공공주택 17.6만호…"중산층 주택은 여전히 부족"

서울 주택 매수건 중 보증금 승계 비중(그래픽=김정훈 기자)

[이데일리 정병묵 박민 기자] “주택정책을 경기부양 수단으로 활용하지 않겠다는 원칙은 확고하다. 부동산시장이 다시 과열되면 언제든 강력한 조치를 취하겠다.”

정부가 부동산가격 상승시 강도 높은 수요 억제책을 추가로 내놓겠다고 재차 강조하고 있어 시장 관망세는 당분간 계속될 전망이다. 하지만 수요 억제방안만으로는 시장 안정이 오래 가기 어려워 구체적이고 실질적인 공급 대책이 수반돼야 한다는 지적이다.

공공주택 17.6만호 공급…재개발 임대비율 최고 30% 상향

국토교통부는 23일 ‘2019년 주거종합계획’ 발표에서 올해 주거안정을 위해 공공주택 17만6000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 공공임대주택 13만6000가구(준공·입주), 공공지원임대주택 4만가구(부지확보)를 각각 공급한다. 주거급여 소득기준인 중위소득도 기존 43%에서 44%로 올려 지난해보다 17% 증가한 110만가구를 지원한다.

또 재개발 사업시 임대주택비율을 최고 30%까지 상향하는 등 임대주택 공급을 확대하기로 했다. 재개발사업시 임대 주택 의무 비율은 지방자치단체가 조례로 정한다. 현재 ‘가이드라인’격인 국토부의 시행령에서는 이 의무 비율 범위를 서울 10∼15%, 경기·인천 5∼15%, 지방 5∼12%로 제시하고 있다. 정부는 올해 시행령을 고쳐 비율을 △서울 10∼20% △경기·인천 5∼20% △지방 5∼12%로 상향 조정할 방침이다. 지자체 재량에 따라 추가 부과 범위도 5%포인트(p)에서 10%p로 높아지므로 서울과 수도권은 재개발 임대 주택 비율이 최고 30%까지 오를 수 있다.

정부는 또 올해부터 2022년까지 공공공분양 물량의 70%를 후분양으로 공급하기로 했다. 공정률 60% 넘은 이후 분양을 하는 방식이다. 올해는 한국토지주택공사(LH)가 시흥 장현(614가구), 춘천 우두(979가구) 등 2개 단지, SH공사(서울주택도시공사)가 고덕 강일(642가구) 1개 단지를 후분양 방식으로 공급한다.

국토부는 이날 주거종합계획을 발표하면서 올해 부동산시장 관리 계획 방향도 함께 밝혔다. 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 기조를 유지하는 동시에 지난해처럼 시장 과열이 발생하면 즉시 안정화 조치를 시행한다는 계획이다.

김흥진 국토부 주택정책관은 “집이 없는 무주택자들이 집을 살 수 있는 여건을 만들 수 있도록 9·13 대책 이후 주택시장 안정세가 오랜기간 견고하게 유지돼야 한다”고 강조했다. 그러면서 “주택정책을 경기부양의 수단으로 활용하지 않겠다는 확고한 원칙에 따라 ‘실수요자 중심의 주택시장 안정 정책’을 흔들림 없이 추진해 나갈 계획”이라고 말했다.

“공급 확대 없이 시장 안정, 글쎄”

국토부는 작년 9·13 부동산 대책 발표 이후 전국 주택시장이 안정기에 접어들었다고 판단했다. 실제로 서울의 경우 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 4개월 연속, 월세가격은 5개월 연속 하락하는 등 임대차 시장도 하향 안정세가 지속되고 있다. 부동산 시장 과열의 지표 중 하나인 ‘갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투자 방식)’가 작년 9·13 대책 발표 이후 현저히 줄어든 것으로 나타났다. 국토부에 따르면 갭투자 비율(보증금 승계 비율)이 9·13 대책 이전 59.6%에서 대책 이후 49.1%로 감소했다. 특히 대책 효과가 본격화한 올 1월 이후 갭투자 비율은 45.7%로 감소폭이 커졌다.

그러나 전문가들은 공급이라는 근본적인 처방 없이는 집값이 언제든 급등할 수 있다고 경고했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 규제로 서울 집값이 하향 조정세에 접어들었고 거시경제가 안 좋아 당분간 올라갈 가능성은 낮아보인다”면서도 “다만 시장엔 여전히 유동자금이 많아 조정세가 언제까지 이어질 지 미지수”라고 말했다. 아울러 “서울 집값 하락세는 ‘공급’이라는 근원적인 처방 없이 수요만 눌러놓은 상태로 언제든지 다시 튀어오를 부작용이 내재해 있다”고 말했다.

심 교수는 또 “집값의 지속 안정을 위해서는 3기 신도시 추가 택지 발표가 구체적으로 이뤄져야 한다”고 조언했다. 국토부는 오는 6월 말 3기신도시 3차 발표에서 30만가구 중 나머지 11만가구분의 택지를 공개한다. 심 교수는 “도심접근성과 직주근접을 고려한 입지 선정과 교통과 자족기능에 대한 구체성이 있어야 집값 안정 ‘시그널’이 제대로 작동할 수 있다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수요자들이 원하는 도심접근성과 집주근접을 고려한 입지선정과 자족기능에 대한 구체성이 필요하다”며 “종전 지정택지의 경우 택지개발과 관련된 지자체 및 지역 거주민과 소통이 부족해 반대의 목소리가 컸는데 소통을 확대해 신도시 개발을 안착시키고 추가 교통망 확보를 통한 접근성 개선도 이뤄내야 할 것”이라고 설명했다. 그는 또 “토지 보상금액이 부동자금으로 다시 부동산 시장에 유입되지 않도록 투지방지대책을 만드는 것도 중요하다”고 덧붙였다.