[조철현의 '삐딱 부동산'] 서울 전셋값 반등? ‘홀수해 징크스’ 깨진다

서울 삼성동에서 본 강남구 일대에 들어선 아파트 밀집지역 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 조철현 부동산전문기자] ‘홀수해 전셋값 급등’은 2008년 글로벌 금융위기 이후 서울 주택시장에서 공식처럼 자리 잡은 일종의 ‘법칙’이다. 글로벌 금융위기로 주택 매매 및 전셋값이 급락한 후 2009년부터 전세금이 다시 오르면서 이 때부터 재계약 시점인 홀수해면 어김없이 전셋값이 들썩였다. 일부지역에선 ‘전세대란’도 심심찮게 연출됐다.

그런데 올해는 상황이 180도 달라졌다. 홀수해인데도 서울 아파트 전셋값은 크게 오르기는커녕 하락세를 면치 못하고 있다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 ‘거래 절벽’이 이어지고 있는 상황에서 신규 입주 물량이 넘치다 보니 집주인이 전세 세입자를 구하는데 애를 먹는 ‘역전세난’까지 벌어지고 있다.

2009년 이후 아파트 전세시장에서 법칙처럼 통했던 ‘홀수해 징크스’가 올해 사실상 처음으로 깨지는 것 아니냐는 관측도 나오고 있다. 홀수해 징크스는 2년마다 계약을 하는 전세시장의 특성을 반영해 홀수 해마다 전셋값이 들썩이는 현상을 말한다. 물론 최근 들어 서울 아파트 전셋값이 하락폭을 줄이면서 반등 조짐도 감지되고 있지만 봄 이사철 수요 증가에 따른 일시적 현상이라는 게 많은 전문가들의 분석이다.

아파트 전셋값 하락 행진… 전세가율도 60%선 붕괴

한국감정원에 따르면 4월 셋째주(15일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.04% 내리며 25주 연속 하락했다. 다만 봄 이사철 수요가 다소 늘면서 전주(-0.06%)보다 낙폭은 줄었다.

올해 1분기에만 서울 아파트 전셋값은 1.02% 떨어져 10년만에 최저 수준을 기록했다(부동산114 조사). 지난 2008년 4분기(-4.63%) 이후 최대 낙폭을 보인 것이다. 서민 수요가 많은 성북구가 2.39% 내려 가장 하락폭이 컸고, 대규모 입주 물량이 예고된 강동구(-2.17%)와 동작(-1.97%)·강남(-1.86%)·서초구(-1.44%) 등이 평균치를 밑돌았다.

오는 6월 입주하는 서울 강동구 명일동 ‘래미안 명일역 솔베뉴’(강동 삼익그린맨션1차 재건축 아파트) 전셋값이 한 달새 5000만~1억원 가까이 떨어졌지만 거래는 실종된 상태다. 인근 한 공인중개사는 “전세금을 내려서라도 세입자를 구해 달라는 문의가 꽤 많다”고 말했다.

아파트 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율)도 하락세다. 한국감정원에 따르면 3월 말 기준 서울 아파트 전세가율은 59%로 2013년 3월(58.9%) 이후 6년 만의 최저치를 기록했다. 지난해 말부터 시작된 ‘송파 헬리오시티’발(發) 전셋값 하락세가 서울 강남권을 넘어 광진·중·종로구 등 강북 일대로까지 확산하면서 한때 80~90%에 근접했던 전세가율이 빠른 속도로 떨어지고 있다.

서울 전셋값 약세는 입주 물량 증가와 함께 최근 몇년간 집값이 크게 뛰면서 늘어난 갭투자(전세를 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 시세 차익을 내는 것)로 시장에 전세 물건이 많아진 영향이 크다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “2015년 이후 공급된 재건축·재개발 아파트 입주 물량이 한꺼번에 쏟아진 데다 최근 2년 새 갭투자자가 늘면서 전세 물건도 시장에 많이 풀렸다”고 말했다.

입주 물량 폭탄에 ‘홀수해 전세 급등’ 무색

통상 2년 단위로 재계약이 이뤄지는 전세시장에서는 홀수해에 이사 수요가 많아 짝수해보다 전셋값이 크게 오르는 ‘홀수해 효과’가 두드러진다. 당초 1990년 전세 계약기간을 2년으로 의무화한 주택임대차보호법이 시행되면서 짝수해마다 전세금이 크게 올랐다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 여파로 이듬해인 2009년에 전세계약이 크게 늘면서 전셋값이 급등하는 해가 홀수 연도로 바꿨다.

실제로 서울 전셋값 상승률(부동산114 조사)을 보면 △2009년 11.96% △2010년 8.22% △2011년 9.40% △2012년 2.59% △2013년 12.41% △2014년 6.71% △2015년 16.11% △2016년 5.31% △2017년 4.96% △2018년 2.42%를 기록했다.

이렇듯 2년 주기로 반복되어온 홀수해 징크스가 올해는 전혀 통하지 않고 있다. 서울 마포구 한 공인중개사는 “올해는 홀수해이지만 전세금이 지난해보다 1억원 가량 빠진 곳도 적지 않다”고 전했다.

홀수해 징크스는 올해는 물론 앞으로 더욱 힘을 못 쓸 것 같다. 입주 물량이 많아서다.

올해 서울에서 입주 예정인 아파트는 4만331가구로 역대 최대급이었던 지난해(3만9500가구)보다도 많다. 이 가운데 약 40%인 1만6094가구는 동남권에 몰려 있다. 강남구에서는 지난 2월 래미안 블레스티지(1957가구)가 입주한 데 이어 오는 8월 디에이치 아너힐즈(1320가구)가 집들이에 나선다.

강동구에서는 오는 6월 래미안 명일역 솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월 고덕 그라시움(4932가구), 12월 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구), 고덕센트럴아이파크(1745가구) 등 총 1만436가구가 입주를 앞두고 있다. 이는 서울 동남권 역전세 현상을 주도한 헬리오시티 9510가구보다 926가구 많은 규모다. 고덕동 이화공인 관계자는 “올해 하반기부터 입주 물량이 대거 풀리기 때문에 입주 시기가 남았는데도 일찍부터 세입자를 구하려는 집주인들도 있다“고 분위기를 전했다.

여기에 내년엔 2월 고덕 아르테온(4066가구), 4월 e편한세상강동에코포레(366가구), 9월 고덕센트럴푸르지오(656가구)가 입주를 기다리고 있다. 2021년 2월엔 고덕자이(1824가구), 2022년엔 역대 최대 규모의 재건축 단지인 둔촌주공(1만2032가구)이 입주할 예정이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “전셋값은 거품 없이 실수요를 오롯이 반영한다는 점에서 주택의 수급 결과를 가장 잘 나타내는 지표”라며 “올해 수도권 입주 물량도 많은데다 서울과 수도권을 잇는 교통 인프라도 확충되고 있어 서울을 떠나 교외에서 전세를 구하는 사람이 갈수록 늘어날 것”이라고 말했다.