'美 오피스 투자성공' 제이알글로벌리츠 "주가 하락, 오래 못 간다"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 해외 부동산 리츠(REITs)인 제이알글로벌리츠가 올해 10% 이상 주가 하락에 따른 투자자들 불만을 잠재우기 위해 주주서한을 보냈다.

제이알글로벌리츠가 투자한 미국 뉴욕 오피스가 2036년까지 장기 임대차계약에 성공한 만큼 현재 주가 하락이 지속가능하지 않다는 점을 설명하기 위해서다.

또한 다른 투자자산인 벨기에 오피스 빌딩의 담보대출 연장 관련 우려에 대해서도 오는 11월 유럽 현지 대출의 금융조건 및 참여 대주단을 보고할 수 있을 것이라고 강조했다.

제이알글로벌리츠 주가 추이 (자료=제이알글로벌리츠)

기관투자자 매도에 주가 하락…美 오피스, 공실률 4%대

24일 금융투자업계에 따르면 올해 제이알글로벌리츠 주가는 작년 말 대비 약 12% 하락했다.

제이알글로벌리츠는 제이알투자운용이 운용하는 리츠로, 지난 2020년 8월 상장한 해외형 리츠다. 제이알글로벌리츠는 모(母)리츠로서 자(子)리츠 주식에 투자했고, 자리츠는 해외 부동산 또는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 현지 법인의 증권에 투자했다.

자(子)리츠로는 ‘제이알제26호’와 ‘제이알제28호’가 있다. 제이알제26호는 벨기에 수도 브뤼셀의 랜드마크 건물 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’에 투자하고 있으며, 제이알제28호는 미국 뉴욕 맨해튼에 있는 오피스 ‘498 세븐스 에비뉴’를 기초자산으로 갖고 있다.

다만 제이알글로벌리츠 주가가 올 들어 크게 하락(-12%)한 것에 대해 일부 투자자들의 불만이 제기됐다.

같은 기간 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’가 약 10% 가량 상승했고, FTSE EPRA 나레이트(Nareit) 디벨롭드 아시아 인덱스가 보합인 것과 비교하면 다소 저조한 성과다.

KRX 리츠 TOP 10 지수는 상장된 부동산투자회사(리츠·REITs) 종목으로 구성된 지수다. 유가증권시장에 상장된 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목을 유동시가총액으로 가중해 산출했다.

구성 종목은 ESR켄달스퀘어리츠, 제이알글로벌리츠, 롯데리츠, 코람코에너지리츠, SK리츠, 신한알파리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티엔디리츠 등이다.

FTSE EPRA 나레이트(Nareit) 디벨롭드 아시아 지수는 134개 아시아 부동산 회사·리츠로 구성돼 있다. 국가별로 분류하면 대형 리츠가 많은 일본이 59개로 가장 비중(47.84%)이 높고 △호주 26개(17.59%) △싱가포르 26개(16.59%) △홍콩 13개(15.97%) △뉴질랜드 6개(1.55%) △한국 4개(0.45%) 순이다.

일부 투자자들은 제이알글로벌리츠 주가가 떨어진 것이 “미국 오피스 자산을 불필요하게 매입했기 때문”이며, 이로 인해 “배당에 손실이 발생했을 뿐만 아니라 운용사가 자기자본 증가를 위해 무리한 투자를 감행했다”고 주장했다.

그러나 제이알글로벌리츠 측은 이같은 주장이 사실무근이라는 입장이다. 올해부터는 제이알글로벌리츠가 보유한 뉴욕 오피스 건물 ‘498 세븐스 에비뉴’가 벨기에 파이낸스타워 등 다른 자산보다 높은 성과를 내고 있다.

또한 내년부터는 ‘498 세븐스 에비뉴’에서 발생하는 수익이 제이알글로벌리츠 수익에 더 크게 기여할 것으로 예상된다는 이유에서다.

벨기에 오피스 대출연장 우려…“11월 대주단 보고 예정”

498 세븐스 에비뉴는 지난 7월 신규 임대차계약 체결 및 임대차계약 조기연장을 완료해 장기 임대차계약에 성공했기 때문이다. 이로 인해 이 건물은 오는 2036년까지 임차 만기가 도래하는 임차인이 없는 상태다.

미국 뉴욕 ‘498 세븐스 에비뉴’ 전경 (사진=제이알투자운용)

498 세븐스 에비뉴는 미국 뉴욕주 맨하탄에 있는 지하 1층~지상 25층, 총 연면적 약 2만7037.7평 규모 오피스 빌딩이다.

신규 임대차계약 체결한 조건을 보면 계약 주체는 498 세븐스(임대인)와 퍼브매틱(임차인)이다. 계약 기간은 내년 2월 1일부터 2036년 1월 31일까지 총 10년 11개월이다.

또한 조기 연장한 임대차계약 주요 조건을 보면 계약 주체는 498 세븐스(임대인)와 헤이즌 앤 소이어(임차인)다. 계약 면적은 11층 전층이며, 계약 기간은 내년 12월 1일부터 2036년 9월 30일까지 총 10년 10개월이다.

제이알글로벌리츠는 주주서한에서 “현재 저희 리츠 주가는 순자산 대비 극도로 낮은 수준을 기록하고 있어 주주 여러분께 너무나 송구한 마음”이라며 “그러나 이런 저평가가 장기적으로 지속가능한 수준은 아니라고 판단한다”고 설명했다.

이어 “498 세븐스 에비뉴도 지난 2년간 다른 건물들과의 치열한 경쟁을 이겨내며 기존 임차인을 모두 장기계약으로 전환시켰고 모든 전차인들을 대상으로 한 정식 임대차계약 체결도 성공했다”며 “공실률은 맨하튼 시장 평균인 20% 초반 대비 매우 낮은 4%대를 달성 중”이라고 덧붙였다.

또한 “이처럼 임차인이 장기 계약을 결정하는 오피스들은 우수한 입지 요건과 근무 환경 쾌적성을 보유한 자산으로, 현재 오피스 시장에 대한 공포가 지나간 후에는 그 가치를 제대로 인정받을 것”이라며 “그동안 우리나라 자본이 기록한 해외 오피스 투자 실패를 감안하면 저희의 오피스 투자들은 상당히 예외적인 성공 사례”라고 강조했다.

제이알글로벌리츠는 주가 불안의 원인이 됐던 벨기에 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’의 담보대출 관련 우려에 대해서도 향후 계획을 설명했다. 제이알글로벌리츠는 작년 말 이 건물의 대출 연장에 착수한 상태다.

벨기에 파이낸스 타워 컴플렉스는 △본관 지하 4층~지상 35층 △별관 지하 6층~지상 11층, 총 연면적 19만5973㎡(약 5만9281.8평) 규모 오피스다. 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청이 주요 임차인으로 있다.

제이알글로벌리츠는 “유럽 내 금융기관들로부터 필요 금액의 약 3배수 가량의 대출 의향을 확인했다”며 “현재는 상호 비밀유지 각서 하에 관심을 보인 기관들을 대상으로 금융구조 및 대주단 구성을 협의하는 중”이라고 설명했다.

이어 “대출 연장은 어떤 일이 있어도 저희가 꼭 성사시켜야 하는 최우선 과제”라며 “오는 11월 유럽 현지 대출의 금융조건 및 참여 대주단을 보고드릴 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

아울러 “수급적으로 연중 지속된 기관투자자 매도는 이제 어느 정도 마무리된 것으로 보인다”며 “올해 현재까지 약 600만주 이상의 투신권 비중 축소가 있었으며, 일평균 거래량인 35만주 대비 10% 이상 수준의 매도가 매일 지속되는 상황 속에 주가가 힘을 받기에는 어려움이 있었다”고 설명했다.