깡통전세 주의보? 서울아파트는 ‘역전세’ 없었다

[이데일리 강신우 기자] 일명 ‘깡통전세’가 기승을 부린 가운데 대부분이 오피스텔이나 도시형생활주택 유형의 공동주택에서 전셋값이 매매가를 역전한 것으로 나타났다.

(사진=연합뉴스)

23일 온라인 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달(18일 조사기준) 들어 서울에서 전세 계약된 공동주택 114건 중 100건이 전셋값보다 매매가가 높은 물건이었고 전세가가 매매가를 웃도는 깡통전세 물건은 1건에 불과했다.

해당 물건은 서울 영등포구 영등포동 헤렌어반으로 전용면적 16㎡의 도시형생활주택이다. 매매가는 1억1000만원이지만 전셋값은 1억1550만원으로 매매가보다 550만원 더 비싸다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “서울지역에서 일반 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 60%가 안 되기 때문에 공동주택 중 아파트에서 역전한 사례는 없었다”며 “9월 계약일 기준 실거래가 조사에서도 114중 1건이 역전세 물건이었고 도시형생활주택으로 확인됐다”고 말했다.

깡통전세 물건은 서울 강남구와 관악구, 영등포구 등 오피스텔이 밀집해 있는 지역에 몰려 있다.

강남구 역삼동 강남역서희스타힐스(전용 23㎡)는 전셋값은 2억원이지만 매매가는 1억7700만원이다. 전셋값이 매매가보다 2300만원 비싸다. 관악구 신림동 신림큐브(전용 16㎡)는 매매호가가 1억500만원에서 1억2000만원이지만 전셋값은 최저 1억3000만원에서 최고 1억4000만원에 형성돼 있다. 매매가가 전셋값보다 최고 3500만원이나 저렴한 셈이다.

영등포구 당산동 리버뷰(전용 20㎡)도 매매가는 최고 1억4500만원이지만 전셋값은 1억6000만원으로 매매가를 웃돈다.

오피스텔이 역전세 현상이 두드러진 것은 아파트에 비해 대지지분이 적어 건물의 감가상각이 땅값을 상승에 비해 크다는 점에 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “오피스텔이나 도시형생활주택은 대지지분이 낮아 연식이 지나면 재건축하기가 어렵고 최근에는 오피스텔도 보유 주택수를 산정할 때 포함하기 때문에 취득세가 중과돼 매매 인기는 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 국토교통부 자료를 분석한 결과를 보면 전국적으로 지난달 오피스텔 전셋값이 7월대비 상승했다.

월별로 살펴보면 전용면적 3.3㎡당 오피스텔 평균 전셋값은 지난 4월 1377만원을 기점으로 5월(1421만원)과 6월(1441만원) 3달 연속 상승세를 보였다가 7월들어 1412만원으로 하락했다. 그러나 8월 다시 전셋값이 상승하면서 7월 대비 49만원 오른 1461만원으로 조사됐다.

전셋값 상승으로 ‘깡통 오피스텔’이 증가하자, 세입자가 전세금을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요하다는 우려가 나온다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “최근 주택임대차보호법이 개정되면서 주택 전세 품귀현상으로 오피스텔의 전세 수요도 상당히 높아진 것으로 보인다”며 “이로 인해 전세 계약 기간이 끝나고 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 나올 수 있어 사회적 문제로 대두할 위험이 있다”고 경고했다.