[일문일답]감정원 "올해 집값 1%↓…2014년 이래 첫 하락전망"

[이데일리 경계영 기자] 채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 10일 “서울 주택 매매값이 지난해 11월까지 올랐지만 12월부터 추세가 달라졌고 올해 약보합세를 유지할 것”이라고 내다봤다.

채미옥 연구원장은 이날 오전 서울 역삼동 한국감정원 서울사무소에서 열린 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’에서 이같이 밝혔다.

채 연구원장은 “서울뿐 아니라 서울 인근 지역에도 입주물량이 꽤 있기에 매매값이 일정 부분 조정을 받을 것”이라며 “서울 주택 전셋값도 앞으로 상당 기간 안정적으로 하락할 것”이라고 부연했다.

채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장이 10일 오전 서울 강남구 한국감정원 서울사무소에서 열린 ‘2018년 부동산시장 동향 및 2019년 전망’에 참석해 브리핑을 하고 있다. 사진=뉴시스

다음은 채미옥 연구원장과의 일문일답이다.

-한국감정원이 하락 전망을 내놓은 것은 얼마 만에 처음인가.

△전망을 시작한 2014년 이래 처음이었다. 하지만 외환위기나 글로벌 금융위기, 1980년대 초반 당시에도 부동산 가격이 하락한 적이 상당 부분 있다.

-수도권 광역급행철도(GTX) 관련 주변 시장이 과열될 수 있다는 우려가 나온다. 어느 만큼 집값에 영향을 줄까.

△GTX 영향을 구체적으로 분석하진 않았다. 이는 일반적 주택경기 시장 추세와 다른 부분이다. 투기적 수요가 가세되며 해당 지역의 가격이 올라가겠지만 정상적 상승이 아닌 개발호재에 따른 개발이익이 상당 부분 포함돼 별도 정책 수단이 필요한 부분이다.

-서울 매매·전세시장은 어떻게 보나.

△서울 주택 매매값은 2018년 11월까지 올랐지만 12월부터 다른 추세를 보인다. 올해 서울 주택 매매가격이 약보합세 유지할 것으로 본다. 헬리오시티도 그렇고 현재 서울과 서울 인근 지역에 입주물량이 꽤 있어 (매매값이) 영향 받을 수 있다. 등락률의 구체적 수치를 공개하면 시장에 부적정한 영향 줄 수 있다.

전세가격도 앞으로 상당기간 안정적으로 하락할 것이다. 전세가격 하락을 두고 ‘역전세’ ‘깡통전세’로 표현하는데, 마음이 불편하다. 한동안 전셋값이 고공행진하면서 월세 중심으로 가야 한다는 주장도 나왔지만 월세가 전세보다 주거비 부담이 10~15% 정도 높다. 전세시장 안정은 상당히 긍정적 신호로 받아들여야 한다. 일부 역전세가 나타날 수 있겠지만 시장에서 각자가 해결할 부분이다. 임차인의 전세금을 보호하는 수단을 적극 활용하면 된다.

-집값 전망 모형에 어떤 변수가 포함되나.

△기본적으로 모형을 돌려 수치를 뽑는다. 그 모형에 포함되지 않는 요인은 거시경제·정책·개별적 개발 요인 등이 있는데 모형에 있는 수치를 존중하는 범위 안에서 이들 요인을 고려해 소폭 조정한다. 정부 규제의 경우 이미 나온 내용을 계속 추진하더라도 시장 안정화 있다고 봤고, 대내외 거시경제 여건이 긍정적이지 않아 이를 소폭 반영했다.

-정책 요인과 관련해 집값 하락 안정세가 자연스러운 수급 요인이 아닌 규제로 묶여서 비정상 상태라고 분석하는 사례도 있다.

△정상적 시장을 어떻게 보느냐가 중요하다. 정부 규제를 꼼꼼하게 살펴보면 실수요자를 규제한 것이 아니다. 전매제한, 융자 대출, 양도소득세 중과 등은 실수요 아닌 일종의 투기 목적 수요를 제한한 것이다. 실제 무주택자가 주택 사는 비율은 40%가 채 되지 않는다. 정부 규제는 투자 수요를 차단하는 것이어서 비정상적 규제로 시장이 잘못 움직이고 있다고 볼 순 없다. 다주택자의 투자 목적을 차단했기에 실수요자에 대한 주택 공급이 부족하지도 않다.

-3040세대가 서울에서 빠져나가는 원인은 무엇이라고 보나.

△일부에선 서울 집값이 많이 올라 싼 지역으로 밀려난 것이라고 주장한다. 하지만 지난해 하반기 전망 보고서에서 인구 이동을 분석해보면, 공공기관 지방 이전으로 일자리가 분산된 영향도 있다. GTX 등 광역교통망도 발달해 서울과 인근 지역의 물리적 경계 장애도 없어졌다. 주택의 질도 경기 지역이 서울보다 최근 지은 집이 더 많다. 지금 인구가 빠져나가는 현상이 단순히 서울 집값이 비싸진 데 따른 엑소더스로 보긴 어렵다.

-공시가격 정상화가 주택시장에 어떤 영향을 줄 것이라고 보나.

△공시지가 조사하는 자리에 있지 않아서 말하기 어렵다. 더욱이 지금 공시지가가 확정된 것도 아니다. 정부가 공정시장가격 비율 어떻게 결정하느냐에 따라 영향 다르다. 지금 얘기할 수 있는 시점이 아니다.