보유세 낮춘다더니..내년 공시가 또 대폭 오른다

[이데일리 박종화 기자] 표준 단독주택(표준주택) 공시가격이 사상 두 번째로 큰 폭으로 올랐다. 표준지 공시지가도 2년 연속 두 자릿수 상승을 예고하고 있다. 조세 저항을 우려한 정부·여당에선 보유세 동결 카드를 만지작거린다.

표준주택 공시가, 사상 두 번째 큰 폭 상승

연도별 표준 단독주택 공시가격 평균 변동률.

국토교통부는 23일부터 2022년도 표준지 공시지가와 표준주택 공시가격안(案)을 공개한다. 표준지와 표준주택은 각각 개별 필지와 단독주택 공시가격을 산정하는 기준이 되는 토지·주택이다. 표준지와 표준주택 공시가격 오름폭에 따라 내년 4월 공개되는 개별공시지가와 개별 단독주택 공시가격도 좌우된다.

국토부 안에 따르면 내년 표준지 공시지가는 올해보다 10.2% 상승한다. 지난해(10.4%)보다 오름폭은 줄었지만 2년 연속 두자릿수 상승률은 이어갔다. 지역별로는 서울(11.2%)과 세종(10.8%), 대구(10.6%), 부산(10.4%) 순으로 공시지가가 많이 올랐다.

표준주택 공시가격은 올해보다 7.4% 상승한다. 상승률도 올해(6.8%)보다 0.5%포인트 높아진다. 2019년(9.1%)에 이어 사상 두 번째로 높은 상승률이다. 올해와 비교하면 고가주택 공시가격이 상대적으로 많이 올랐다. 공시가격 9억원 미만 주택은 올해보다 공시가격이 5.1% 오르지만 9억~15억원, 15억원 이상 주택 공시가격은 각각 10.3%, 12.2% 오른다. 지역별로 봐도 고가주택이 밀집한 서울(10.6%)에서 표준주택 공시가격이 가장 많이 올랐고 이어 부산(9.0%)과 제주(8.2%), 대구(7.5%) 순이었다. 서울 안에선 마포구(12.7%)와 서초구(12.3%), 강남구(12.2%), 송파구(12.0%), 동작구(12.0%) 등 공시가격 상승이 두드러졌다. 고가주택이 모여 있는 한강 변이나 강남권 지역들이다.

올해 공시가격이 큰 폭으로 오른 건 올해 부동산 가격이 큰 폭으로 오른 데다 국토부가 ‘공시가격 현실화(시세와 공시가격간 차이를 줄이는 것)’를 추진하고 있어서다. 지난해 국토부는 2030년까지 부동산 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 90%까지 올리겠다고 발표했다. 이렇게 되면 부동산 가격이 제자리여도 현실화율을 맞추기 위해 공시가격이 오를 수 있다. 국토부 안대로면 표준지 공시지가 현실화율은 올해 68.4%에서 내년 71.4%로, 표준주택 공시가격 현실화율은 55.8%에서 57.9%로 높아진다.

‘조세 저항’ 걱정에…당정 ‘보유세 동결’도 만지작

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세를 매기는 과세표준으로 쓰인다. 공시가격이 높아지면 그만큼 보유세 부담이 늘어난다는 뜻이다. 공시가격 현실화 드라이브로 공시가격이 매년 오르면서 조세 불만이 커졌던 배경이다.

이 때문에 정부·여당은 공시가격 상승 불만을 무마하기 위해 고심했다. 올해 당정은 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자 재산세율을 한시적으로 낮춰주고 1가구 1주택자엔 종부세 비과세 기준도 9억원에서 11억원으로 높였다. 내년 표준주택 가운데는 98.5%, 97.8%가 각각 종부세·재산세 감면 대상이다.

당정은 여기에 더해 올해 1가구 1주택자에 한해 한시적으로 올해 공시가격으로 내년 보유세를 매기는 방안까지 공개했다. 보유세를 1년간 동결하겠다는 의미다. 이밖에도 세 부담 상한(전년도 세액보다 일정 비율이상 세금이 늘어나지 못하게 한 상한선)이나 공정시장가액비율(공시가격에서 과세 표준을 산출하는 할인율)을 조정하는 방안 등도 거론된다. 1세대 1주택자 세(稅) 부담 완화 방안은 오는 3월 발표될 예정이다.

이런 대책들이 조세 불만을 잠재우기 위한 미봉책이라는 비판도 나온다. 정부가 공시가격 현실화 정책을 고수하면서 앞으로도 공시가격이 오를 가능성이 크기 때문이다. 국토부는 “공시가격이 적정 가치를 반영하고, 부동산 유형별·가격대별 균형성을 확보할 수 있도록 공시가격 현실화 계획은 예정대로 추진할 계획”이라고 밝혔다. 여기에 정부는 다주택자나 고가주택 보유자는 보유세 경감 대상에서 배제하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세 과표의 기준이 되는 공시가격 상향 로드맵이나 2년 연속 종부세율 인상 및 세 부담 상한선 상향 등을 고려할 때 보유세 부담 급증에 따른 우려를 다독일 필요가 있을 것으로 판단된다”며 “(주택시장에선) 공시가격 인상 등을 상쇄해 과세 부담을 낮춰줄 정부의 조세정책 변화 등을 예의주시 하며 거래와 가격움직임은 변동이 제한될 전망”이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “공시지가 인상은 세금 증가로 이어질 수 밖에 없어 토지를 많이 소유한 개인과 기업의 보유세 부담이 늘어날텐데 특히 서울 강남권과 한강변 고급 주택 등의 세 부담은 지속적으로 증가될 전망”이라고 했다.