이재명 '용적률 500% 4종주거'..."빽빽한 배드타운 만드나"

[이데일리 하지나 기자] 더불어민주당 이재명 대선 후보가 ‘용적률 500% 4종 주거지역 신설’을 공약으로 내건 가운데 시장에서는 용적률 완화보다 분양가상한제나 재건축초과이익환수제를 풀어주는 것이 더 시급하다고 지적했다. 특히 전문가들은 장기적이고 통합적인 접근없이 단순히 표심을 겨냥한 공약이라고 우려의 목소리를 제기했다.

더불어민주당 이재명 대선후보가 13일 오전 서울 노원구 한 건물 옥상에서 부동산 정책발표 전 주변 노후 아파트 단지 등을 살펴보고 있다.(사진=연합뉴스)

도시환경 고민없이 표심 공략

이 후보는 13일 노원구 한 카페에서 진행한 부동산 정책 발표에서 “용적률을 500%까지 상향 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다”고 밝혔다.

그는 이어 “재개발·재건축 신속협의체를 도입해 인·허가까지 통합 심의해 사업기간을 대폭 단축할 것”이라면서 “4종 주거지역 등을 유연하게 검토하고 기반시설 비용도 지원하며 과도한 개발이익은 공공환수를 할 것”이라고 말했다.

전문가들은 이 후보의 공약에 대해 도시환경 개선에 대한 고민이 없는 공약이라는 지적이다. 현재 1기 신도시 평균 용적률은 169~226% 수준이다. 2종·3종 일반주거지역 용적률 법적상한은 250~300%다. 용적률이 500%까지 확대되면 사업성은 커질 수 있지만 그만큼 주거 환경은 열악해질 수밖에 없다.

남진 서울시립대 도시공학과 교수는 “일조권이나 조망권을 중시하는 수요자들이 늘고 있다. 성냥갑처럼 빽빽하게 지어진 아파트를 선호하지 않는다”면서 “특히 주거 지역이 지나치게 과밀해질 경우 도로·교통·주차 등 부작용도 발생할 수 있다”고 말했다.

현재 준주거지역 용적률 법적 상한선이 500%이다. 준주거지역은 역세권 등 상업지역과 주거지역의 완충 기능이 요구되는 지역을 대상으로 지정되는데 이와 동일한 용적률을 허용하는 주거지역이 생기는 셈이다.

실제 적용 가능성도 미지수다. 용적률은 각 지자체의 도시계획에 맞춰 시·도 조례를 통해 결정된다. 예를 들어 서울시 조례에 따르면 3종 일반주거 용적률 상한선이 법적 상한선(300%)보다 낮은 250%로 제한하고 있다.

재초환·분상제 철회해야

일산·분당 등 1기 신도시를 비롯해 90년대 지어진 고층 아파트 주민들은 환영의 뜻을 나타내면서도 이 후보가 단서로 내건 ‘공공환수’에 대해 반신반의하는 모습이다. 재건축 사업을 추진 중인 노원구 한 아파트 주민은 “예전에 LH에서 공공재건축을 얘기하면서 용적률은 400~500%까지 해줄테니 늘어난 용적률의 절반은 임대주택을 짓자고 했다”면서 “사업성이 떨어진다는 생각이 들었다”고 말했다. 기대했던 수준보다 사업성은 크게 좋아지지 않고 과밀화로 아파트 가치만 떨어질 수 있다는 설명이다.

일각에서는 재건축 초과이익 환수제와 분양가상한제만 풀어줘도 주택 공급이 활성화될 수 있다고 지적한다. 이날 부동산 온라인 카페에도 “재초환, 분상제만 폐지해도 재건축 하지 말라고 말려도 한다”, “재초환 더 세게 하는거 아니냐”는 불만들이 터져나왔다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 설립 당시 집값과 준공 당시 집값을 비교해 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 차익이 생기면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2020년 재건축 부담금으로 총 5965억6844만원을 통보받았다. 조합원 한 사람당 부담금이 4억원이 넘는다. 최근 강남구 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합 해산을 검토하고 있다.

분양가 상한제도 재건축 사업의 걸림돌이다. 기대했던 수준을 밑도는 분양가가 책정되면서 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다. 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 대표적이다.

가까스로 잡은 집값을 부채질할 수 있다는 지적도 나온다. 이날 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격 상승률은 지난주와 동일한 0.03%로 나타났다. 10월부터 2개월 넘게 하향세를 나타냈던 상승폭이 제자리에 멈췄다. 대선을 앞두고 경쟁적으로 부동산 정책을 쏟아내면서 부동산 가격을 다시 자극하고 있다.

서진형 경인여대 교수는 “분상제로 분양가를 낮춰도 3개월만 지나면 주변 시세와 키맞추기를 한다. 또 재초환 역시 이미 재건축 사업 과정에서 상당 수준의 기부채납을 하고 있는데 이중부담적인 성격이 있다”면서 “근본적인 고민이 필요하다”고 말했다.