[2018 웰스투어]“집값 많이 올랐다면 증여세보다 양도세 부담 커"

조중식 가현택스 세무사가 18일 부산 남구 문현동 부산은행 본점에서 열린 ‘2018 웰스투어’에서 강연하고 있다. (사진=이데일리 신태현 기자)

[이데일리 박종오 기자] 부모가 자녀에게 집을 물려주는 방법에는 증여 또는 매매가 있다. 통상 절세에는 부모·자식 간 주택을 사고파는 방식이 유리하다고 알려져 있다. 증여세보다 매매 거래 때 내는 양도소득세의 세금 부담이 적기 때문이다. 그러나 주의할 점이 적지 않다.

조중식 가현택스 세무사는 18일 부산시 남구 문현동 부산은행 본점 대강당에서 열린 2018 웰스투어에서 ‘재테크 성공을 이끄는 세무 지식’이라는 주제로 잘못된 상식과 주의점을 조목조목 짚었다.

조 세무사는 “증여세보다 양도세의 세금 부담이 항상 낮은 것은 아니다”라며 “주택 시세 차익이 크면 양도세 세 부담이 더 커질 수 있다”고 강조했다. 예를 들어 5억원짜리 집을 자녀에게 증여하면 증여세 비과세 한도인 5000만원을 뺀 4억5000만원에 20% 세율로 증여세를 물린다. 반면 과거 5000만원에 산 집을 자녀에게 5억원에 판다면 매매 차익인 4억5000만원에 최고 40% 세율의 양도세가 붙는다.

자녀가 집 살 정도의 경제적 능력이 없을 경우 세무서가 자체적으로 판단해 양도세 대신 증여세를 물릴 수도 있다.

또 조 세무사는 “자녀에게 집을 싸게 팔았다고 신고하면 양도세를 줄일 수 있다”면서도 “이런 경우 현행 소득세법이 인정하는 신고 가격은 시가의 ±5%”라고 강조했다. 부모가 현재 시세가 10억원인 주택을 양도세 절감을 위해 자녀에게 7억원에 팔았다고 신고해도 과세 당국이 이를 받아들이지 않는다는 얘기다. 신고 가격 한도인 9억5000만원을 초과해서다. 다만 증여세의 경우 보유 주택을 시세보다 과도하게 싸게 팔면 사실상 증여로 여겨 세금을 물리지만 신고 가격 인정 한도가 시가의 ±30%로 양도세보다는 큰 편이다.

가족끼리 부동산이나 돈을 공짜로 빌려 써도 세금을 물 수 있다. 조 세무사는 “세법이 바뀌어 지금은 아버지 상가를 자녀가 공짜로 쓰는 등 부동산 무상 사용이나 금전 무상 배분도 이익을 증여받은 것으로 본다”고 설명했다. 구체적으로 무상 사용한 부동산 가액의 2%를 1년 치 이익으로 보고 그 5년 치 금액을 증여받은 재산으로 여긴다는 것이다. 예컨대 부모가 보유한 5억원짜리 상가를 자녀가 공짜로 쓸 경우 약 3700만원을 증여세 과세 대상 금액으로 간주한다. 부동산이 아닌 돈의 경우 연 이자율 4.6%를 적용해 아낀 이자 금액만큼을 증여 재산으로 계산한다.

조 세무사는 “증여받은 부동산은 반드시 5년이 지난 후 팔아야 세금 상의 불이익이 없다”고 했다. 예컨대 남편이 1억원에 사서 시세가 6억원으로 오른 아파트를 아내에게 증여한다면 증여세는 한 푼도 내지 않아도 된다. 배우자 간 증여세 비과세 한도가 6억원이기 때문이다. 이 아파트가 증여 5년 뒤 다시 7억원으로 올라 매도할 경우 아내가 얻은 양도차익인 1억원(7억원-6억원)에 대해서만 양도세를 내면 된다.

그러나 이 아파트를 증여받고 5년이 지나지 않은 시점에 팔 경우엔 남편이 집을 산 가격인 1억원을 취득가격으로 간주해 6억원(7억원-1억원)에 대해 양도세를 물린다.

자녀를 위한 변액 보험 등 저축성 보험을 들 때도 ‘세금 폭탄’을 조심해야 한다. 조 세무사는 “국세청은 부모가 보험료 1억원을 내고 향후 자녀가 보험금 2억원을 타면 자녀의 보험금 수령액인 2억원을 증여액으로 보고 세금을 매긴다”면서 “일부 보험 설계사는 보험 가입 기간이 10~20년 정도로 긴 만큼 과세 당국이 세금을 매길 수 없다고 설명하지만, 보험금의 경우 탄 날부터 부과 제척 기간(법으로 과세할 수 있는 기간)을 계산하므로 세금을 안 내는 건 있을 수가 없다”고 말했다.