잠실주공5단지 보유세 960만→426만원…마포 자이는 종부세 '0원'

[이데일리 김아름 기자] 올해 정부가 조사·산정한 공동주택 공시가격(예정안)은 부동산 경기 하락으로 시세보다 떨어진 주택 실거래가와 그동안 정부가 단행한 부동산 세제 정상화 등의 조치가 더해져 큰 폭으로 하락했다. 공시가격 하락으로 세금부담이 크게 줄 것으로 보이는 가운데 강남 고가 아파트뿐만 아니라 강북아파트에서도 현저히 세금이 줄어드는 것으로 나타났다. 다만 거래절벽으로 세수 감소가 우려되는 상황에서 공시지가까지 큰 폭으로 하락하자 공정시장가액비율을 상향할 가능성도 상존한다. 정부는 2023년 공정시장가액비율을 재산세는 4월, 종합부동산세는 상반기 중 발표할 예정이다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 서울 아파트 단지가 보이고 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)

잠실주공5단지 보유세 960만→426만원

22일 이데일리가 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 의뢰해 서울의 고가 아파트를 중심으로 보유세를 추정해본 결과, 1주택자 기준 공시가격은 10~30%가량 하락하는 것으로 나타났다. 개별단지별로 보유세가 50%를 훌쩍 넘게 줄어든 단지도 나왔다.

서울 잠실주공5단지 공시가격은 지난해 22억6600만원에서 올해 15억1700만원으로 33.05% 하락했다. 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세는는 960만9514원에서 426만9739원으로 무려 58.21%나 줄어들 것으로 나타났다. 반포래미안퍼스티지 공시가격도 26억7600만원에서 21억8000만원으로 18.54% 떨어지고 보유세는 1456만5312원에서 830만9760원으로 42.95% 줄어들었다. 대치동 은마아파트 공시가격은 20억2600만원에서 15억4400만원으로 23.79% 하락했고 보유세는 833만5632원에서 451만9968원으로 45.78% 줄었다.

강남 외 지역 아파트는 종부세 대상에서 상당수 제외되는 것으로 조사됐다. 래미안고덕힐스테이트는 공시가격이 12억600만원에서 8억5400만원으로 29.19% 낮아진다. 이 경우 종부세 대상에서 제외돼 보유세가 313만6752원에서 180만6000원으로 42.42% 하락한다. 마포 염리동 마포자이 역시 공시가격이 12억9800만원에서 10억1100만원으로 22.11% 하락해 종부세 대상에서 제외된다. 이에 보유세는 365만1216원에서 227만7000원으로 37.64% 하락한다. 래미안 옥수 리버젠은 공시가격이 14억2500만원에서 12억2800만원으로 13.82% 줄어 종부세 대상이지만 보유세는 436만1400원에서 298만416원으로 31.66% 줄어들 전망이다.

우병탁 팀장은 “고가 주택일수록 누진세율 때문에 당연히 보유세도 더 많이 줄어든다”며 “개별단지 시세를 반영하다 보니 지역별로 더 많이 떨어진 곳은 하락폭이 더 클 수 있다”고 설명했다.

이번 공시가격 하락으로 재산세 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택은 전년 대비 65만 가구가 증가해 1443만 가구(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용세대가 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 지난해 특례세율 적용세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보인다.

국토부 관계자는 “전년대비 18.61% 공시가격이 하락했고 여러 보유 부담도 완화할 예정”이라며 “재산세, 종부세에 대한 공정가액비율을 작년으로 가정했을 때 20% 이상 보유 부담을 줄여주는 걸로 파악하고 있고 보유 부담 외에도 건강보험료, 장학금 등 다수 영역에서 혜택을 볼 것”이라고 말했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

공정시장가액비율 조정이 ‘변수’…실제 보유세 결정

특히 공시가 하락 외에도 지난해 종부세 세제개편, 올해 재산세 공정시장가액비율 인하 등 전반적인 부동산 세제 정상화 효과 때문에 세금이 큰 폭으로 줄었다. 지난 문재인 정부가 추진한 공시가격 현실화 로드맵에 따른 ‘세금 폭탄’ 우려도 당분간 사그라졌다.

다만 일각에서는 세수 감소를 우려해 공정시장가액비율(할인율)을 상향 조정할 수 있다고 전망한다. 실제 할인율이 올라가면 세금 인하 폭은 그만큼 줄어든다. 정부의 급격한 세수 감소가 도마 위에 오를 수 있다는 지적이 나오자 할인율 상향 카드를 만지작거리고 있는 것이다.

기획재정부는 지난해 과도한 종부세 부담을 줄이기 위해 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄다. 공정시장가액비율은 정부 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 조정할 수 있는데 정부가 올해 부동산 가격 하락에 따른 효과를 반영하기 위해 80%로 되돌리는 방향을 검토 중이다. 올해 공시가격이 지난해보다 큰 폭으로 하락했기 때문에 공정시장가액비율이 올라가더라도 국민 세 부담은 줄어들기 때문이라는 것이다. 이와 함께 재산세 공정시장가액비율은 기존 45% 수준을 유지할 방침이다.

이에 대해 국토부 관계자는 “공정시장가액비율과 관련, 주택 시세가 얼마만큼 내려갈지 몰랐던 여건 속에서 조정했었다”며 “공정시장가액비율을 80%로 올릴지는 아직 정해지지 않았다. 상반기 중 결정할 예정이다”고 설명했다.

행안부 관계자는 “2021년에는 공시가격이 급등해서 재산세 부담이 높았고 이에 지난해 1주택자에 한해서 45%로 낮춘 것”이라며 “공시가격이 내려간 상황 속에서 세수감소는 필연적인 부분이 있는데 그런 부분을 고려해서 적정하게 45% 수준에서 검토할 계획”이라고 말했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

전문가들은 이번 공시지가 하락에 따른 보유세 경감에 대해 공정시장가액비율 여부에 따라 그 수준을 결정지으리라 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “최종 종부세가 어느 정도 감소할지는 공정시장가액비율 조정에 달렸다”고 지적했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “공시가격 하락의 주요 원인은 기준금리 인상과 경기둔화 우려 등으로 주택 가격하락, 거래 침체가 본격화했기 때문이다”며 “공시가격 현실화 계획 후 가파르게 상승한 공시가격이 국민 세 부담으로 직결되자 납세부담을 덜어주기 위한 정책 노력이 이번에 반영됐다”고 말했다. 함 랩장은 “다만 올해 종부세 공정시장가액비율 변경 여부는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.