[글로벌 비즈칼럼] 미국 시장에서의 REIT란 무엇인가? -김성웅(Samuel Kim) SWCU 이사장

김성웅 Samuel Kim / SWCU 이사장

REIT 는 다른 말로 부동산 투자 신탁 이라는 것으로 다양한 부동산 분야에서 소득을 창출하는 부동산을 소유하거나 융자하는 회사입니다. 이 회사들은 REIT 자격 요건을 충족해야 합니다. 많은 경우 REIT는 주요 증권 거래소에서 거래되지 않으며 (Non-traded REIT), 투자의 기본 단위가 $1,000 의 아주 적은 액수로도 투자를 시작할 수 있도록 하는 등 투자자에게 여러 가지 이점을 제공합니다. 특히 REIT는 소액의 많은 투자자를 모집하여 비슷한 계통의 부동산들을 매집하여 공동 소유하게 함으로써 투자의 위험도 낮추고 비교적 높은 수익을 제공하는 경우가 많은데 실질적으로는 2008년 Sub-Prime 사태가 났을 때는 REIT의 종류에 따라서 투자자에게 큰 피해를 입힌 경우도 있으므로 소액이더라도 어떤 위험이 있는지 잘 살펴 보고 자신에게 맞는 투자 방식을 찾는 것이 아주 중요하다고 할 수 있습니다. 시중에 나와 있는 다양한 REIT 중 회사가 공동투자하고 먼저 고객의 수익을 챙기는 방식도 나와 있어서 제대로 찾기만 하면 위험부담을 많이 줄일 수 있다고 할 수 있습니다.

미국의 모든 주에 위치한 REIT 부동산은 미국 경제 및 지역 사회의 중요한 자산의 일부입니다. REIT 부동산 투자 회사는 각 회사가 소유 한 부동산, 금융 및 운영을 통해 투자자들의 투자가 안정적인 투자 결과가 나오도록 최선을 다해 일하는 부동산 회사입니다.

REIT는 소득을 창출하는 부동산을 소유, 운영 또는 재정비하는 회사입니다. 뮤추얼 펀드를 모방 한 REIT는 모든 투자자에게 적은 액수로도 부동산을 소유 할 기회를 제공하고 배당에 기반한 소득 및 전체 투자를 공유 할 수 있는 기회를 제공하며 지역 사회의 성장, 번영 및 투자의 활력을 돕게 됩니다.

REIT를 통해 투자자는 회사의 주식을 구입하거나 뮤추얼 펀드 등을 통해 투자하는 것과 마찬가지로 부동산 자산의 포트폴리오에 투자 할 수 있습니다. REIT에 투자하는 사람은 개개인이 재산을 구입하고 관리할 필요없이 REIT부동산 투자를 통해 얻은 소득의 일부를 얻습니다.

REIT는 투자자를 위해 일하는 부동산 회사라고 할 수 있습니다. REIT는 다양한 자산을 통해 일반인들이 살 수 있는 미국식 아파트 (Muti Family REIT), 대형 사무실 빌딩, 건강 관리를 위한 의료시설 (Healthcare facility), 보관용 창고 임대업 (Public Storage lease), 상업용 쇼핑센터 구입 (Shopping Center Lease), 심지어는 부동산 융자 등 다양한 분야의 부동산들을 공동구매하고, 관리, 업그레이드 혹은 건설 등을 통해서 부동산의 가치를 증식하고, 관리하여 부를 창출하고 이 부를 주주들에게 나누어 주는 역할을 하게 됩니다. 모든 유형의 REIT는 총 자산 규모가 약 3조 달러 이상인데, 미국 증권 거래소에 상장되어 있는 REIT는 1 조 달러 이상의 주식 시가 총액을 보유하고 있다고 합니다. 또한 팔천만 명 이상의 미국인들이 개인적으로, 혹은 여러가지 투자 기금을 통해 REIT 주식에 투자하고 있다고 합니다.

REITs에 활용되는 부동산의 카테고리는 크게 두가지로 구분할 수 있는데 하나는 주식 REITs라 해서 미국 증권 거래소에 상장되어 있는 REITs입니다. 다른 하나는 Non Traded REIT라 해서 공개되지 않은 REITs 라 할 수 있습니다. 이것은 Securities Exchange Commissioner (SEC)에 등록되어 있지만 미국 증권 거래소에서는 거래하지 않는다는 특징이 있습니다. 많은 REITs들이 먼저 이런 방식으로 투자자를 모으고 몇년간 운영을 한 후에 주식 REIT (Traded REIT)로 전환하는 경우도 많이 있습니다. 위에 언급한 다양한 REITs들도 이런 형태로 거래하는 경우가 많이 있고, 주식 REIT로 전환하지 않고 몇 년 후에 처분하여 모든 이익금을 투자자들에게 돌려 주는 경우도 많이 있습니다. 이외에도 모기지 REIT라 해서 모기지 및 모기지 담보 증권을 매수하거나 창출하고 이러한 투자에 대한 이자 수입을 얻음으로써 소득을 창출하는 부동산에 자금을 제공하는 플랜도 있습니다. 또 유전에 투자하여 다양한 세금혜택을 받는 경우도 있고, 이외에도 창의적인 다양한 분야에 투자하는 REIT들이 있습니다.

위에서 말씀드린 미국 SEC에 등록을 한다는 것은 이것을 판매하는 에이전트들도 투자 License인 Series 7을 취득해야 이런 투자 상품을 판매할 수 있다는 말이 됩니다. 이것은 미국에서는 최종 소비자 (투자자)들이 투자에 대한 피해를 최대한 줄이기 위해서 철저하게 감시하기 위한 조치인 것이라 할 수 있습니다. 이렇게 하더라도 제품에 따라서 위험도가 다르기 때문에 미국에서는 투자자 개개인의 투자 성향과 위험 부담을 얼마나 할 수 있는지 등을 꼼꼼하게 따져 보고 적당한 투자 상품을 추천하게 하는 방식을 취하고 있습니다.

NAREIT의 기사에 기재된 내용을 보면 미국에서는 부동산 투자 시, REIT 자격을 얻으려면 회사는 다음의 내용을 충족해야 합니다.

o 총 자산의 75 % 이상을 부동산에 투자할 것.

o 부동산의 임대료, 부동산 담보, 대출 또는 부동산 매매에 대한이익률의 최소 75 %를 창출해야 함.

o 매년 주주 배당금의 형태로 과세 소득의 90 % 이상을 지불해야함.

o 법인으로 과세 대상이 되어야 함.

o 이사회 또는 이사회가 관리.

o 최소 100 명의 투자자가 있어야 함.

o 5 명 이하의 개인이 보유한 주식이 50 % 이상이 되지 않아야 함.

이상으로 REIT가 무엇인지 어떤 분야에 주로 투자하는지, 어떤 라이센스가 요구되는지 등을 알아 보았습니다. 여러분이 미국 부동산 시장을 이해하는데 조금은 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 다음에는 왜 REIT에 투자하는 것이 도움이 되는지 등에 대해서 소개해 볼까 합니다.

이번의 칼럼에는 미국의 여러 기사들을 참조했다는 것을 알려 드립니다.

※ 본 칼럼은 미국 SWCU대학과 제휴하여 부동산과 기업경영에 대한 정보를 제공합니다.