[질의응답]"재건축 연한 조정은 검토중"

[이데일리 권소현 기자] 김흥진 국토부 주택정책관은 20일 “재건축 안전진단 강화와 별개로 재건축 연한에 대해 검토하고 있다”고 말해 재건축 연한 조정 가능성을 열어놨다. 다음은 재건축 안전진단 정상화 방안에 대한 질의응답 내용이다.

Q. 재건축 연한 강화 계획은 없나.

안전진단 강화와 별개로 재건축 연한에 대해서는 검토하고 있다. 검토 결과에 따라 재건축 연한 강화는 결정될 것이다.

Q. 구조안전성이 높았을 때 비중이 재건축 통과비율은 얼마나 됐나?

A. 그때도 사실 마찬가지였다. 연한만 채운다고 다 되는 것은 아니었지만 유지보수 비율이 높게 나오진 않았다.

Q. 구조안전성 비중을 높이면 오히려 아파트 튼튼하게 짓는 게 손해라는 인식도 생길텐데.

A. 지금 새로 집을 지을 때 30년, 40년 이후 재건축을 염두에 두고 집을 짓지는 않을 것이다. 구조안전성 비중을 높이긴 했지만 주거환경이나 설비노후도 비중이 50% 차지하고 있기 때문에 구조안전성만 보고 판단하는 것은 아니다. 다만 앞으로 구조안전성을 더 중요하게 보겠다는 의미다.

Q. 현지조사와 안전진단의 차이점이 무엇인가.

A. 현지조사는 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차로 시장?군수등이 육안조사 및 설계도서 검토 등을 통해 ‘유지보수’ 또는 ‘안전진단 실시’로 판정한다. 안전진단은 현지조사 결과 ‘안전진단 실시’ 판정이 내려진 경우 시장?군수등이 안전진단전문기관으로 하여금 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가하여 재건축 실시 여부를 최종 판정하는 절차다.

Q. 조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는?

A. 유지보수·재건축과 같은 명확한 판정이 있는 경우 그에 따르되 중간영역인 조건부재건축(종합평가 30~55점)의 경우 객관적인 재검증을 받을 필요가 있다. 사례를 보면 90% 이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부 재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축판정과 동일하게 운영하고 있다.

Q. 조건부 안전진단을 받은 곳이 어느 정도인가.

A. 전수조사를 한 것은 아니고 2015년 제도개선 하기 전과 후 표본조사를 했는데 전체의 96%정도가 조건부 재건축이었다. 유지보수판정이 나온 곳은 2% 정도다. 실제로 현재의 안전진단 기준으로 보면 대부분이 안전진단 통과하고 있다. 사실상 안전진단 의뢰를 주민들이 하는데 주민들의 요구를 안전진단업체가 어느 정도 반영하고 있는 것 아닌가 싶다.

안전진단 결과에 재건축이라는 판정 결과가 나오면 정비구역 지정 등의 절차를 진행하는 건데, 추가로 하겠다는 것은 조건부 재건축 결과가 나온 후 검증해봤더니 제대로 됐다고 하면 재건축으로 판정된 것으로 마찬가지다. 다만 시기조정은 지자체장이 판단할 수 있는 것이다. 그런데 검토를 해봤더니 조건부 재건축이 아니라고 나오면 유지보수를 하는 방식이다.

Q. 조건부 재건축에 대한 적정성 검토결과 유지보수 결정이 나면?

A. 안전진단 결과 보고서의 적정성 검토 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 및 보수를 수행하면 되고, 재건축 추진을 위해서는 사업 추진 필요여부(안전진단 등)를 다시 판정 받아야 한다.

Q. 공공기관이 재건축 타당성 검증할 때 비용은 누가 부담하나.

A. 지금도 안전진단 결과에 대한 타당성 검증 조항이 있다. 시장·군수가 안전진단 기관에 의뢰해 안전진단 결과가 나오면 광역시장, 시도지사나 국토부 장관이 거깅 대한 타당성 검증을 공공기관에 의뢰할 수 있도록 규정을 두는데 이 경우 의뢰한 기관이 비용을 부담한다.

이번에 조건부 재건축 적정성 검토도 동일한 방식을 인용하는 것이기 때문에 적정성 검토를 의뢰하는 시장 군수가 비용을 의뢰한다. 조합은 추가 비용부담을 하지 않아도 된다. 조건부 재건축이라는 용어가 지침에 등장하게 되는데 용어정의를 그렇게 바꾼 것이다. 완전하게 유지보수와 재건축 영역으로 포섭되지 않는 중간 영역에 있는 것은 공적인 판단을 받고 시장·군수가 결정하라는 것이다.

Q. 내진 미반영 건축물의 재건축이 어려워지는 것이 아닌지.

A. 1988년 내진성능 기준이 도입되기 전, 준공연도로 보면 90년과 91년 이전 아파트는 대부분 내진설계 반영 안 돼 있다. 그렇다고 해서 구조안전성에 치명적인 결함이 있다고 보긴 어렵다. 30년 도래하기 이전이라도 구조안전에 치명적 문제 있다면 재건축 추진할 수 있다는 의미다.

현재 도정법 규정 상에서도 현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 간소한 절차를 두고 있고 구조적·기능적 결함을 가진 경우에는 재건축사업을 추진할 수 있다 .즉, 내진설계 미반영 건축물은 구조안전성만 보고 55점 미만이면 바로 재건축을 허용하도록 돼 있다.

또 이번 제도개선을 통해 재난발생 위험 등으로 시설물 안전법상 안전진단 결과 D, E등급 판정을 받은 경우 재건축안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 했다.

Q. 배관노후, 주차장 부족 등 열악한 주거환경에 대한 고려가 미비한 것 아닌지?

A. 노후?불량정도가 심하여 재건축이 꼭 필요한 단지는 강화된 기준에서도 재건축 사업 추진이 가능하다. 개정기준에 따르더라도 설비노후, 주거환경 등 구조안전성 외 항목에 50%의 가중치를 두고 있고 층간 소음, 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가결과가 E등급을 받은 경우, 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능하다.

Q. 이번 제도개선을 통한 기대효과는?

A. 재건축 사업추진을 결정하는 안전진단의 절차와 기준의 정상화가 기대된다. 현지조사 단계에서 공공기관 참여를 통해 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 동시에 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용 방지할 수 있다.

열악한 주거환경을 고려하는 동시에 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화를 기대한다. 아울러 재난에 취약한 건축물의 재건축 절차를 간소화해 신속하게 재건축을 지원할 수 있다.

Q. 주거환경 평가를 정량적으로 하는 거면 기준이 있을텐데,

A. 재건축 안전진단 기준을 찾아보면 세부적으로 알 수 있다. 시설안전공단 홈페이지에서도 매뉴얼을 받아볼 수 있다.

Q. 재건축을 못하면 공급에 문제가 생기는 것 아닌가.

A. 최근에 재건축이 속도감 있게 많이 진행됐다. 이로 인해 신규 아파트 공급물량 많아질 것으로 보고 있다. 안전진단은 재건축 초기 단계다. 향후 물량공급으로 이어지려면 적어도 10년 정도 시차가 있다. 그 사이에 3~4년 정도는 최근 재건축 진도 뺀 것이 많아서 충분하다. 그 뒤 물량은 도심내 물량공급 확대 방안 등 적정한 물량공급이 이뤄질 수 있도록 추진할 계획이다.

중간 경기변동까지 감안하면 재건축까지 최소 10년이고 더 길어질 수도 있다. 10년 후, 15년 후 우리나라 주택시장 상황이 어떻게 변해있을지 예측하기 힘들다. 지금 10년, 15년 후 주택공급부족을 이것으로 얘기하는 것은 적절치 않다.