'지금도 넘치는데' 전매 규제 완화에 숨죽인 분양권 시장

[이데일리 박종화 기자] 분양권 전매 규제가 대대적으로 완화된다. 비수도권은 물론 서울이나 수도권까지 완화 혜택을 볼 가능성이 크다. 분양 경기 경색을 막으려는 조처지만 일부 지역은 일시적으로 공급 과잉 상태에 빠질 수 있다고 우려한다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 정부서울청사 브리핑실에서 2023년 경제정책방향 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)

정부는 21일 발표한 ‘2023년도 경제정책방향’에서 내년 초부터 분양권 전매 규제를 2017년 수준으로 완화하겠다고 밝혔다. 현재 수도권 대부분 지역(과밀억제권역·성장관리권역)과 광역시 도시지역에선 비규제지역이라도 아파트 준공 후 소유권 이전 등기를 할 때까지 원칙적으로 분양권을 전매할 수 없다. 청약 시장에 투기 수요가 들어오는 걸 막겠다며 문재인 정부가 규제를 강화했기 때문이다.

규제가 계속 강화되면서 2017년 17만4951건이던 분양권 거래량은 올 1~10월 2만5705건으로 줄었다. 최근 청약 시장 열기가 식으면서 전매 규제가 미분양을 늘린다는 볼멘소리가 나왔다.

국토부는 비수도권 광역시는 물론 수도권 전매 규제 완화도 검토 중이다. 국토부 관계자는 “현재 시장 상황과 안 맞는 부분을 바로잡는 차원이다”며 “서울 등 수도권을 배제할 이유가 없다”고 말했다. 전매 규제 완화는 국토부에서 주택법 시행령만 바꾸면 바로 시행할 수 있다.

전매 규제 완화는 시장에 ‘양날의 검’이다. 시장이 좋을 땐 투자 수요를 끌어들여 시장을 부양시키는 역할을 한다. 반대로 지금 같이 시장이 위축될 땐 일시에 시장에 분양권 매물이 쏟아져나올 수 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “지금 같은 고금리 상황이 계속되면 이자를 내지 못한 수분양자(분양을 받은 사람)가 물건을 쏟아낼 수 있다”고 말했다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

이미 광역시 분양권 시장은 현재 전매가 가능한 물건조차 마피(마이너스피·분양권보다 낮은 값에 전매하는 것)로 내놓고 있다. 미분양 물량이 계속 늘고 있는 데다가 재고 주택도 팔리지 않아 매물만 쌓이고 있어서다. 2~3년 전만 해도 ‘새 아파트’ 프리미엄을 앞세워 억대 웃돈이 붙어 전매된 것과 분위기가 완전히 바뀌었다. 이처럼 새 아파트 가격이 계속 내리면 주변 노후 아파트값을 끌어내리고 다시 청약 심리를 위축시키는 악순환이 생기게 된다. 다만 청약·매수 대기자로선 마피 물건을 잡으면 청약 경쟁 없이도 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있다.

‘대구의 강남’이라고 불리는 대구 수성구에 있는 ‘수성 푸르지오 리버센트’에선 전용면적 84㎡ 호가가 5억8200만원까지 낮아졌다. 2년 전 분양가(6억4200만원)보다 6000만원 낮은 값이다. 같은 해 4억2040만원에 분양했던 울산 동구 서부동 ‘울산 지웰시티 자이’ 전용 84㎡형 호가도 3억9040만원으로 3000만원 떨어졌다. 수도권은 그나마 사정이 낫지만 미분양 단지에선 분양가 수준에 분양권을 되파는 ‘무피’ 물건은 어렵지 않게 찾을 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “신축희소성과 탄탄한 호재로 평소 대기수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격 하락과 매물 출회 속도가 둔화할 수 있다”면서도 “신규 입주 등 주택 공급이 많거나 가계대출 비중과 다중채무자가 집중된 지역은 수요 진작에 한계를 보이는 양극화가 발생할 수 있다”고 말했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “집값이 더 떨어질 것이란 인식이 지배적인 상황에서 전매가 풀린다고 분양권 시장이 살아나기 쉽지 않다”며 “금리 상황과 거시 경제 전망에 따라 앞으로의 시장상황이 달라질 것이다”고 했다.