"부동산 대못 뽑혔다"…강남3구 '꿈틀', 옆동네는 '잠잠'

[이데일리 박종오 기자] 아파트 재개발·재건축 조합들의 분양가 산정을 위한 셈법이 복잡해지고 있다. 분양가 상승을 억눌러왔던 규제가 내년 상반기 중 사라지기 때문이다. 하지만 서울 강남권을 빼고는 실제로 아파트값을 올릴 만한 곳이 드물어서 분양시장 양극화 현상만 심화할 것이라는 전망도 나온다.

△이르면 내년 3월 말부터 민간 택지의 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 서울 강남권을 중심으로 재개발·재건축시장이 꿈틀거리고 있다. 서울 강남구 삼성동에서 내려다본 강남지역 일대 아파트 밀집지역 전경. [사진=뉴시스]

국회는 29일 본회의를 열고 주택법·재건축 초과이익 환수법·도시 및 주거환경정비법 개정안 등 이른바 ‘부동산 3법’을 일제히 통과시켰다.

가장 눈에 띄는 부분은 분양가 상한제가 재개발·재건축 추진 지역 등 민간 택지에 한해 7년 만에 사실상 폐지된다는 점이다. 이에 따라 개정법 시행 이후 관할 시·군·구에 분양가 심사를 포함한 입주자 모집 승인을 신청하는 단지는 분양가를 자율적으로 정할 수 있게 됐다. 종전에 지자체 분양가 심사위원회에서 분양가격을 사전 승인받은 단지도 입주자 모집 공고를 하고 본격적인 모집 절차에 들어가지 않았다면 재승인을 받을 수 있다. 국토교통부 관계자는 “새 규정은 개정 법률안의 국무회의 통과, 공포 등의 절차를 거쳐 이르면 내년 3월 말~4월 초부터 시행될 예정”이라고 말했다.

강남권 재건축 조합, 일반 분양가 인상 움직임

서울 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 시장은 벌써부터 꿈틀거리고 있다. 내년 3월 주민 이주를 앞두고 있는 강남구 개포동 개포주공2단지 재건축 조합은 조만간 분양가 재검토에 들어갈 예정이다. 당초 3.3㎡당 평균 3000만~3200만원(이하 공급면적)에 책정했던 일반 분양가를 3.3㎡당 200만원 정도 높이겠다는 것이다. 일반 분양가가 오르면 개발 이익이 늘어나 기존 조합원 부담이 줄어드는 효과가 있다. 나봉기 주공2단지 조합장은 “분양가를 올리면 마감재를 고급화할 수 있게 돼 수요자들도 혜택을 볼 수 있다”며 “시장 여건을 봐가며 분양가 인상 여부를 검토할 예정”이라고 말했다.

국내 최대 재건축 단지인 송파구 가락동 가락시영아파트도 분양가 조정을 고민하고 있다. 내년 상반기 1578가구를 일반분양할 예정인 이 아파트 재건축 조합은 현재 분양가를 지자체 상한선을 밑도는 3.3㎡당 평균 2515만원에 책정한 상태다. 김범옥 가락시영 재건축 조합장은 “조합원 부담을 줄이기 위해 가격 인상을 적극 검토할 것”이라고 말했다. 시장에서는 입지가 뛰어난 서초구 서초동 우성2차와 잠원동 반포한양·한신5·18차 아파트 등도 내년에 일반 분양을 앞두고 가격 인상 대열에 뛰어들 가능성이 크다고 보고 있다.

분양 시기를 규제 완화 이후로 미루겠다는 단지도 등장하고 있다. 서울 서대문구 북아현동에서 내년 3월 일반분양을 실시하려던 북아현1-2재정비촉진구역(북아현푸르지오) 조합은 최근 시기 조율에 들어갔다. 때마침 재개발 계획 변경 절차를 밟고 있는데다, 분양 시점을 한 달만 늦추면 상한제 적용을 피할 수 있기 때문이다.

“수혜 대상 단지는 강남 등 일부 지역에 국한”

다만 수혜 대상이 강남 일부 지역에만 그칠 것이라는 전망도 많다. 실제로 ‘준강남권’으로 불리는 강동구만 해도 시장 반응이 미적지근하다. 내년 3월부터 주민 이주를 개시하는 고덕동 주공2단지 재건축 조합 관계자는 “주변에서 재건축한 단지에 미분양 물량이 쌓인 판이라 상한제를 푸는 것이 의미가 없다”고 말했다. 최용식 고덕주공4단지 조합장도 “미분양 리스크를 피하려다 보니 가격 인상은 고려하지 않고 있다”고 전했다.

정부도 과도한 가격 상승을 막을 안전장치는 마련하겠다는 방침이다. 아파트값이 급등하거나 청약 과열 현상이 나타나는 지역은 투기과열지구로 지정해 분양가 상한제를 한시적으로 적용하겠다는 것이다. 단, 과거처럼 시·군·구 단위가 아닌 동 단위의 맞춤형으로 관리할 수 있도록 지구 지정 요건을 내년 상반기 중 보완할 계획이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강북지역 등 지금도 미분양 물량이 누적된 곳은 자칫 분양가를 올렸다가 수요자의 외면을 받을 수 있다”며 “분양가 규제가 풀려도 강남3구 같은 인기 지역만 가격을 올리는 시장 양극화가 심해질 것”이라고 말했다.