인기 시들? 투자수요 유입?…'분상제 개선' 청약시장 영향은?

[이데일리 김나리 기자] 정부가 6·21 부동산 대책을 통해 분양가와 실거주 의무 규제 등을 손질하고 나서면서 향후 아파트 청약시장 분위기가 어떻게 바뀌게 될지에 관심이 모이고 있다. 우선 분양가 상승으로 청약 예정자들의 부담이 커지면 예년보다 청약 인기가 시들해질 수 있다는 관측이 나온다. 다만 실거주 의무 완화가 현실화될 경우엔 오히려 추가 투자수요가 몰릴 수 있을 전망이다.

정부는 지난 21일 부동산관계장관회의를 통해 임차인의 전·월세 부담 완화와 전·월세 물량 확보를 위한 저리 전세대출 등 정책자금 지원 확대, 주택담보대출 주택의 전입 요건 및 분양가 상한제 실거주 요건을 완화해주는 방안 등을 확정 발표했다. (사진=연합뉴스)

분양가 제도 개편…실거주 의무 요건 완화

22일 정부에 따르면 전날 발표된 ‘임대차 시장 안정 및 3분기 부동산 정상화 방안’은 큰 틀에서 분양가 산정 방식 개편과 임대차 시장 안정화 방안으로 나뉜다.

먼저 정부는 분양가상한제(분상제) 개선 방안을 통해 정비사업 추진 과정에서 소요되는 주거이전비 등 필수 비용을 분양가에 반영키로 했다. 또 자잿값 급등이 분양가에 적기 반영될 수 있도록 기본형 건축비(건축 원가를 산정하는 상한 건축비) 조정 기한도 줄이기로 했다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 개선한다. 지금까지는 최근 20년간 준공된 주변 아파트를 기준으로 분양가 상한을 정했지만 앞으론 10년 이내로 기준을 바꾼다. 자재비 인상분도 인정한다.

고분양가 심사제는 이달부터, 분양가 상한제는 7~8월 개편할 예정이다. 개선안 시행 전까지 입주자모집공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 바뀐 제도를 적용한다. 한국부동산원에 따르면 이번 개편으로 일반 분양가가 최대 4% 오를 것으로 추정된다.

나아가 정부는 임대차 시장 안정 방안 중 하나로 분상제 아파트에 적용되던 실거주 의무 요건 완화를 추진한다. 현재 분상제 적용 주택의 경우 택지 종류 및 주변 시세 등에 따라 최초 입주 가능일부터 즉시 2~5년간 실거주를 해야 한다. 그러나 규제가 완화되면 해당 주택을 양도하거나 상속·증여하기 이전까지만 거주 의무 기간을 채우면 된다. 정부는 올 하반기 관련 법령 개정을 추진해 내년 상반기 시행한다는 목표다.

열기 식지만…‘갭 투자’ 유입될 수도

전문가들은 이번 정책 변화로 인해 청약 열기가 예년보다 식을 수 있다고 분석했다. 함영진 직방 랩장은 “도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량 분양가 상승 등은 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있다”며 “분양가 인상 가능성과 경기 둔화, 주택거래량 감소, 매매가 약세 등이 겹치면서 청약 1순위 경쟁률이 전년보다 다소 낮아질 전망”이라고 했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “분양가 상승은 기본적으로 청약자에게는 부담”이라며 “입지가 좋거나 가격상승 여력이 있는 서울과 수도권 일부 지역에선 청약 수요가 유지될 수 있겠지만, 그 외 지역에선 미분양이 발생할 것”이라고 내다봤다.

다만 내년께 실거주 의무가 완화 조치가 시행되면 시세 차익을 노린 투자 수요가 추가로 유입될 것으로 전망했다. 서 대표는 “실거주 의무기간이 실제 완화되면 당장 실거주가 급하지 않은 무주택자들까지 시세 차익을 노리고 ‘갭 투자(전세끼고 매매)’ 형태로 청약시장에 진입할 수 있다”고 분석했다.

박지민 월용청약연구소 대표 역시 “분양가 인상보다는 실거주 요건 완화로 전세 낀 매매가 가능해지면서 기존 청약 수요에 더해 투기를 노리는 가수요가 들어오는 측면이 더 클 것”이라며 “입지가 안 좋은 지역은 청약 수요가 좀 빠지겠지만, 부산, 인천, 대구 등 일부 광역시들에서는 실거주보다 투자 목적의 청약이 더 늘어날 것으로 보인다. 단 투자 목적의 청약자라면 추후 임대 매물 증가로 전세 가격이 하락할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 말했다.