다가구건물주가 옥탑방 철거하는 이유는?

[이데일리 신수정 기자] 옥탑방에 2년째 살고 있는 대학생 A씨는 집주인으로부터 나가달라는 요청을 받았다. 월세를 올려줄 마음으로 협상을 시도했지만, 집주인은 세금 때문이라는 답변과 함께 옥탑방 자체를 철거한다고 말했다.

서울 용산구 연립·다세대 밀집 지역. (사진=연합뉴스)

옥탑방을 없애는 집주인이 늘고 있다. 3층 이하의 다가구주택은 1주택으로 간주하지만, 옥탑방을 올리면 ‘다세대주택’로 분류돼 다주택자로 취급받아 종합부동세 중과 대상이 되기 때문이다. 옥탑방의 면적이 전체 건축면적의 8분의 1을 넘을 경우 층수 계산에 포함, 3층이 아닌 4층으로 간주해야 한다는 것이다.

국세청에 따르면 건축법상 다가구주택의 요건은 19세대 이하이고 주택 바닥면적이 660㎡ 이하면서 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하다. 다가구주택은 단독주택과 마찬가지로 건물 전체를 1주택으로 간주한다. 1주택자 지위를 가지면서도 임대수입을 거둘 수 있다.

반면 다세대주택의 경우 면적 기준은 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만, 층수 기준은 ‘4층 이하’다. 과세당국은 3층짜리 다가구주택에 기준면적을 초과해 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류, 3층 건물을 4층 건물인 공동주택으로 취급해 소유자를 다주택자로 취급한다.

옥탑방 하나 차이로 다세대주택과 다가구 주택이 나뉘지만 과세 부담은 천양지차다. 현행 종부세법 체계에서 1세대 1주택자와 조정대상지역 2주택 이상 다주택자는 큰 차이가 있기 때문이다.

우선 1세대 1주택자는 종부세 과세 기준선이 11억원이지만 다주택자는 6억원이다. 즉 1세대 1주택자는 공시가 11억원(시가 16억원 안팎)을 넘어서는 금액에 대해 종부세가 과세되지만 다주택자는 6억원(시가 9억원 안팎)을 넘는 지점부터 과세 대상이 된다.

세율에서도 2배 안팎 차이가 난다. 1주택자에 대한 종부세율은 0.6∼3.0%인데 비해 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 1.2∼6.0%에 달한다. 일례로 과표 기준 12억∼50억원인 1주택자는 세율이 1.6%지만 다주택자는 같은 과표라도 세율이 3.6%로 올라간다.

이에 올해 다주택자 종부세는 지난해에 비해 최소 2배, 많게는 3배 이상 오른 경우가 속출하고 있다. 1주택자의 경우 인상률이 대개 20∼50% 선에 머무른다.

여기에 최근 등록임대사업자 폐지가 맞물리면서 다가구로 취급된 사업자들은 한꺼번에 종합부동산세 폭탄을 맞았다. 지난해 정부는 7·10대책으로 아파트 민간임대와 단기 민간임대를 폐지, 등록임대사업 지위를 강제 말소하고 모든 등록임대사업자에 대해 보증보험 가입을 의무화했다. 지위를 박탈 당한 임대사업자들은 종부세 합산 배제 혜택이 취소되면서 보유한 임대주택이 종부세에 합산 과세됐다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “종부세 체계에서 다주택자에 대한 과세가 급증한데다 등록임대사업자 말소가 강제되면서 다세대에서 다가구로 변경하고 싶어하시는 분들이 늘어났다”며 “옥탑방 철거 역시 세금문제로 고민하시는 사업자들의 고육지책으로 보인다”고 설명했다.