'해운대L7호텔' 품으려던 리츠 청산됐지만…매각 전망 밝은 이유

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부산 해운대의 ‘L7해운대 호텔’을 인수하려 했던 한국투자해운대호텔위탁관리부동산투자회사(리츠)가 결국 인수에 실패하고 설립 8개월 만에 청산 절차를 밟았다.

다만 엔데믹 이후 호텔 실물투자 수요가 지속되고 있는 만큼 향후에는 매각이 순조롭게 될 것으로 기대된다. 원화 약세로 향후 중국 등 해외 관광객이 추가 유입될 경우 서울·부산 등 국내 주요 도시 호텔의 매출이 더 확대될 것으로 보인다. 이 경우 호텔 투자수요도 늘어날 전망이다.

한투해운대호텔리츠 청산종결 임시주총

2일 금융투자업계에 따르면 지난달 19일 한국투자해운대호텔리츠의 청산종결 임시주주총회가 개최됐고 청산 결산보고서가 승인됐다.

부산 해운대 ‘L7해운대 호텔’ (자료=이스턴투자개발)

한국투자해운대호텔리츠는 부산 해운대의 ‘L7해운대 호텔’을 인수하기 위해 만들어진 리츠로 한국투자부동산신탁이 지분 16.67%를 보유했다. 한국투자해운대호텔리츠는 작년 4월 16일 설립됐으며 같은 해 11월 14일 해산됐다.

청산종결일(지난달 19일) 기준으로 보면 설립 8개월 만에 청산 절차를 밟은 셈이다.

L7해운대는 작년 6월 개관한 4성급 호텔로, 해운대 해변 인근에 위치해 바다 조망이 가능한 객실을 보유하고 있다. 부산광역시 해운대구 우동 626-14 일대 위치하며 지하 7층~지상 19층, 객실 383실, 연면적 2만6849㎡ 규모다.

호텔 매도자는 해운대육이육피에프브이(PFV)다. 해운대육이육PFV 최대주주는 보통주 지분 63.2%를 보유한 이스턴투자개발이다. 이스턴투자개발이 부동산 개발을 했고 롯데호텔은 운영만 담당하고 있다.

(자료=감사보고서)

한국투자해운대호텔리츠는 종전에 자기자본 및 대출을 합쳐 2130억원에 이 호텔을 인수하려 했었다. 그러나 자금조달 등에 어려움을 겪어 계획이 무산된 것으로 알려졌다.

해운대육이육PFV는 오는 3월 31일 장기차입금 총 1580억원의 만기가 돌아온다. △트랜치A(1070억원) △트랜치B(210억원) △트랜치C(300억원)로 나눠져 있으며 트랜치A 대주는 삼성화재(900억원), 신한캐피탈(90억원), 하나캐피탈(80억원)이다.

트랜치B 대주는 하나캐피탈(210억원), 트랜치C 대주는 신한캐피탈(150억원), NH농협캐피탈(150억원)이다.

(자료=감사보고서)

‘원화 약세’로 해외 관광객 추가 유입 기대

호텔 매각이 한 차례 무산됐지만 매각 전망이 어두운 건 아니다. 엔데믹 이후 호텔시장이 회복세로 돌아선 데 따라 위탁·자체운용 목적 실물투자 위주 거래가 지속될 것으로 보여서다.

신한리츠운용이 거시경제와 오피스, 물류, 호텔 시장을 다룬 ‘2024~2025년 국내 상업용부동산 시장 분석 보고서’에 따르면 국내 관광을 위한 외국 여행객 입국이 늘어남에 따라 서울·부산지역 호텔의 가용 객실당 수익(RevPAR·Revenue Per Available Room)이 양호한 수준을 지속하고 있다.

호텔의 RevPAR는 호텔 재무 성과를 측정하는 핵심 지표 중 하나다. 호텔의 총 객실 수익을 측정 기간의 객실 수와 일수로 나눠서 계산하며, 호텔 성과를 평가할 때 가장 많이 사용되는 기준점으로 쓰인다.

부산 지역 호텔의 RevPAR는 3~5성급 모두 수년째 오름세를 보였다. 5성급(특1급) 호텔의 RevPAR는 작년 3분기 27.1로 상승했다. 4성급(특2급) 호텔은 8.6으로, 3성급(1급) 호텔은 7.1로 올랐다.

(자료=신한리츠운용 ‘2024~2025년 국내 상업용부동산 시장 분석 보고서’)

호텔 객실점유율(OCC), 호텔 객실단가(ADR)도 오름세를 지속하고 있다. 객실점유율, 객실단가 모두 오르면 그만큼 호텔 수익성도 개선된다.

객실점유율(OCC)은 호텔의 성과 측정에 필수적인 지표다. 판매된 객실 수를 판매 가능한 객실 수로 나눠서 100을 곱해 계산한다. OCC가 높을수록 객실이 많이 판매됐다는 뜻이며, 100%에 가까울수록 긍정적 지표로 해석한다.

특히 해외 여행객의 국내 관광은 고환율 수혜를 받는 영역이다. 원·달러 환율이 상승할수록 외국인 입장에서 국내 물가가 저렴해지기 때문이다.

원·달러 환율은 최근 1500원 근처까지 올라 금융위기 시기인 2009년 1분기(1418.30원) 이후 최고 수준을 지속하고 있다. 이날 기준 원·달러는 1466.77원에 거래되고 있다.

향후 중국 등 외국 관광객이 추가 유입될 경우 서울·부산 등 국내 주요 대도시 호텔들의 매출이 더 확대될 것으로 기대된다.

글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 한국을 포함한 아시아 태평양 지역의 호텔 투자시장이 회복세를 보이고 있다. 작년 한 해 아시아 태평양 지역의 호텔 투자 총액은 전년 대비 4.3% 증가한 122억달러로 예상된다.

특히 한국은 아시아 태평양 지역에서 일본, 중국에 이어 세 번째로 큰 호텔 투자 시장이다. 작년 1~9월 누적 기준 국내 호텔 거래규모는 약 11억달러(약 1조5209억원)에 이른다. JLL는 작년 국내 호텔거래 규모가 약 13억 달러에 이를 것으로 보고 있다.

김민준 JLL코리아 호텔사업부 이사는 “한국을 포함한 아시아 태평양 지역의 호텔 시장이 보여주는 강한 회복세와 성장 잠재력이 투자자들 관심을 끌고 있다”며 “한국의 경우 해외 관광객 수의 꾸준한 증가, 고품질 호텔 자산에 대한 수요 증가가 투자 시장을 이끌고 있다”고 말했다.