집값보다 비싼 전세…무자본·마이너스 갭투자 '꿈틀'

[이데일리 신수정 기자] 최근 집값보다 전셋값이 더 높아 집주인이 차익을 남기는 ‘마이너스 갭투자’(전세 끼고 주택 매입) 사례가 전국적으로 늘고 있다. 집값 바닥론이 확산하자 전셋값이 매맷값보다 높은 주택을 노린 무자본 투자인데 전세 만기 때까지 가격 하락이 이어지면 ‘깡통전세’의 역풍을 맞을 수 있어 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

27일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 경기도 평택시 서정동 ‘서정스마트빌듀오3차’ 전용 25㎡는 지난 1월 8800만원에 매매된 뒤 이달 3일 9500만원에 전세를 놔 집주인은 700만원 차익을 얻었다.

평택시 지산동 ‘건영’ 전용 53㎡도 지난해 12월 1억2000만원에 매매됐는데 집주인이 올해 2월 같은 가격에 전세를 들여놓으면서 결과적으로 집을 사는데 들어간 돈은 0원이 됐다. 경남 창원시 성산구 대방동 ‘개나리 1차’ 아파트 전용 42㎡는 지난해 12월 20일 1억3000만원에 매매된 이후 지난 8일 1억3200만원에 전세 계약을 했다.

해당 단지에는 ‘갱신계약으로 갭으로 살 수 있는 집’, ‘급매갭 500만원’ 등 문구가 적힌 매물 광고도 심심치 않게 보인다. 경남 김해시에는 매맷값보다 1200만원 이상 비싼 전세 거래도 이뤄졌다. 김해시 진영읍 ‘그린힐타운’ 전용 80㎡는 지난해 12월20일 1억1955만원에 매매거래가 이뤄졌는데 두 달 만인 지난 2월 25일 1억3200만원에 전세 계약을 체결했다.

이러한 마이너스 또는 무자본 갭투자는 세종과 수도권까지 확산하는 모양새다. 경기 파주시 목동동 ‘운정 화성파크드림시그니처’ 전용 84㎡(6층)는 지난 1월 5억원에 매매됐는데 한 달 뒤 기존 세입자와 5억3000만원에 전세 계약을 갱신해 전셋값이 매맷값을 웃돌았다. 경기 화성시 병점동 ‘병점역에듀포레’ 전용 75㎡는 지난달 5일 3억원에 매매 거래됐다. 이후 해당 가구는 바로 다음 날인 6일 2억 7000만원에 전세 계약을 맺었다. 사실상 이 집주인은 3000만원에 아파트를 산 것이다. 세종에서는 2000만원 갭투자 거래도 나왔다. 세종시 나성동 ‘세종모닝시티2차’ 전용 22㎡는 지난 1월 1억2000만원에 매매됐는데 다음 달 전세 보증금 1억원에 임대차 계약을 맺으면서 결과적으로 집주인은 2000만원의 돈만 들였다.

문제는 집값 하락이 이어졌을 때다. 전셋값이 매맷값보다 비싼 데 현금유동성이 부족한 집주인은 전세보증금을 돌려주기 어렵다. 그 전셋값에 새로운 세입자를 구해야 하는데 집값 하락세에 매맷값보다 비싼 돈을 주고 들어올 세입자를 구하기가 매우 어렵다. 이러한 갭투자 거래는 집값 하락폭이 큰 지역을 위주로 나타나고 있다.

최근 3개월간 갭투자 매매거래 증가지역 1위는 경기 화성시로 집계됐다. 화성시는 전체 거래 2039건 중 95건(4.6%)이 갭투자로 진행됐다. 화성시에 이어 세종 72건(5.9%), 인천 연수구 65건(5.1%) 순으로 많았다. 화성시와 인천 연수구 아파트값은 지난해 10% 이상 하락했고 2020년 아파트값 상승률 1위였던 세종시 아파트값은 지난해 16.74% 떨어지면서 전국 하락률 1위를 기록했다. 전문가들은 무자본 또는 마이너스 갭투자 한 이들은 앞으로 부동산 시장 가격이 더 오른다는 전제하에 공격적으로 투자하는 것인데 이러한 ‘묻지마 갭투자’는 집값 하락기에 보증금 반환이 불가능한 ‘깡통주택’이 될 가능성이 커 피해를 볼 수 있다고 경고했다.

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “집값이 급격히 하락하면서 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 높아진 지역에 갭투자가 늘어난 것으로 보이는데 이는 보증금 미반환의 문제로 이어질 수 있다”며 “추가적인 집값 하락과 갑작스러운 임대차 계약 해지 시 피해를 볼 수 있어 투자에 유의해야 한다”고 말했다.

한 부동산중개업소 전경(사진=연합뉴스)