[웰스투어]"그해 종부세 안내려면 6월 이후 부동산 사라"

[특별취재팀]]“상가의 ‘간판발’에 속아선 안 됩니다. 상가 간판만 보고 투자했다가 월세도 못 받고 보증금까지도 날릴 수 있습니다.”(김종률 랜드모아 대표)

“자산의 관리 과정에는 모두 세금이 묻어 있는데 이 세금을 어떻게 효율적으로 줄이느냐가 중요합니다.”( 최인용 가현 세무법인 대표 세무사)

“노후주택의 경매가 인기가 많은 이유는 리모델링을 통해 임대수익 등을 창출할 수 있기 때문입니다.”(김효정 토미가(土美家) 대표)

1%대 저금리 시대. 길어진 노후와 저성장 시대에 투자법은 무엇일까. 25일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 ‘제5회 이데일리 웰스투어in서울’에서 남다른 혜안을 가진 시장 전문가들은 투자의 상식을 깨는 방식으로 다양한 재테크 노하우를 거침없이 쏟아냈다.

전문가들은 특히 노후 준비를 위한 투자의 기회를 얻기 위해서는 ‘역발상’이 필요하다며 기존 상식을 깨서 바라봐야 한다고 강조했다.

“낡은 주택이 황금알 낳는 거위”…리모델링 투자 관심

이날 웰스투어의 첫 포문을 연 김효정 토미가(土美家) 대표는 일반인의 관심은 많지만 쉽게 접하기 어려운 연립과 다세대 주택 투자에 대한 특강을 진행해 관심을 끌었다.

김 대표는 “노후주택이 경매에서 인기가 높은 이유는 리모델링을 통해 임대수익 등을 창출할 수 있기 때문”이라며 “상가겸용주택은 집주인이 살면서 상가를 임대하는 방식으로 임대료를 받을 수 있어 안정적이고 고정적인 수익을 낼 수 있는 노후 전략이 될 수 있다”고 강조했다.

서울 연립주택과 다세대 주택 경매낙찰가율은 5월 현재 89.4%, 평균 응찰자 수는 5.6명에 달한다. 강원도 원주 기업도시 상가 겸용주택 청약경쟁률은 최고 9359대 1일 정도로 인기가 많았다.

김 대표는 노후주택의 용도를 상가로 변경하고 간단한 리모델링을 통해 임대 수익을 낼 수 있는 팁을 공개했다. 실례로 원룸 주택을 상가주택으로 변경해 임대수익이 껑충 뛴 사례가 있다고 공개했다. 1층에 원룸 2개를 통해 임대수익이 기존 월 50만원에서 360만원으로 높아졌다.

실제로 그는 3.3㎡당 2000만원 미만의 낡은 단독 주택을 상가로 용도 변경해 리모델링 하는 작업을 한다. 최근 작업을 마친 서울 용산구의 한 낡은 상가는 그의 손을 거치면서 보증금 3000만원에 월 180만원의 임대료가 나오는 꽃집으로 재탄생했다. 기존 보증금은 1000만원에 월세 25만원에 불과했다. 이곳에 들어간 총 공사비는 2000만원 안팎이다.

“내 자산에 붙어 있는 세금 떼라”

이번 웰스투어에서 청중들의 가장 큰 관심을 받은 특강은 최인용 가현 세무법인 대표 세무사의 ‘초 저금리 시대 투자와 절세 전략’이었다. 최인용 대표 세무사는 주식·채권 및 보험, 부동산 등 자산의 취득과 보유 등 단계별로 절세전략을 세워야 한다고 강조했다. 취득 단계에서는 취득 시기와 방법에 유의해야 한다고 말했다.

최 세무사는 “재산세와 종합부동산세의 기준이 되는 시점(6월1일)을 잘 활용해야 하는데 부동산을 사는 사람은 6월1일 이후 잔금을 지급하면 그 해의 세금을 피할 수 있다”고 설명했다.

이어 그는 “부동산을 증여할 때도 공시지가 발표 시점(4월 말, 5월 말)을 고려해야 한다”며 “부동산 가격이 계속 상승하면 공시지가가 발표되기 전에 증여해야 취·등록세를 아낄 수 있다”고 덧붙였다.

수익형 부동산은 자녀나 배우자와 공동 취득을 하게 되면 세금을 아낄 수 있다고 설명했다.

그는 “임대형 상가 등을 취득할 때 가족 공동명의로 해놔야 부가가치세와 소득세를 줄일 수 있다”고 언급했다.

다만 부동산 등 자산을 취득할 때 다운계약서나 미등기 전매 등 위법행위를 하지 말아야 한다고 당부했다. 그는 “다운계약서로 부동산을 취득하면 매도인은 양도소득세를 추징당할 수 있다”며 “미등기 전매는 현재 양도차익의 70%에 대해 양도소득세를 물어야 하기 때문에 결국 등기할 수 있는 자산은 등기하고 양도하는 것이 유리하다”고 말했다.

“상가 투자, 간판발에 속지 마라”

김종률 랜드모아 대표는 “편의점이나 파리바게트가 들어왔다고 해서 무조건 좋은 상가는 아니다”며 “상가의 매출을 일으키는 유효 수요를 정확히 파악해야 한다”고 강조했다.

김 대표는 대부분 상가 투자에 실패하는 이유에 대해 자금에 맞춰 B급 입지에 투자하기 때문이라고 지적했다. 김 대표는 “상가는 무조건 A급 입지에 좋은 상가에 해야 한다”며 “앞으로 경기가 어려워지면 좋은 상가가 더 좋아질 것”이라고 말했다.

그는 입지와 더불어 유효 수요도 중요한 투자조건이라고 언급했다. 접근성이 좋지 않은 모텔촌 안에 있는 편의점이라도 유효 세대수가 462세대라면 얘기가 달라진다. 하루 매출이 300만원으로 껑충 뛰고 점주의 한 달 이익은 1700만원이 된다. 접근성에 상관없이 유효수요가 4배 이상 차이가 나면서 상가의 순익이 달라진 셈이다. 김 대표는 “월 순익이 1700만원이면 월세 500만원도 가능하다”며 “유효수요는 좋은 상가를 결정하는 핵심 변수가 된다”고 말했다.

“노후파산 막을 비책…의료비 보장·주택연금”

“일본의 부모들은 자식 때문에 늙은 거미가 돼 가고 있다. 늙은 거미는 먹을 게 없으면 자기 살을 떼어준다고 합니다. 이른바 ‘노후 파산’ 이죠. 하지만 남의 나라 얘기만은 아닙니다.”

김태우 한화생명 은퇴연구소 부소장·연구위원(CFP)은 일본에서 진행되고 있는 노후파산 리스크가 우리나라에도 해당한다며 이를 피하기 위한 조건으로 의료비 보장 재검토와 주택연금을 꼽았다.

김 부소장은 “우리나라 50대의 평균 자산은 1억8800만원”이라며 “아들 둘 결혼시키면 마이너스 9000만원이 된다”고 지적했다.

그는 “헬스푸어는 자신도 모르게 찾아온다”며 “85세 이후 병치레 기간이 10년 이상 길어질 수 있다”고 덧붙였다.

의료비 부분에서 고려해야 할 부분은 의료보험으로 보장하지 않는 ‘비급여’ 부문이다.지금이라도 실비보장 보험의 기간이 최소 75세까지 되도록 보장을 해야 한다는 것이다. 아울러 주택연금을 적극적으로 활용할 것을 주문했다.

※특별취재팀 팀장 금융부 문승관 차장, 성선화·최정희·박기주 기자