1290가구 단지 매물 '0'..토지거래허가, 반포·노원 집값 올렸다

[이데일리 황현규 기자] 1290가구 규모의 서울 서초구 반포동 반포미도 아파트. 이 단지의 현재(13일 기준) 매매 매물은 0개이다. 재건축 안전진단을 통과한 이 단지는 현재 정비구역 지정을 기다리고 있다.

이 아파트가 때아닌 ‘품귀 현상’을 맞이한 이유로 ‘토지거래허가제’가 꼽힌다. 압구정 등 강남권 주요 재건축 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 묶인 데 반해 반포동은 여전히 ‘자유의 몸’이기 때문에 매수자들이 취득하기 비교적 간단하다. 인근 공인중개사 관계자는 “이 아파트는 나오자마자 신고가로 팔린다고 보면 된다”며 “매수 문의 전화는 계속 오는데 집주인들이 매물을 내놓지 않고 있다”고 했다.

(사진=연합뉴스)

압구정·성수·여의도 등 서울 주요 재건축 단지가 토지거래허가구역을 지정된 지 약 3개월이 지난 가운데 규제를 빗겨간 다른 재건축 단지로 풍선효과가 커지고 있다. 강남권에서는 서초구 반포동, 강북권에선 노원구 상계동이 대표적이다. 심지어 최근 ‘재건축 아파트 의무 거주 2년’ 규제까지 백지화되면서 해당 지역으로 투자자가 더 몰릴 수 있다는 분석도 나온다. 허가구역에서 제외될뿐더러 거주 의무까지 없어 투자자들에게는 유리한 상황이 됐다.

반포아파트 거래 4배 껑충…노원, 2개월 새 1.5억 껑충

13일 국토부실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월 반포동 반포미도 아파트 전용 84㎡는 24억 6000만원에 팔리면서 신고가를 갱신했다. 직전 거래가인 24억원보다 6000만원 높은 가격이다. 올 초 거래가인 22억 5000만원과 비교해 2억원 가량 뛰었다.

눈길을 끄는 점은 이 단지의 매수세가 4월부터 급격히 늘었다는 점이다. 실제 4월 21일 이후 그달에만 총 3건의 거래가 이뤄졌고, 이후 5월에도 4건의 거래가 성사됐다. 1월 1건, 3월 2건의 거래가 성사된 것과 비교해 4배가량 거래량이 뛴 셈이다.

반포동의 아파트가 4월 들어 거래가 증가한 데는 토지거래허가구역에서 제외된 영향이 커 보인다. 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 살 때 구청에 신고를 해야 하고, 실거주 의무가 생긴다. 인근 J공인은 “4월 이후 서울 주요 재건축 단지들이 토지거래허가구역으로 지정되면서 풍선효과를 보고 있다”며 “이미 나와있는 매물들은 다 팔렸고, 분위기를 감지한 집주인들도 매물을 내놓지 않고 있다”고 했다.

(사진=뉴시스 제공)

강북권의 대표적인 재건축 단지인 노원상계주공 일대도 풍선효과를 톡톡히 누리고 있다. 특히 오세훈 서울시장이 노원 아파트를 재건축 대상으로 언급하면서 매수자들의 관심 대상이 됐다. 상계주공5단지 전용 31㎡은 지난 5월 7억 8000만원에 팔리면서 4월 초보다 1억 5000만원 뛰었다. 현재 해당 매물의 호가는 8억원에 달하는데, 이 조차도 매물이 1개 뿐이다.

심지어 지난해 6·17 대책 때 나온 ‘재건축 의무 거주 2년’ 규제까지 최근 백지화되면서, 반포·노원으로 투자 수요가 몰릴 수 있단 분석도 나온다. 토지허가구역이 아닌 탓에 바로 입주를 하지 않아도 될뿐더러 2년 거주를 하지 않아도 추후 입주권이 나올 수 있기 때문이다.

송승현 도시와 경제 대표는 “재건축은 실수요자보다는 투자자들이 더 관심을 갖는 아파트 유형인데, 규제에서 빗겨간 반포동과 노원이 투자자들에게 유리할 수 있다”고 말했다.

(사진=뉴시스 제공)

두 마리 토끼 다 놓쳤나…지정 지역도 ‘신고가’

그러나 더 큰 문제는 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서도 신고가 거래가 이어지면서 규제 효과도 미비하다는 사실이다. 일각에서는 “풍선효과만 부르고 실효과가 없는 규제였다”는 지적까지 나온다.

실제 지난 9일 토지거래허가구역으로 묶였던 압구정동 한양8차 아파트가 신고가를 경신했다. 전용 210㎡이 66억원에 거래된 것이다. 이는 지난해 7월 47억 8000만원에 비해 18억원이 뛴 가격이다. 인근 K공인은 “물론 규제 지역으로 묶이면서 매수는 줄긴했으나 집주인들이 매물을 싸게 내놓는 등의 조정 분위기는 전혀 없다”며 “오히려 규제가 시작되면서 민간재건축이 더 빨라질 수 있는 것 아니냔 기대감도 있다”고 했다.

목동도 상황은 비슷하다. 실거래가 공개시스템에 따르면 목동 아파트의 경우 토지거래허가구역을 지정된 이후 총 8건의 거래가 성사됐고, 이 중 5건이 신고가 거래로 나타났다. 약 70% 수준이다. 이 중 신시가지7단지 전용 54㎡은 두 건의 거래가 이뤄졌는데 16억, 15억 9000만원으로 모두 신고가였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “토지거래허가제는 일시적인 가격 안정효과는 있겠지만 장기적으로 효과가 크지 않을 뿐 아니라 해제 시 재과열이 된다는 단점이 있다”고 설명했다.