"무주택자는 빌라, 다주택자는 도로·상가 투자해야 유리"

[이데일리 신수정 기자] “재개발 투자는 오랜 기간이 걸린다는 편견이 있지만, 진행단계에 따라 장기투자와 단기투자를 선택할 수 있고 투자금에 맞게 지역을 선택할 수 있다.”

[이데일리 노진환 기자] 경제신문 이데일 리가 주최한 2022 돈이 보이는 창 콘서트가 11일 오전 서울 중구 KG타워에서 개최됐다. 최진성 대표(필명 아이언키)가 ‘재개발 투자로 부의 퀀텀 점프, 2022년 가장 핫한 서울 재개발구역 완벽분석’을 주제로 강연하고 있다.

최진성 재개발마스터키 대표는 11일 이데일리가 주최한 ‘2022 돈이 보이는 창 콘서트’에서 “재개발투자는 미래가치에 대한 확정수익을 안고 가는 투자”라며 “관리처분인가 이후 투자는 투자금 회수가 안되거나 추가분담금이 많이 발생하는 리스크를 차단해 안전한 투자가 가능하다”며 이같이 말했다.

“2030세대, 서울 신축아파트 얻으려면 재개발투자해야”

최 대표는 먼저 재개발 투자 시기에 따라 리스크를 달리할 수 있다고 설명했다. 그는 “조합설립 전후에 투자하는 것은 프리미엄이 작거나 없을 경우 접근할 수 있지만, 고위험 고수익 투자이며 장기적 투자를 생각해야 한다”며 “사업시행인가 이후 진입은 큰 리스크를 피하면서 안전한 투자가 가능하며 중기투자를 생각할 수 있고, 관리처분인가 이후의 진입은 단기 투자이며 대부분 리스크를 해소하는 투자를 할 수 있다”고 설명했다.

최 대표는 재개발 투자는 무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 접근할 수 있는 투자라고 했다. 그는 “무주택자의 경우 초기투자금이 낮고 미래가치가 높은 투자처이며 1주택자는 갈아타기 수요로 양도세를 절감할 수 있다”며 “또 다주택자도 도로나 상가 등 비주거물건을 투자한다면 추가적인 세금을 걱정하지 않아도 된다”고 말했다. 이어 최 대표는 “재개발 투자는 빌라나 단독주택, 무허가주택, 상가, 도로 등 다양한 물건을 투자할 수 있다”고 덧붙였다.

최 대표는 재개발 투자가 서울 신축아파트를 얻을 수 있는 가장 좋은 방법이라고 강조했다. 그는 “서울 내 분양아파트의 경우 청약가점 기준이 높아 2030대가 당첨될 가능성이 거의 없는데다 일반매매로 산다고 하더라도 서울 중위 아파트값 역시 매우 높아졌다”며 “재개발 투자는 미래가치가 아직 반영되지 않은 상황인 만큼 낮은 가격에 서울 신축아파트를 얻을 수 있다”고 설명했다.

한남뉴타운 유망..서울입성 마지노선은 상계뉴타운

최 대표는 서울 재개발 지역 중 한남뉴타운이 가장 높은 이익을 얻을 수 있는 곳으로 내다봤다. 서울 중심입지에 위치한데다 한강 영구조망권, 배산임수의 명당 입지에 있다는 장점 때문이다. 또 반포대교와 한남대교로 이어지는 강남의 연장선에 있고 용산국제업무지구, 용산민족공원, 신분당선연장 등의 수혜도 예정됐기 때문이다.

최 대표는 “한남뉴타운의 입주 시 예상가격은 보수적으로 40억~45억원 수준”이라며 “초기 투자금 17억~19억원으로 투자할 경우 수 십 억원의 차익을 누릴 수 있을 것”이라고 분석했다.

또 다른 핵심 지역은 노량진 뉴타운이다. 여의도와 용산, 강남의 중심에 위치해 있고 서부선 경전철, 여의도공원-노량진 연륙교 건립, 1·7·9호선 황금라인으로 교통 호재가 풍부하다. 최 대표는 “실거주 겸 투자로 최상의 투자처이며 구역별 입주 시 단계적 가격 상승이 전망된다”며 “완공 후 추가적인 가격 상승이 예상되며 실거주를 위한 투자로는 2, 5, 6, 8구역을 추천한다”고 말했다.

서울입성 마지노선의 재개발 지역으로 상계뉴타운을 꼽았다. 최 대표는 “서울 내 재개발구역 중 가장 작은 투자금으로 투자할 수 있는 가성비 최고 지역”이라며 “불암산, 수락산으로 둘러싸인 입지와 중계동 학원가를 이용할 수 있고 창동역 일대 개발사업에 대한 직접적인 수혜가 예상된다”고 설명했다. 구체적으로 상계 1, 2구역은 정식 감정평가 전, 조합원 분양신청 전 단계가 매수 시기라고 분석했다. 최 대표는 “상계 1, 2구역은 사업시행인가가 완료됐고 입주까지 남은 기간을 6년 정도로 예상된다”며 “초기 투자금은 5억원대이지만, 입주시 예상가격은 15억~16억원 수준으로 기대할 수 있어 예상수익도 4.5억원에서 6.5억원으로 크다”고 전망했다.