[웰스투어2018]“집값 전망, 전세價 반드시 확인하라”

박용민 현진개발 대표가 19일 부산시 동구 초량동 부산교원빌딩에서 열린 ‘제10회 이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘9·13 대책 이후 부·울·경(부산·울산·경남) 부동산 전망’이란 주제로 강연을 하고 있다. (사진=이데일리 노진환 기자)

[부산=이데일리 박일경 기자] “투자 지역의 집값이 오를 것인지 알고 싶을 때에는 전세가(價)를 반드시 확인해야 합니다.”

박용민 현진개발 대표는 19일 부산시 동구 초량동 부산교원빌딩에서 열린 ‘제10회 이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘9·13 대책 이후 부·울·경(부산·울산·경남) 부동산 전망’이란 강연을 통해 “전세가는 매매가격의 선행지수로, 전세가가 수년간 변동이 없거나 꾸준히 하락하는 지역은 결국 실(實)거주 수요가 없다는 얘기”라며 이같이 설명했다.

박 대표는 “매매가가 떨어지는 데 일희일비할 필요가 없다”며 “매매가는 지하철 개통 등 개발호재가 있을 경우 다시 반등할 가능성이 있기 때문에 전세가를 꼭 파악해야 한다”고 거듭 강조했다. 그는 “실수요가격은 전세가를 의미한다”면서 “부동산 투자가치가 있는 지역을 꼽고 싶을 땐 전세가 동향을 살펴야 하는데, 전세가가 하락한다는 뜻은 반등이 쉽지 않음을 보여준다”고 말했다.

특히 ‘입주 물량’과 ‘미분양 물량’ 추이가 가장 중요하다. 이런 측면에서 부산·창원·울산 지역은 공급 과잉으로 향후 2년간 반등이 쉽지 않을 것으로 전망된다. 아파트 입주 물량이 대거 몰려있는 상황이라는 점이 악재라는 판단이다.

9·13 대책 이후 부·울·경(부산·울산·경남) 부동산 전망

박 대표는 특히 “모든 투자의 시작은 ‘내 집 마련’이 최우선”이라고 강조했다. 방 한 칸이든 두 칸이든 내 집부터 만들어야 한다는 것이 박 대표의 생각이다. 그는 “우리나라는 수출로 먹고사는 나라인 까닭에 경상수지 흑자를 거둘수록 시장에 돈이 많이 풀리는 구조”라고 지적했다. 다시 말해 화폐가치 하락을 수반하는 ‘상시 인플레이션’ 국가여서 하락한 돈 가치를 헷지하고자 부동자금이 실물로 옮겨 붙어 부동산 가격 상승을 통해 자산 가치를 지키려는 성향이 강하다는 얘기다. 자산가들이 인플레이션 시기에 리스크 관리 차원에서 부동산 투자를 늘리는 이유다.

박 대표는 지난 2010~2012년 꾸준히 거래된 아파트가 ‘안전자산’인 점을 거론하면서 기존 아파트에 대한 매수 전략으로 전세가를 파악한 후 담보인정비율(LTV)을 분석하라고 조언했다. 1주택자 이상이라면 추가 부동산 구입 시 반드시 세무사와 상담하라고도 충고했다. 부동산 수익을 결정하는 것은 시세차익이 아닌 ‘양도소득세’라고 분석했다.

오래된 산업단지에서 조성하는 ‘지식산업센터’도 좋은 투자처라고 꼽협다. 지식산업센터는 수도권은 물론 각급 광역시에서도 ‘조례’까지 만들어 두고 입주자에 대한 △저금리 정책자금 융자 △취득세 △재산세 감면 등 각종 혜택이 유리하게 작용한다. 임대인 역시 재산세 등 세제 혜택이 다양하다는 장점이 있다. 여기에 정부가 규제하는 중도금 대출에도 자유롭다. 적은 자금으로 구입이 가능하다.

박 대표는 수도권의 경우 인천, 의왕, 군포시를 추천했다. 다만 동탄·미사 등 비(非)산단 지역 지식산업센터는 투자 대상에서 제외했다.

박 대표는 “부동산 투자의 출발은 거시경제 공부이며, 정부 정책은 늘 오락가락해 정책 방향이 ‘맞다 틀리다’라고 비판하는 게 아니라 어디를 규제하고 어디를 푸는지 대응하는 투자자의 자세가 옳다”면서 “부동산은 곧 세금 문제와 얽히므로 세금 관련 공부도 병행하라”고 권했다.