'콘래드·나인트리·신라스테이' 호텔 매물 인기…관건은

[이데일리 김성수 기자] 중국 단체관광이 재개되면서 호텔이 상업용부동산 시장에서 인기가 높아지고 있다. 작년부터 시작된 리오프닝(경제 활동 재개)과 외국인 관광객 급증으로 호텔 업황이 좋아지면서 호텔 투자수요가 늘어난 것으로 보인다.

다만 호텔은 오피스보다 투자자들의 요구수익률이 높은 만큼 구조화를 잘 해내는 것이 관건이다. 매수자 측이 고금리에 따른 ‘자금 기근’ 속에서 거래종결(딜클로징)에 성공할지 주목된다.

콘래드서울 호텔 (사진=콘래드호텔 홈페이지)

◇ 콘래드호텔 매각 ‘물밑 진행’…나인트리 호텔도

25일 금융투자업계에 따르면 콘래드호텔, 나인트리 호텔 동대문, 신라스테이 마포, 신라스테이 서대문 등 다수 호텔이 매물로 나오거나 매각이 진행 중이다.

캐나다 대체투자운용사 브룩필드자산운용은 최근 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 건물 중 콘래드서울 호텔에 대한 분할 매각을 추진 중이다.

여의도 IFC는 서울 영등포구 국제금융로 10 일대 위치하며 오피스 3개 동, 콘래드호텔, IFC몰 등 5개 부동산으로 이뤄져 있다. 작년에 IFC를 미래에셋자산운용에 매각하려던 건이 불발된 후 콘래드호텔만 따로 매각하는 것. 당시 매각예정금액은 4조1000억원이었다.

미래에셋자산운용은 이행보증금 2000억원 반환 문제로 작년 9월 26일 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 다만 중재 절차 결과에 불확실성이 있어서 예측이 어렵다.

반면 이번 콘래드호텔 매각 건은 공개매각이 아닌 것으로 알려졌다. 콘래드호텔은 5성급 호텔로, 글로벌 호텔 체인인 힐튼의 최상위 럭셔리급 브랜드인 ‘콘래드’를 사용한다.

업계 관계자는 “브룩필드가 따로 매각을 추진하지 않았는데도 콘래드호텔만 사겠다고 연락온 데가 있다고 들었다”며 “콘래드호텔 실적이 좋아서 한 달 전부터 이 호텔만 인수하려고 눈여겨본 곳이 있다는 후문”이라고 말했다.

다른 자산운용사들도 호텔을 눈여겨 보고 있다. 신한리츠운용은 ‘나인트리 호텔 동대문’ 인수를 위한 우선협상대상자(우협)가 됐다. ‘신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사(신한서부티엔디리츠)’가 500억원 중반에 나인트리 호텔 동대문을 인수하는 것으로 알려졌다.

신한서부티엔디리츠는 신한리츠운용과 부동산회사 서부티엔디(서부T&D)가 함께 만든 국내 첫 디벨로퍼 앵커 리츠(부동산투자회사)다.

나인트리 호텔 동대문은 서울 중구 을지로 224 일대에 위치해있다. 호텔 전문기업 파르나스호텔이 운영하는 3성급 호텔로 비즈니스호텔 브랜드 나인트리의 4번째 호텔이다.

지하철 2·5호선 환승역인 을지로4가역, 지하철1호선 종로5가역에서 걸어서 9분 걸린다. 동대문 패션타운, 동대문디자인플라자(DDP)도 걸어서 10분 거리에 있다.

키움투자자산운용은 ‘신라스테이 마포’ 우협으로 정해졌다. 신라스테이 마포는 서울 마포구 마포대로 83 일대 위치한 4성급 호텔로 지하철 공덕역(5호선, 6호선, 공항철도선, 경의중앙선 환승역)에서 걸어서 4분 걸린다. 신라스테이는 신라호텔과 더불어 호텔신라의 브랜드 중 하나다.

호텔, 오피스보다 요구수익률 높아…구조화 관건

‘신라스테이 서대문’도 매물로 나올 예정이다. 이지스자산운용은 한국투자공사(KIC)가 고유자산으로 투자한 4성급 호텔 ‘신라스테이 서대문’에 대한 매각을 검토 중이다. 다음달 중 매각자문사를 선정한다.

신라스테이 서대문 (사진=호텔신라)

신라스테이 서대문은 ‘이지스사모부동산투자신탁 43-1호’에 편입된 자산이다. 서울 서대문구 미근동 333번지에 위치해 지하철 5호선 서대문역 바로 앞에 있다. 초기 투자자는 KIC와 삼성증권이었다. 삼성증권은 총액인수한 물량을 셀다운한 것으로 전해졌다.

또한 KIC는 이 신탁에 기획재정부, 한국은행이 위탁한 돈이 아닌 고유자산으로 투자하고 있다. KIC가 고유자산으로 투자한 부동산은 신라스테이 서대문과, 현재 사옥으로 쓰는 ‘스테이트타워 남산’ 2곳이다.

이처럼 호텔 매매거래가 활발히 진행되는 것은 작년부터 시작된 리오프닝(경제 활동 재개)으로 호텔 업황이 좋아져 투자수요가 늘었기 때문으로 보인다. 국내 숙박시설업은 지난 3년간 글로벌 팬데믹 환경을 지나 높은 회복세를 보이고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에 따르면 지난 3월 말 기준 서울시내 주요 4·5성급 호텔 객실점유율(OCC)은 평균 80% 이상으로 집계됐다. 코로나19 시기 약 40%에서 2배로 높아진 것.

객실점유율(OCC)은 호텔의 성과 측정에 필수적인 지표다. 판매된 객실 수를 판매 가능한 객실 수로 나눠서 100을 곱해 계산한다. OCC가 높을수록 객실이 많이 판매됐다는 뜻이며, 100%에 가까울수록 긍정적 지표로 해석한다.

숙박객실 이용 수요도 큰 폭 증가했다. 서울·경기·인천·강원도 숙박객실 이용 수요자(여관, 호텔, 휴양콘도 등 숙박업 전체 기준) 수는 지난 2월 2197만명으로 집계됐다. 팬데믹 시기인 지난 2021년 1월 대비 14.0% 증가한 수치다.

(자료=쿠시먼앤드웨이크필드 코리아)

반면 숙박객실 공급량은 숙박객실 이용 수요 증가폭을 못 따라가고 있다. 숙박시설들이 팬데믹 기간 중 영업 악화로 폐업되거나 다른 시설로 용도 전환돼서다. 서울·경기·인천·강원도 숙박객실 공급량은 지난 2월 기준 35만2278실로, 지난 2021년 1월 대비 4.8% 증가에 그쳤다.

최근 중국인 단체관광이 허용된 것도 호텔 영업환경에 호재다. 중국 문화여유부는 지난달 10일 한국, 미국, 일본 등 세계 78개국에 대한 자국민의 단체여행을 허용한다고 발표했다. 중국 정부의 이번 단체여행 허가로 한국은 사실상 6년여 만에 중국인 단체 관광객을 다시 맞게 됐다.

다만 호텔은 오피스보다 요구수익률이 높은 만큼 매수자 측이 거래종결(딜클로징)을 성공적으로 해낼지 주목된다. 딜클로징을 하려면 투자자 모집이 잘 돼야 하는데, 이 경우 투자자들이 원하는 수익률을 맞출 수 있어야 하기 때문이다.

예컨대 오피스 투자자의 요구수익률이 6%라면, 호텔 투자자에게는 7% 수익률을 줘야 하는데 그러기 쉽지 않다는 분석이다.

금융투자업계 관계자는 “호텔은 오피스보다 요구수익률이 높을 수밖에 없는 자산”이라며 “높아진 수익률 만큼 가격이 떨어지면 가장 좋지만 아직 시장가격이 많이 떨어지지 않아서 보통주 수익률을 낮추고 우선주 수익률을 높이는 식으로 구조화를 해야 한다”고 말했다.

다만 “호텔은 일반적으로 보통주 투자자가 많이 들어오는 상품이 아니라서 구조화하기 어렵다”며 “금액 1000억원이 넘는 자산들은 보통주를 어느 정도 깔아줘야 하는데 현재 운영 중인 호텔 자산에 보통주로 들어오는 곳이 많을지 다소 의문”이라고 덧붙였다.