하는 경우가 많았는데 뒤늦게 추격매수에 나섰던 집주인과 세입자는 지금 같은 시기에 어려울 수 있다”고 말했다.

특히 “매매가와 전세가가 차이가 크지 않은 지역에서는 갭투자가 늘어났다”면서 “똘똘한 한채 쏠림 현상이 가속화되면서 수요가 부족한 지역의 빌라·오피스텔 가격이 먼저 내릴 수 있어 옥석가리기가 필요하다”고 강조했다.