'20년 묵힌 한' 푼 은마아파트, 재건축까지 '첩첩산중'

[이데일리 이성기 기자] “급매물을 내놨던 주인이 일단 거둬들이겠다고 한다. 제한적이지만 당분간 가격 상승에도 영향을 미칠 것으로 본다.”

강남 `재건축 대장주`로 꼽히는 은마아파트 재건축이 조합 설립 추진위원회(추진위) 설립 19년 만에 `7부 능선`을 넘으면서 인근 부동산 시장에 훈풍이 불고 있다. 여의도나 목동 등 재건축을 추진해 온 다른 지역 아파트 단지들의 기대감도 커지고 있다. 서울 강남구 대치동 한 중개업소 대표는 20일 “정비계획안이 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했단 소식에 한동안 끊겼던 매수 문의 전화도 조금씩 오고 있다”고 설명했다.

은마아파트 개발 예시도(사진=서울시)

23년 동안 조합 설립조차 못 한 은마아파트 주민들은 크게 반기고 있다. 서면 결의서와 동의서 모집 등 곧바로 조합 설립 절차에 돌입한 은마아파트 추진위 측은 “정비업체를 선정하고 조합 설립 동의율을 75%까지 끌어올려 내년 3월 조합 설립 인가를 받는 것이 목표”라고 설명했다.

다만 재건축 사업 초기 단계인 정비계획안이 통과된 것으로 아직 남은 절차가 많고 잇단 금리 인상 등에 따른 부동산 시장 자체가 위축돼 있어 파급 효과는 제한적일 것이라고 보는 이가 많다.

정보현 NH WM마스터즈 부동산 전문위원은 “재건축 초과이익 환수 등 넘어야 할 과제는 산적해 있지만 무엇보다 집값을 자극할 우려가 있어 미온적이었던 정부와 서울시의 입장이 규제 완화로 변한 것이 다른 사업장에 긍정적인 시그널로 작용할 가능성이 크다”며 “다만 최근 금리 인상과 거래 급감에 따른 주택시장 전체의 침체 분위기를 반전하기는 다소 어려울 것으로 보인다”고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “정비사업을 통한 주택공급 확대라는 정부 정책에 부합하는 것으로 긍정적”이라며 “최고 35층으로 통과된 것은 공사비 증가를 피했다는 면에서는 장점이나 다양하고 고급스러운 단지를 추구하는 선호 등의 시각에서는 단점”이라고 평가했다. 이어 “현재의 정비사업 환경, 공사비 증가 요인들과 금리 인상에 따른 사업비 증가 등을 고려했을 때 은마아파트를 시작으로 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라며 “집값이 더 내려야 한다는 얘기를 비롯해 일각에서 부동산 하락론이 제기되는 현 상황에서는 파장이 제한적”이라고 덧붙였다.

한편, `둔춘주공 사태`처럼 조합 설립 이후 상가가 발목을 잡을 가능성도 있다. 은마아파트 상가는 부지가 6600㎡(약 2000평)에 달하고 상가 조합원만 약 400명에 이른다. 최근 6개월 동안 공사가 중단했다 재개한 둔촌주공 재건축 사업 역시 원인 중 하나가 상가 문제였다.

여기에 재건축 초과이익 환수제(재초환)와 분양가 상한제 등 넘어야 할 과제도 만만찮다. 최근 정부가 개편안을 내면서 재초환 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했지만, 여전히 수억원의 부담금을 낼 수도 있다. 용산 `한강 맨션`의 경우 재초환 분담금이 기존 7억7000만원에서 7500만원 가량 줄어드는 데 그쳤다. 분양가 상한제를 적용하면 일반 분양가를 마음대로 높일 수 없어 조합원들의 부담도 증가할 수밖에 없다.