고개 드는 '집값 바닥론'에···최인용 "신호는 임대차시장·양도세 변화"

[이데일리 방인권 기자] 최인용 가현세무법인 대표세무사가 25일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼 - 돈이 보이는 창 콘서트’에서 강연을 하고 있다.

[이데일리 유은실 기자] “집값이 바닥인지 여부는 세법으로 알 수 있다. 특히 ‘임대차 시장 활성화’와 ‘양도세’ 변화가 이를 말해준다. 바닥권이 가까워지고 있다는 세법 신호가 오면 집을 사야 할 때다.”

25일 서울 중구 이데일리 본사에 있는 KG하모니홀에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼-돈이 보이는 창 콘서트’의 오후 세션 첫 강연자로 나선 최인용 가현세무법인 대표세무사는 세법이 알려주는 집값 바닥의 신호 두 가지를 공개했다. 최 세무사는 현재 프랜차이즈 협회 자문세무사 및 협력위원장으로 활동하고 있는 세무 전문가다.

최 세무사는 집값이 진짜 바닥을 친 것인지를 알아볼 수 있는 리트머스지는 ‘세법’이라고 설명했다. 세법의 변화를 보면 부동산 경기 변화를 예상하면서 적절한 부동산 매수·매도 시점을 잡을 수 있다는 것이다.

최 세무사는 집값 바닥론을 가늠해볼 수 있는 첫 번째 세법 신호로 ‘임대차 시장 활성화’를 꼽았다. 그는 “부동산은 집을 이미 가진 분들이 더 많이 사는 경향이 있다”며 “(집값 하락에 따라) 시장의 경기 부양이 필요한 때, 정부가 나서 집 소유자들의 임대사업 길을 열어준다”고 설명했다.

이번 정부도 부동산 시장 연착륙 공약을 내걸면서 ‘임대차 시장의 구조적 안정화’를 도모하겠다고 약속했다. 정부의 임대차 시장 안정화 정책은 취득세 감면, 보유세 혜택 복원, 양도세 의무임대기간 확대 등을 골자로 한다.

최 세무사는 특히 ‘장기 임대 등록 사업자’에 주목했다. 사업자 등록에 대해선 유·불리한 경우가 나뉘는 만큼 꼼꼼하게 세부 내용을 확인해 봐야 한다고 조언했다. 그는 “종부세 합산 배제 대상이나 주택을 상당 기간 가지고 계실 분들 그리고 임대료 관리를 효율적으로 할 수 있는 40~50대라면 임대주택 등록이 유리할 것”이라며 “다만 나이가 너무 어리거나 많다면 현실적으로 임대료 관리가 어렵고, 10년 장기 임대로 인해 주택의 처분이 제한받을 수는 있다는 점도 주의해야 한다”고 설명했다.

집값을 가늠할 수 있는 두번째 신호는 ‘양도세’다. 세액공제를 확대하는 조세특례제한법(조특법)이 개정되는 시기가 바로 집값이 바닥을 칠 즈음 이라는 게 최 세무사의 설명이다. 최 세무사는 “조특법의 정책 시기는 부동산 가격이 하락한 뒤라고 본다”며 “이제 양도세를 감면해준다는 조특법이 나오면 그 시기가 부동산을 사야 하는 시기”라고 말했다.

또 최 세무사는 ‘똘똘한 한채’ 시대는 저물었다고 평가했다. 다주택자 중과제도 폐지 및 세율 인하로 다주택자들에게 유리한 환경이 조성됐다는 이유에서다. 최 세무사는 “종부세의 기본공제금액이 상향된 데다 종부세 세율도 1주택자와 2~3주택자가 같아졌다”며 “이런 관점에서 보면 조정지역에서 2주택 보유는 감당이 되는 수준”이라고 설명했다.

마지막으로 증여 방법에 대해선 증여 시기와 공제 시기를 잘 활용하라고 조언했다. 최 세무사는 “자녀에게 증여하기 좋은 대표적인 시기는 자녀가 취업할 때”라며 “증여세는 연부연납이 있기 때문에 이를 활용해 막 취업한 자녀에게 부동산을 증여하면 저축 습관을 길러줄 수 있다”고 했다. 이어 “강남권 부모들은 증여재산 공제를 알뜰히 활용하기도 한다”고 덧붙였다.