[부동산 투자 포럼]“서울 강북시대 머지 않았다..실수요 접근을”

[이데일리 박태진 기자] 서울에서 향후 유망 부동산 투자처는 어디일까.

서울 부동산 중심축이 서울 강남권(강남·서초·송파구) 재건축 단지에서 한강 이북지역 아파트를 이동할 것이라는 전망이 나왔다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 21일 서울 여의도 전경련회관 3층 다이아몬드홀에서 열린 ‘2016 이데일리 부동산 투자 포럼’ 강연자로 나서 “강남발 부동산시장 열기가 확산의 법칙에 따라 올 가을부터는 강북지역 쪽으로 옮겨붙을 것”이라고 말했다. 용산구를 비롯해 마포·노원·성북구 등에서 진행되고 있는 주택정비사업이 속도를 내고 있기 때문이라는 게 고 원장의 설명이다.

다만 그는 실수요 위주의 접근이 필요하다고 강조했다. 고 원장은 “강북지역 아파트값은 오르고 있지만 주목도와 특수성이 있는 강남권 시장과는 달라 투자 물량으로 접근하기에는 무리가 있다”고 말했다.

그는 10년 주기설을 내세워 향후 1~2년간 집값 상승 추세는 유지될 것이며 이후에는 대통령 선거 결과에 따라 시장이 유동적으로 바뀔 수 있다고 내다봤다. 또 강남권 재건축 시장도 꾸준히 오를 것으로 전망했다. 고 원장은 “강남 재건축 시장은 2013년 바닥을 찍은 후 2014년부터 올해까지 3년째 오르고 있는데 이 같은 상승세는 내년까지 갈 것”이라며 “다만 아파트 매매 거래가 어느 정도 이뤄지고 나면 거래량은 감소하되 시장 열기는 살아 있어 집값은 당분간 계속 상승할 것”이라고 주장했다.

고 원장은 이어 “차기 대통령의 경제 정책에 따라 시장이 움직일 가능성이 크다”면서도 “장위뉴타운 조성 등 개발 호재가 있는 서울 강북권과 신도시 조성이 활발히 진행되고 있는 경기 남부권은 부동산 정책과는 무관하게 시장의 주목을 끌 지역”이라고 평가했다.

부동산 투자는 시기와 지역, 상품 선택에 따라 달라 접근해야 한다는 고 원장의 주장이다. 그는 “산이 높으면 골짜기가 깊듯이 가격이 급등하면 급락할 수 있는 위험이 있어 내려갈 때 사고, 과도하게 오를 때 판다는 워렌 버핏의 주식 투자 원칙을 부동산 투자에도 똑같이 적용하면 된다”고 말했다. 또 지역을 선택할 때에는 성장하는 곳인지, 쇠퇴하고 있는 지, 아니면 정체된 지역인지를 파악하는 게 중요하다고 강조했다. 특히 그는 상품으로 접근할 때에는 토지 가격 상승세를 따져봐야 한다고 강조했다. 고 원장은 “부동산은 토지와 건물로 구성된 위치성을 지닌 독특한 재화”라며 “다만 토지는 영원 불변하지만 건물은 시간이 경과하면 노후화되고 감가상각되기 때문에 땅값이 올라야 집값이 오른다”고 말했다. 또 대지지분이 넓고 공시지가가 꾸준하게 평균 이상으로 오르는 지역과 단지를 선별해 투자하면 수익을 올릴 수 있을 것으로 내다봤다. 땅값이 오르는 곳에 투자하기 위해서는 인구 증가·소득 증가·인프라 확대·행정(개발)계획이 있는 지 따져보고 접근해야 한다는 게 고 원장의 조언이다.

그는 아울러 서울 용산구와 경기도 성남의 판교신도시, 제주 등이 우리나라 미래 부촌으로 주목받을 것이라고 전망했다. 고 원장은 “강과 바다, 공원을 끼고 있고 명문학교·미술관·박물관 등이 인접해 있거나 패션·IT 중심지가 부촌으로 성장할 가능성이 크다”면서 “미군부대 이전으로 개발 호재가 있는 서울 용산지역과 IT기업들이 모여 있는 판교신도시, 제주(신화역사공원), 부산 해운대구 등이 대표적인 곳”이라고 말했다.

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