"주택사업자 금융지원, 사전청약 확대 등으로 민간공급 늘려야"

[이데일리 오희나 서대웅 기자] 정부가 추석 연휴 전 주택 공급 활성화 방안을 발표한다. 최근 아파트값 반등과 건설경기 위축이 맞물린 가운데 내년부터 공급물량이 급감할 것이란 우려가 확산하자 선제적으로 주택공급 확대를 통한 부동산 시장 안정과 주거안정 지원에 나서겠다는 것이다. 전문가들은 민간공급을 확대하기 위한 대책 마련이 시급하다고 입을 모았다. 특히 주택사업자의 현금 흐름이 끊기지 않도록 위축된 주택 공급금융을 확대·지원해야 하는데 이를 위해선 양질의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 늘려야 한다고 강조했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

사전청약으로 대기수요 전환해야

6일 이데일리가 정부의 주택 공급 활성화 방안 발표를 앞두고 부동산 전문가에게 정부 대책의 실효성을 높이고 나아갈 방향 등을 물은 결과 주택 민간공급 확대를 위한 대책 마련이 시급하다고 했다.

업계에서는 정부가 공급 대책을 공공과 민간 공급, 금융 지원과 비금융 규제 완화 등으로 나눠 마련할 것으로 전망한다. 규제를 완화해 예정한 물량을 앞당겨 공급하는 대책이 나올 가능성이 크다. 국토부는 택지개발촉진법(택촉법) 시행령을 개정해 아파트 등을 지을 수 있도록 공동주택용지 전매를 허용하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

여기에 자금조달 방안과 미분양 해소를 위한 방안으로 민간 리츠 활성화도 유력하게 검토되고 있다. 주택업계에선 민간 리츠 활성화를 통해 장기 적체된 미분양 물량을 해소할 수 있다는 의견을 제시해 왔다. 이외에도 실거주용으로 오피스텔을 보유한 경우 ‘주택 수’에서 제외하는 방안도 공급대책으로 검토된다.

정부는 한국토지주택공사(LH)의 토지 제공, 발주, 직접 사업 진척 상황을 챙겨 공공 부문 인허가에 속도를 낸다는 방침이다. 정부가 지난해 8월 270만호 공급 로드맵 이후 지난 2월 1기 신도시를 위한 특별법, ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 내놨지만 속도가 지지부진하다고 우려했다. 최근 부동산 청약시장이 과열되는 조짐을 보이고 있기 때문에 이를 대기 수요로 돌리기 위한 대책도 시급하다고 지적했다.

윤지해 부동산R114 연구원은 “이번 대책은 270만호 공급에 대한 연장선이 될 것이다”며 “3기 신도시와 민간공급 사전청약 확대로 공급을 늘리는 방안이 나올 수 있다”고 말했다.

이어 윤 연구원은 “1기 신도시는 지금 시작해도 임기 내 공급이 어려울 수 있기 때문에 실수요자를 대기 수요로 잡아둘 수 있는 사전청약이 대안이 될 수 있다”고 덧붙였다.

[이데일리 방인권 기자]서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 단지 모습.

부동산PF 지원 통해 공급 확대

정부는 민간의 주택 공급을 촉진하기 위해 부동산PF 등 건설 금융과 보증 지원을 확대하는 방안을 고민 중이다. 지난 2014년 박근혜 정부 시절 도입한 ‘표준PF’와 ‘후분양 표준PF’ 도입을 검토하고 있다. 표준 PF를 이용하면 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받은 중소주택업체는 은행에서 연 5~6%대의 PF대출 금리로 자금을 조달할 수 있다. 지난해 말 일시적으로 사업을 중단할 때까지 보증규모가 약 13조원에 이르렀다.

전문가들은 주택사업자의 현금 흐름이 끊기지 않도록 위축된 주택 공급금융을 속히 지원해야 한다고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “민간분야에 주택공급 늘릴 수 있도록 해야 하는데 부동산 경기 위축으로 부동산PF가 막혀 있다”며 “고금리로 PF이자 연체는 물론 PF자체가 동결돼 인허가를 받고도 착공을 하지 못하는 상황이 발생하고 있다. 양질의 PF를 늘려 공급을 촉진해야 한다”고 강조했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “부동산PF 활성화를 통해 공급을 늘리는 방안이 나올 것이다”며 “인허가 절차 간소화 등 행정 절차 지원도 병행할 가능성이 있다”고 언급했다. 신용상 한국금융연구원 금융리스크연구센터 센터장은 “대규모 주택 사업장에 대한 지원이 이뤄져야 한다. 부동산 브릿지론이 본PF 대출로 넘어갈 수 있도록 지원해야 시중에 공급이 원활해진다”며 “증권사 순자본비율을 조정하거나 여신한도를 조정해 PF대출 한도를 늘리는 방안도 뒤따를 수 있다”고 설명했다.

금융권에선 주택경기에 대한 불확실성이 어느 때보다 큰 상황에서 쉽사리 금리를 낮추기 어렵다고 부정적인 반응을 나타냈다. 대형 시중은행 관계자는 “확실한 곳이 아니라면 PF대출 취급은 최소화하는 분위기”라고 했다. 당국 내에서조차 “은행들이 땅 파서 장사하는 것은 아니지 않으냐”는 반응이다.

이 때문에 보증을 확대하거나 보증 기준을 완화할 수 있다는 관측이 나온다. 주택금융공사는 건설자금보증, 프로젝트금융보증 등의 상품을 취급하고 있다. 은행 재원으로 나가는 이 상품은 대출금액의 90~100%를 보증한다. 다만 시공사의 연대보증이 필요한데 과거 60위권의 연대보증으로도 취급이 됐다면 지금은 이보다 높은 순위의 보증을 요구하고 있다. 보증 확대 등을 위해선 재원이 필요한 점이 걸림돌이다. 당국 한 관계자는 “보증만 확실하다면 금융권에서 지원에 나서지 않을 이유는 없다”며 “대위변제 금액이 늘어나고 있는 터라 추가 재원 확보는 불가피하다”고 했다.

임대사업 활성화 방안도 검토해야

신규 공급을 확대하기 위해서는 시간이 걸리는 만큼 임대차 시장을 활성화해 공급물량을 늘리는 방안도 제시됐다. 윤 연구원은 “신축을 통해 해결하려면 시간이 너무 오래 걸린다”며 “기존 매물을 활용하는 방법을 고민해야 한다. 정부가 앞서 내놨던 임대사업 활성화 방안을 통해 임대사업자 혜택을 확대하는 방안도 나올 수 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간 공급부분의 핵심은 사업성이다. 문재인 정부 당시엔 시장이 좋아도, 택지를 낙찰받아도 착공을 안 하고 있었는데 택지 양도와 전매가 가능하다고 해서 누가 짓겠다고 하겠느냐”며 “물론 정부가 시장을 활성화하려는 시도는 필요하지만 부동산을 이슈화하는 것 자체를 지양할 필요가 있다. 문재인 정부 사례에서도 경험했듯이 대책이 나오면 부정적인 결과를 초래할 수 있다”고 했다.