강해진 LTV·DTI 규제, 과거엔 효과 어땠나

고형권 기획재정부 제1차관(왼쪽 두번째)을 비롯한 관계부처 관계자가 19일 오전 서울 세종로 정부서울청사 합동브리핑실에서 열린 ‘주택시장 안정 대응방안 관련 관계부처 합동브리핑’에서 취재진 질문에 답하고 있다. 왼쪽부터 김용범 금융위원회 사무처장, 고형권 차관, 이찬우 기재부 차관보, 박선호 국토교통부 주택토지실장. 사진=방인권 기자

[이데일리 경계영 기자] 문재인 정부 출범 후 처음 나온 부동산대책의 핵심은 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하는 데 있다. 조정 대상지역에 LTV·DTI 규제비율을 강화하고 집단대출에도 DTI를 새로 적용하는 게 골자다.

앞서 지난해 한국은행 경제연구원의 정호성 연구위원과 이지은 부연구위원이 발표한 ‘주택실거래 자료를 이용한 주택부문 거시건전성 정책 효과 분석’을 보면 DTI 규제를 강화했을 때 주택 가격에 두 달 후부터 영향을 준 것으로 나타났다.

이는 2006년 3월부터 2015년 6월 말까지 서울과 경기, 6대 광역시 시·군·구별 실거래 주택가격지수 자료를 분석한 결과다. LTV와 DTI 규제는 2002년과 2005년 각각 도입됐다. 6·19 대책 도입 직전 LTV는 전체 지역에 70%, DTI는 수도권 전 지역에 60% 각각 적용됐다.

보고서에 따르면 DTI 규제를 강화했을 때 주택 초과수익률은 두 달이 지난 시점부터 하락하기 시작해 여섯 달 후부터 본격적으로 떨어졌다.

이와 달리 LTV의 경우 규제를 강화했을 땐 외려 초과수익률이 올랐다. 주택가격이 오르면 담보로 삼는 주택 가치도 함께 올라 대출 받을 수 있는 금액도 늘어나기 때문이라는 설명이다.

DTI와 LTV를 완화했을 땐 당국이 의도한 대로 주택가격이 오르는 효과가 나타났다.

이외에 집값에 영향을 줄 수 있는 요인으로는 △미분양 주택 수 △주택담보대출 금리 △주택 거래량 등이 꼽혔다.

정 연구위원은 “LTV와 DTI 규제를 함께 강화했을 때 효과가 나타났지만 주로 DTI 효과에 기인했다”며 “규제를 동시에 완화했을 땐 모두 그 효과가 나타나긴 했지만 DTI 완화 효과가 더 빨리 나타났다”고 했다.