8월 갱신만료 코앞…'전세대란' 일어날까

[이데일리 신수정 기자] 임대차법 만료 전세물건이 8월부터 본격 시세 키맞추기에 나설 것으로 전망되면서 ‘전세대란’ 우려가 커지고 있다. 입주물량이 줄어들고 정비사업 이주수요가 확대되는 서울 전세시장은 가격 상승압력이 높다는 전망이다.

서울 시내 부동산에 붙은 아파트 시세표 모습. (사진=뉴시스)

공급부족 서울 전세시장...시세 키맞추기 끌려갈 전망

부동산업계에 따르면 임대차법 갱신 만료물건이 나오는 하반기부터 전세가격 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 2020년 7월말 도입된 임대차 3법에 따라 계약갱신청구권이 사용된 물건은 보증금 5%이상 인상이 제한됐는데, 시세 키맞추기에 들어가면서 가격상승률이 상당할 것이란 분석이다.

실제 서울 아파트 평균 전세 가격은 5월 말 기준 6억 7709만원으로 임대차보호법이 처음 시행된 2020년 7월(4억 9922만원) 이후 35.6% 올랐다. 이 때문에 올 하반기 2년 계약 만료가 다가오며 밤잠을 못 이루는 세입자가 적잖다. 일례로 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡ 전세 보증금은 지난 2020년 계약갱신 청구권 사용으로 6억 중반대에 이뤄졌지만, 현재 시세는 12억까지 솟구쳤다. 같은 집에서 살기 위해선 5억원 이상이 더 필요한 상황이다. 올 8~12월 갱신권이 만료되는 가구수(아파트 기준)는 1만 4284가구로 집계됐다.

정비사업 이주수요 증가도 전세시장 불안을 키우는 요소다. 올 하반기 동작구 흑석9구역, 노량진8구역, 서초구 방배삼익아파트 등 대략 2000여명의 조합원들이 이주를 앞두고 있다. 반면 하반기 서울 입주물량과 분양물량은 급감하고 있다. 부동산R114에 따르면 올 하반기 서울의 아파트 입주 물량(예정 포함)은 8326가구로, 상반기(1만3826가구)보다 39.8% 감소한다. 올해 서울 아파트 입주물량은 지난해(3만2012가구)보다 35.9% 줄어든 2만 520가구로 추정된다.

윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “임대차법 갱신 만료물건이 맞물리고 신축과 관련된 공급량이 제한적인 상황이다”며 “금리인상과 물가상승 부분이 주거비용 인상요인으로 작용해 하반기 전세불안요인이 상당히 많다”고 분석했다.

고준석 제이에듀투자 대표는 “전셋값이 이중, 삼중 구조를 띠고 있는데, 신규계약을 통한 가격 키 맞추기 현상이 이어질 것”이라며 “임대차법을 아예 폐지하는 게 아니라면 결국 임대인에게 인센티브를 주며 임대료 안정을 유도해야 하는데, 줄수 있는 부분이 크지 않을 것”이라고 말했다

금리 인상에 완전전세는 멸종

금리인상으로 인한 전세의 월세화도 이어질 전망이다. 보증금 대출금리 인상속도보다 월세 인상 속도가 더디게 반영되면서 전세보증금 인상분을 월세로 전환하는 임차인들이 많아질 것이란 분석이다.

이미 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 늘어났다. 국토교통부의 4월 주택 통계를 보면 지난 4월까지 서울의 총 전월세 거래량(30만 2187건) 중 월세 거래량 비중은 48.7%로 전년 동월(42.2%) 대비 6.5%포인트(p) 증가, 5년 평균(41.6%) 대비 7.1%p 확대됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임차인은 은행의 보증금 대출이자와 월세가 비슷한 경우 이자증가 속도를 감안해 보증부 월세로 전환하는 것이 유리하다고 판단할 수 있다”며 “또 임대인의 경우 보유세 등 세부담 증가에 따라 투자수익률을 높이기 위한 움직임으로 월세전환을 택할 가능성이 높아 전세의 월세화는 당분간 지속될 수 있다고 본다”고 설명했다.